בתחום הנדל"ן, מכירה קצר פירושו למכור בית עבור פחות משכנתא יוצאת דופן על זה.

תגיד מר וגברת סמית לווה $ 400, 000 לרכוש בית לפני שבע שנים. הבית היה appraised ב 400 $, 000 באותו זמן זה נרכש. מר סמית מאבד את עבודתו ואת בני הזוג הוא נופל מאחור על תשלומי המשכנתא שלהם. לאחר סקירת ניתוח שוק השוואתי, סמיתס ללמוד כי הערך של הבית שלהם ירד, וזה עכשיו שווה רק 310 $, 000. מול 385 $, 000 שנותרו על ההלוואה שלהם, סמית 'מעדיפים למכור את הבית שלהם, ולא לחפש הממשלה אפשרויות refinancing כמו הבית הפדרלי Affordable Refinance התוכנית, ולשאול את משאיל רשות למכור אותו עבור $ 310, 000. כאשר הבית מוכר, הבנק יקבלו בחזרה פחות את הסכום המלא של סמית 'ללוות; ברוב המקרים, עם זאת, המלווה ישקול המשכנתא שלהם שילם במלואו.

העסקה לטובת הבנק בכך שהוא מאפשר לה להימנע repossessing הבית טרפה, וזה יקר זמן רב, וזה לטובת המוכר בכך שהוא מאפשר לו או שלה כדי למנוע את השלכות האשראי השליליות של עיקול (ואת פשיטת רגל כי לפעמים מלווה אותו).

-> ->

קצר מכירה לעומת עיקול

מכירות קצר foreclosures הן אפשרויות פיננסיות לרשות בעלי בתים לווים במצוקה: מאחור על תשלומי המשכנתא שלהם, יש בית כי הוא מתחת למים (כלומר, שווה פחות מאשר יתרת יתרת המשכנתא) או שניהם. הבעלים נאלץ להיפרד בבית בשני המקרים, אבל את ציר הזמן ואת ההשלכות האחרות הם שונים בכל מצב.

ישנן סיבות שונות מדוע homeowner היה בוחרים למכירה קצר לעומת טרפה.

מכירה קצר

מכירות קצר בדרך כלל יזמו על ידי בעל הבית, לעתים קרובות כאשר הערך של בית טיפות של 20% או יותר. לפני תחילת התהליך, המלווה המחזיק את המשכנתא חייב לחתום על ההחלטה לבצע מכירה בחסר. בנוסף, המלווה, בדרך כלל בנק, צריך תיעוד שמסביר מדוע מכירה קצר הגיוני; אחרי הכל, מוסד ההלוואות עלול לאבד הרבה כסף בתהליך.

אם מאושר למכירה קצר, הקונה משא ומתן עם homeowner הראשון ולאחר מכן מבקש אישור על הרכישה מהבנק השני. חשוב לציין כי לא מכירה קצר עשוי להתרחש ללא אישור המלווה.

מכירות קצרות נוטות להיות עסקות ארוכות ואיכותיות, לעתים לוקח עד שנה שלמה כדי לעבד. עם זאת, מכירות קצר אינם מזיקים לדירוג האשראי של בעל הבית כמו עיקול. מכירה קצר נראה טוב יותר המלווים בעתיד נושים: זה מראה לך לנקוט פעולה לפני הבנק היה repossess הבית שלך.בעל הבית אשר עבר מכירה קצר עשוי אפילו, עם הגבלות מסוימות, להיות זכאי לרכוש בית אחר מיד.

עיקול

עיקול הוא מעשה של המלווה לתפוס את הבית לאחר הלווה נכשל לבצע תשלומים. זוהי האפשרות האחרונה עבור המלווה, שכן הבית משמש כבטוחה על הפתק. בניגוד למכירה קצר, foreclosures יזמו על ידי המלווים בלבד. המלווה נע נגד לווים עבריינים כדי לאלץ את מכירת הבית, בתקווה לעשות טוב על ההשקעה הראשונית של המשכנתא. כמו כן, בניגוד המכירות הקצר ביותר, עיקולים רבים להתרחש כאשר בעל הבית נטש את הבית. אם הדיירים עדיין לא עזבו, הם פונו על ידי המלווה בתהליך העיקולים.

