בחודש אוגוסט 2015, מחיר המכירה הממוצע של בית חדש שנמכר ב- U. S היה 353 $, 400; עבור בתים קיימים, הממוצע היה $ 271, 600. בין אם אתה קונה חדש או בית קיים, זה צפוי להיות ההשקעה הגדולה ביותר שתעשה אי פעם - ואתה בטח צריך משכנתא כדי לגרום לזה לקרות.

בערים מסוימות, כמובן, מחירי המכירה הם הרבה יותר גבוה מזה. הקיץ הזה מחיר המכירה החציוני (בדרך כלל נמוך מהממוצע) בסן פרנסיסקו, למשל, היה הרבה יותר ממיליון, על פי אתרי הנדל"ן זילו ופרגון נדל"ן. בתים רבים בשכונות יקרות של אחרים U. ערים ערים מטרו גם כיום כי טווח שבע ספרות.

->

כי סוגים רבים של משכנתאות יש הנחיות המגבילות כמה אתה יכול לשאול, את גודל המשכנתא שאתה צריך ישפיע על אילו אפשרויות יש לך. עליית מחירי הבתים אילצו קונים יותר מן המסורתי "קונפורמינג" משכנתאות (ראה להלן) לתוך המשכנתאות ג'מבו כי עשוי לבוא עם ריבית גבוהה יותר דרישות אחרות. הנה כמה אפשרויות אם אתה בשוק למשכנתא גדולה כסף.

-> <9>> משכנתא משכנתא

בכל שנה, הסוכנות הפדרלית לדיור האוצר מגדיר מקסימלית גבולות ההלוואה, שהוקמה על פי תנאי השיכון והכלכלה חוק משנת 2008, עבור משכנתאות המגובים על ידי המשכנתאות הפדראלי (Fannie Mae) ואת הבית הפדרלי הלוואה משכנתא תאגיד (פרדי מאק). במהלך רוב U. S., הלוואות קונפורמינג הם capped על $ 417, 000 עבור בתים חד משפחתיים. בשווקים מסוימים בעלות גבוהה דיור - כולל אלסקה, הוואי ואיי הבתולה של U. - גבולות יכול להיות גבוה ככל 721 $, 050, אם כי רוב האזורים במחיר גבוה יש מסגרת הלוואה של 625 $, 500.

אם המשכנתא שלך תחת מגבלות אלה, אתה עשוי להעפיל משכנתא מתואמת. הלוואות אלה מגובה על ידי הממשלה וסוכנויות ממשלתיות כגון מינהל הדיור הפדרלי (FHA), מנהל ותיקי (VA), פאני מיי ופרדי מאק. בנוסף על גודל ההלוואה, משכנתאות conforming חייב לעמוד בהנחיות אחרות, אשר גורם הציון האשראי שלך ואת ההיסטוריה, החוב להכנסה יחס יחס ההלוואה לערך. הלוואות קונפורמינג לעתים קרובות יש ריבית טובה יותר מאשר הלוואות שאינן תואמות כי המלווים רבים לראות אותם כהשקעות מסוכנות פחות, והם יכולים להיות קנו בקלות נמכר בשוק המשכנתאות המשני.

ג'מבו למשכנתאות

הלוואות החורגות גבולות ההלוואה עולה מסווגים שאינם תואמים או משכנתאות ענק. מאז הלוואות אלה מחוץ לגבולות ההלוואה תואם, הם לא מגובים על ידי פאני מיי או פרדי מאק. כתוצאה מכך, המלווים להניח יותר סיכון לוקח על הלוואות אלה, והם עשויים להיות דרישות אשראי מחמירים יותר.מאז המלווים בטוחים פחות הם יוכלו למכור את המשכנתא על השוק המשני, הם עשויים לקזז את הסיכון הפיננסי שלהם על ידי לחייב אותך בריבית גבוהה יותר.