לאחר המלווה יש גישה לבית, זה הזמנות הערכה משלו ואת ההכנסות עם מנסה למכור את הבית. Foreclosures בדרך כלל לא לוקח זמן רב כדי להשלים כמו מכירה בחסר, כי משאיל הוא מודאג חיסול הנכס במהירות. בתים מעוקלים יכול להיות גם במכירה פומבית ב "מכירת נאמן", שבו הקונים הצעה על בתים בתהליך ציבורי.

ברוב המקרים, בעלי בתים אשר חווים טרפה צריך לחכות מינימום של חמש שנים לרכוש בית אחר, או שלוש שנים עם הלוואה FHA. עיקול נשמר על דוח האשראי של אדם במשך שבע שנים. ניקוד ה- FICO שלך יירד ביותר מ -100 נקודות עקב עיקולים, על פי בארי פפרנו, מנהל חטיבת הצרכנים ביריד יצחק (הוא גם יירד אחרי קצר למכור, כנראה, בגלל שאתה להיות ברירת המחדל על תשלומי המשכנתא). זה אולי נראה כמו כמות קטנה יחסית עבור ברירת המחדל על הנכס העיקרי, אבל זה מספיק כדי לגרום לחברות כרטיסי האשראי לשקול העלאות הריבית ואת מגבלת האשראי פוחתת, ועל חברות הביטוח להעלות את הפרמיות.

כיצד לקנות נכס קצר למכירה

תהליך המכירה הקצרה משתנה ממדינה למדינה, אך הצעדים כוללים בדרך כלל:

• חבילת מכירה קצרה - חבילה פיננסית מוגשת על ידי המוכר מַשׁאִיל. זה כולל דוחות כספיים, מכתב המתאר את קשיים של המוכר עותקים של רשומות פיננסיות.
• מכירה קצרה הצעה - אם המוכר מקבל את ההצעה של קונה מעוניין, סוכן הרישום שולח את המלווה את הסכם הרישום, הצעת רכש להורג, מכתב הקניה מראש של הרוכש עותק של המחאה כסף רצינית, ו חבילת המכירה של המוכר קצר.
• עיבוד בנק - הבנק בודק את ההצעה או מאשרת או מכחישה את המכירה בחסר. זה יכול לקחת כמה שבועות עד חודשים.

במובנים מסוימים, קונים נכס למכירה קצר הוא בדיוק כמו רכישה מסורתית. עם זאת, ישנן כמה דרכים שבהן הסכם הרכישה לך סוכן הנדל"ן שלך לצייר שונים. החוזה יפרט כי התנאים כפופים לאישור המשכנתא. בעסקה רגילה, הצד היחיד שיצטרך לאשר את המכירה הוא המוכר.

החוזה צריך גם לציין כי הנכס נרכש "כפי שהוא."אמנם מקובל לכלול את השפה המאפשרת לך לחזור מתוך עסקה אם הבדיקה מגלה בעיות ניכרות, אתה לא צריך לצפות להיות מסוגל לשאת ולתת על מחיר נמוך יותר בגלל אותם.הבנק גם סביר לבצע כל התיקונים, ואת המוכר, להיות strapped במזומן, הוא כנראה אפילו פחות סיכוי לעזור.למרות המצב, סביר להניח גם צריך להיות מספיק כסף עבור עלויות הסגירה. (המשך לקרוא על תהליך הסגירה ב הבנת את פקד תהליך בניגוד לעיקול, מוסד ההלוואות אינו הבעלים של הנכס במכירה קצרה, אך מכיוון שהוא חייב לאשר את המכירה (כי זה המלווה, לא המוכר, מי ייקח הפסד על הנכס), יקבל את ההכנסות, זה ייראה כאילו אתה רוכש את הנכס מהבנק.

משחק ממתין

עסקאות מכירה קצר יכול להיות הרבה יותר זמן רב בדיקות סבלנות מאשר אמיתי רגיל (המשך לקרוא על זה

Sh אוורט למכור את הבית שלך כדי למנוע טרפה .) אם אתה מבצע הצעה על נכס למכירה קצר, להיות מוכן לחכות. הבנקים ידועים לשמצה לוקח כמה חודשים כדי להגיב על הצעות מכירה קצר. כמה מומחים ממליצים לתת את משאיל מועד אחרון כדי להקטין את זמן ההמתנה. אם כי קשה לומר אם אסטרטגיה זו אכן תדרבן את הבנק לפעולה. עם זאת, אם הבנק לא ממש אישר את המכירה בחסר עדיין בעת ​​ההצעה שלך, יישום המועד האחרון יהיה חסר תועלת כפי שהוא עשוי לקחת כמה חודשים רק עבור המוכר להגיע להסכם מכירה קצר עם המלווה. המוכר חייב להיות הרשמי הרשומה

מסיבה זו, ודא את מכירה בחסר הוא כבר מאושר משאיל. אם המוכר לא ממש נעלם ברירת המחדל עדיין, הבנק עשוי שלא להיות מעוניין לעשות קצר מכירה. זה לוקח כמות ניכרת של זמן ומשכנע לקבל הבנק להסכים מכירה קצר, אז אם זה לא הסכים כבר, לא לבזבז את הזמן שלך. בתים רבים רשומים כמו מכירה בחסר, אבל אין ערובה כי העסקה אי פעם תושלם ככזה.

הבנק עשוי גם להיות לא מעוניין למכור קצר אם הוא חושב שזה יכול לקבל יותר כסף על ידי הולך טרפה. ואם אתם מחפשים מימון לרכישה, ודא משאיל המשכנתא שלך אין בעיות עם קצר למכור נכס.

סוכנים מנוסים

בשל המורכבות של סוג זה של העסקה, ודא הסוכן שלך או המתווך מנוסה עם מכירות קצר והוא מוכן לעבוד איתך על אחד. סוכני נדל"ן מסוימים מתמחים במכירות קצרות, ועשויים להחזיק במכירות קצרות ופורקות משאבים (SFR) הסמכה, ייעוד המוצע על ידי האיגוד הלאומי של מתווכים. בעלי הסמכה זו קיבלו הכשרה מיוחדת.

לא רק מכירות קצר יותר לעבוד יותר עבור סוכנים, הם לפעמים מציעים פחות פיצוי: הבנק לא יכול להיות מוכן לשלם את סוכן הרישום הרגיל 5-6% עמלה כי זה כבר לוקח הפסד, ובגלל הסוכן של הקונה מקבל אחוז של אחוז זה, הוא או היא תראה אפילו פחות כסף.

בנוסף, נסה לברר אם סוכן הרישום של המוכר מנוסה במכירות קצרות. למרות הבנק בסופו של דבר בשליטה, סוכן הרישום שיודע את החבלים עשוי להיות מסוגל להקל או לזרז את העסקה.

הגלינג מעל מחירים

להיות מוכן להעלות את הצעת המחיר שלך. עבור המוכר להגדיל את הסיכויים של הבנק עובר עם מכירה בחסר, הוא או היא עשויים לנסות לשכנע אותך לעלות את מחיר הרכישה. עם זאת, בסופו של דבר, אין למוכר שום סמכות ממשית לאשר את מחיר המכירה, אלא רק את הבנק, והם עשויים גם לבטל את ההנפקה.

מצד שני, הבנק פשוט לדחות את ההצעה שלך על הסף, במיוחד אם כתבת הצעה במחיר נמוך משמעותית. או, במקרה הגרוע ביותר, הם עשויים לא לענות בכלל. אֵיִ פַּעַם.

שמור על החיפוש הולך

בהתחשב כמה זמן זה כנראה לוקח הבנק לענות על ההצעה שלך, אתה כנראה צריך להסתכל להסתכל על בתים אחרים בזמן שאתה ממתין לתגובה, ואתה כנראה צריך להמשיך עם הרכישה של אחר רכוש אם אתה מוצא קניה קלה יותר. בקש מהסוכן שלך לכתוב את הסכם הרכישה הקצר, כך שתשמור על גמישות זו. אם יש לך תאריך יעד עבור relocating, אפילו לא טורחים עם מכירה קצר.

סיבה נוספת להמשיך לחפש: גם אם אתה עושה את זה לנאמנות, הבנק עשוי להמשיך לאסוף הצעות. רוב האנשים ישקלו את זה לא מוסרי, כי הרוכש הפוטנציאלי צפוי להפגיז כמה אלפי דולרים על בדיקות, חיפוש הכותרת וכדומה, בשלב זה. אבל לזכור את הבנק עומד בפני עסקה לאבד, ולכן היא רוצה לצמצם את ההפסדים שלה ולמכור את הנכס קרוב לשווי שוק הוגן ככל האפשר. איך לרדת מהעסקה כל כך מאוחר במשחק הוא בזבוז עצום של זמן וכסף עבור הקונה, שלא לדבר על מתסכל מאוד. מכל הסיבות הללו, את מחיר הרישום של מכירה קצר חייב להילקח עם מינון בריא של ספקנות.