לפני כמה שנים, המלווים היה צורך מקדמה של 30% או יותר; עם זאת, היחס בין מקדמה למשכנתא ערך יש רגוע. כמה המלווים העיקריים הציעו משכנתאות ענק עם קצת כמו 10% או 15% למטה. כדי ללמוד עוד, ראה

מדריך מהיר למשכנתאות ג'מבו ו- ג'מבו לעומת משכנתאות קונבנציונליות: איך הם שונים. FHA Jumbo הלוואות

FHA מספק ביטוח משכנתא על הלוואות שנעשו על ידי המלווים המאושרים FHA (FHA לא ממש לבצע את ההלוואה). מגבלות FHA ההלוואות להשתנות בהתאם לסוג הדיור, ואת המדינה המחוז שבו הנכס נמצא. ברוב תחומים של U. S., את ההלוואה היא גבול $ 271, 050 עבור בתים חד משפחתיים; עם זאת, בכמה שווקים בעלות גבוהה, הלוואות FHA יכול ללכת גבוה ככל 721 $, 050.

הלוואות FHA יכול להיות אופציה טובה אם יש לך תשלום נמוך יותר ו / או ניקוד אשראי נמוך יותר. למטה תשלומים יכול להיות נמוך כמו 3. 0% ממחיר הרכישה של הבית - אבל תצטרך לשלם עבור ביטוח משכנתא אם אתה שם למטה פחות מ -20% (אתה יכול להוריד את הביטוח פעם הלוואה שלך לערך יחס טיפות מתחת 80%).

סופר ג'מבו הלוואות

סופר ג'מבו בדרך כלל חלים על הלוואות הביתה בטווח שבין 2 $ ל $ 20 מיליון דולר - ומעלה. למרות שזה נראה כמו המלווים היה לראות סופר jumbos כמו סופר סיכון הלוואות, רבים המלווים לראות אותם הזדמנויות טובות. לדברי מייק מקפרטלנד, מנהל מימון ההשקעות של צפון אמריקה בבנק סיטי סיטי, הלווים הסופר-ג'מבו לעיתים קרובות הקימו קשרים עם בנקים - לעתים קרובות את חטיבת הבנקאות הפרטית, שמציעה מספר שירותי ניהול עושר. "רוב הסיכויים שאנחנו מכירים את הלקוח", אומר מקפרטלנד. "אנחנו יודעים מה אנחנו מרגישים נוח ללקוח זה. "

דבר אחד שמגדיל את אמון המלווה הוא שרוב הלווים בעלי ההון הגבוה ביותר

בוחרים ללוות - הם לא צריכים . בגלל שיעורי הריבית נמוכים יחסית, אלה לווים דמות שהם יכולים ליהנות תשואה גבוהה יותר לשמור על הכסף שלהם השקיעו - תוך הימנעות מס רווחי הון ממכירת נכס גדל. אם הריבית לקפוץ, הם יכולים להעביר כסף סביב לשלם או לשלם את ההלוואה, או לעבור להלוואה אחרת המבנה. רבים המלווים דורשים גדול למטה תשלומים, בעיקר בגלל יקר, יוקרה בתים לפעמים appraise עבור פחות ממחיר הרכישה שלהם. כמה המלווים לאפשר ללווים להתחייב חלק תיק ההשקעות שלהם במקום במזומן: אם הלווה defaults על תשלומי המשכנתא, המלווה יכול למכור את הנכסים. השורה התחתונה

היקף המשכנתאות הג'מבו הסתכם בכ -93 מיליארד דולר ברבעון השני של 2015, גידול של 33% לעומת הרבעון הראשון. הלוואות גומבו מגובות ממשלתי גם ראו צמיחה: סה"כ נפח היה כ 34 $. 2 מיליארד דולר בין הרבעון הראשון והשני - יותר מפי שניים מהנפח בשנה הקודמת.

אם המשכנתא שלך היא יותר מ 1 מיליון דולר, חשוב לציין כי לא תקבל את מלוא המס עבור ריבית המשכנתא. ה- IRS מטיל מכסה של 1 מיליון דולר. הלוואות הגבוהות מסכום זה פטורות ממס זה. זה אומר שאתה יכול רק לנכות את הריבית על 1 מיליון דולר הראשונים של המשכנתא שלך. אם אתה מוציא משכנתא ג 'מבו עבור $ 1. 5 מיליון הצובר $ 67, 000 בריבית במהלך השנה הראשונה, אתה רק יוכל לקחת ניכוי על בערך $ 44, 000 - הריבית של 1 מיליון דולר הראשונים של המשכנתא.