מכירות קצר: היתרונות והחסרונות

מומחים מסכימים על האם מכירות קצר הם עסקה טובה עבור הקונים. תומכי אומרים כי נכסים למכירה קצר מתומחרות מתחת שווי השוק, יצירת הזדמנות עבור קונים כדי לקבל הרבה או עבור homebuyers בפעם הראשונה להיכנס לבית הם אחרת אולי לא יוכלו להרשות לעצמם.

מתנגדים אומרים כי הבנקים אינם מעוניינים לעשות מכירות אש, ויעשו ניתוח שוק דומה לפני קביעת או קבלת מחיר עבור נכס. יתר על כן, מחיר הרישום של מכירה קצר עשוי להיות סכום סוכן המוכר חושב הבנק עשוי לקבל - במקום הסכום שהבנק הסכים לקבל. הבנק עשוי למצוא את המחיר נמוך מדי, או המוכר עשוי לרשום את הנכס מתחת לשוק עם כוונה של יצירת מלחמה ההצעה. בחלק מהמדינות, המוכר יהיה פסק דין לקוי נגדו, אשר מחייב אותו לשלם את הבנק בחזרה את ההבדל בין סכום המשכנתא לבין מחיר המכירה של הבית, אז זה האינטרס של המוכר לקבל כמה שיותר כסף .

יתרון אחד הן את הבנק והן את הקונה הוא שבניגוד רכוש בבעלות הבנק, נכס למכירה קצר פחות סיכוי להיות זבל או נשדד. בעוד הנכס עלול להיות סובל תחזוקה נדחית בגלל המצב הכספי של הבעלים, המוכר אינו צפוי להרוס את המקום כאשר הוא או היא עדיין גרים בו. לעומת זאת, בעלי בתים אשר מאבדים את רכושם טרפה לעתים קרובות להוציא את התסכול שלהם על הבית כדרך לחזור בבנק.

לאורך השורות אותו, כי נכסים למכירה קצר עדיין כבושים, הם לא היו סובלים בידי אנשים חסרי מצפון שבחרו להתיישב או להשחית את הנכס. ונדליזם יכול להיות בעיה נפוצה עם טרפה נכסים, במיוחד בשכונות הכנסה נמוכה.

מציאת מכירה קצר מכירה

רוב הנכסים המוצעים כמכירות קצר מופיעים על ידי סוכני נדל"ן, וזה לעתים קרובות מייצג את המקום הטוב ביותר להתחיל, במיוחד אם זה המתווך המתמחה בהם. ללא סוכן, באפשרותך לחפש בקלות את שירות ריבוי הכניסות (MLS) מהנוחות של המחשב שלך (או המכשיר הנייד), אך הנתונים שתקבל עשויים להיות מוגבלים בהיקפים, מיושנים או אפילו לא מדויקים.

בזמן שאתה יכול למצוא כמה נכסים למכירה קצר על אתרי נדל"ן פופולריים כמו Zillow ו Trulia, אתרים אחרים המתמחים foreclosures והנחות נכסים מציעים מבט מקיף יותר של השוק מכירה קצר באזור שלך. אתר אחד כזה הוא www. נדל. com, אשר יש יותר ממיליון רישומים של טרפה מכירות פומביות, נכסים בבעלות הבנק, בתים repossessed הממשלה, נכסים מס ברירת המחדל ומכירות קצר.

השורה התחתונה

מכירה קצר יכול להועיל כל הצדדים המעורבים: המלווים למנוע את תהליך העיקולים ארוך ויקר; לווים לשמור foreclosures את דוחות האשראי שלהם; ואת הקונים עשויים להיות מסוגלים לרכוש נכסים במחירים מוזלים. קונה לא צריך להניח את הנכס הוא הרבה רק בגלל זה קצר מכירה, עם זאת. לעשות ניתוח משלך בשוק. כמו כן, אם אתה עושה את זה לנאמנות, לא לדלג על בדיקה ביתית יסודית.