כאשר אתה קונה בית באמצעות משכנתא, refinancing המשכנתא הקיימת שלך, או למכור את הבית שלך לכל אחד אחר מאשר קונה כל במזומן, אומדן הבית הוא מרכיב מרכזי של העסקה. בין אם אתה קונה, הבעלים או המוכר, אתה רוצה להבין איך תהליך ההערכה עובד ואיך שמאי קובע את הערך של הבית.

(לקבלת מידע נוסף על רכישת בית, ראה: כיצד לקנות את הבית הראשון שלך: צעד אחר צעד הדרכה )

-> ->

מהו אומדן הבית?

אומדן הוא חוות דעת מקצועית משוחדת על ערך הבית. הערכות משמשות כמעט תמיד בעסקאות קניה ומכירה ומשמשות בדרך כלל בעסקאות מימון מחדש. בעסקת רכישה ומכירה, נעשה שימוש בהערכה כדי לקבוע אם מחיר החוזה של הבית מתאים בתנאי הבית, המיקום ותכונותיו. ב refinance, היא מבטיחה את משאיל כי היא לא מסירת את הלווה יותר כסף מאשר את הבית שווה.

המלווים רוצים לוודא כי בעלי הבתים אינם overborrowing עבור הנכס כי הבית משמש כבטוחה עבור המשכנתא. אם הלווה צריך ברירת המחדל על המשכנתא להיכנס טרפה, המלווה יהיה להחזיר את הכסף שהוא השאיל על ידי מכירת הבית. ההערכה מסייעת לבנק להגן על עצמו מפני הלוואות יותר ממה שהוא עשוי להיות מסוגל להתאושש במקרה הגרוע ביותר במקרה.

הערה: אם אתה שוקל למחזר זה מועיל מחקר שיעורי הריבית באמצעות מחשבון משכנתא.

את תהליך הערכה וכיצד אומדן ערכים נקבעים

כי ההערכה בעיקר מגן על האינטרסים של המלווה, המלווה יהיה בדרך כלל להזמין את ההערכה. על פי מכון הערכה, איגוד שמאי מקרקעין מקצועיים, שמאי מוסמך צריך להיות מורשה או מוסמך (כנדרש בכל 50 מדינות) ולהכיר את האזור המקומי. תקנות הפדרלי המדינה כי שמאי חייב להיות ללא משוא פנים ואין להם עניין ישיר או עקיף בעסקה. Fannie Mae דורש שמאים לאשר כי יש להם ניסיון להעריך נכסים דומים באותו אזור גיאוגרפי.

הערכת השווי של הנכס מושפעת ממכירות אחרונות של נכסים דומים וממגמות שוק שוטפות. המתקנים של הבית, מספר חדרי השינה וחדרי האמבטיה, פונקציונליות של רצפת קומה ורבוע מדה הם גם גורמי מפתח בהערכת הערך של הבית. על השמאי לבצע בדיקה ויזואלית מלאה של הפנים והחוץ ולשים לב לכל תנאי הפוגע בערך הנכס, כגון תיקונים נדרשים.

בדרך כלל, שמאים משתמשים בדוח הערכה אחיד של Fannie Mae עבור בתים חד משפחתיים. הדו"ח מבקש מעריך השווי לתאר את הפנים והחוץ של הנכס, את השכונה ואת המכירות הנמכרות בקרבת מקום.שמאי ואז מספק ניתוח ומסקנות לגבי הערך של הנכס מבוסס על תצפיות שלו או שלה.

הדוח חייב לכלול מפת רחוב המציגה את הנכס המוערך ומכירות דומות המשמשות; ציור סקי חיצוני; הסבר על אופן חישוב מדה מרובע; תצלומים של חזית הבית, גב ורחוב רחוב; מול תמונות חיצוניות של כל נכס דומה; וכל מידע אחר, כגון נתוני מכירות שוק, רשומות קרקע ציבוריות ורשומות מס ציבוריות, אשר מעריך השווי משתמש בהן כדי לקבוע את שווי השוק ההוגן של הנכס. הערכות שמאות כמה מאות דולרים, ובדרך כלל, הלווה משלם את האגרה.

מה homebuyers צריך לדעת

כאשר אתה קונה בית, ואתה תחת חוזה, ההערכה תהיה אחד הצעדים הראשונים בתהליך הסגירה. אם ההערכה מגיעה במחיר החוזה או מעלו, העסקה נמשכת כמתוכנן. אם אומדן מגיע מתחת מחיר החוזה, עם זאת, זה יכול לעכב או לשבש את העסקה.

רוב הסיכויים הם לא אתה ולא המוכר רוצה את העסקה ליפול דרך. כמו הקונה, יש לך יתרון בכך הערכה נמוכה יכול לשמש כלי משא ומתן כדי לשכנע את המוכר להוריד את המחיר כך העסקה יכולה לנוע קדימה. הבנק לא להשאיל לך או כל קונה פוטנציאלי אחר יותר מאשר בבית שווה. בעוד שמאות הערכה מסייעות לרוכשים להימנע משימוש מופרז עבור בתים, המוכר עשוי להרגיש כי הערכה נמוכה היא לא מדויקת ולא רוצה לעזוב את המחיר. אם הערכה רעה עומד בינך לבין רכישת הבית שלך, להסתכל לתוך מקבל חוות דעת שנייה באמצעות הערכה שנייה. שמאים יכולים לעשות טעויות או יש מידע לא מושלם.

מה הבית מוכרים צריכים לדעת

בתור מוכר, הערכה נמוכה, אם מדויק, אומר תצטרך להוריד את המחיר של הבית שלך כדי לקבל את זה נמכר. המלווים לא יאשר הלוואות עבור יותר מאשר בבית שווה, וכן מחזיקה עבור כל קונה במזומן שאינו דורש הערכה כמו תנאי השלמת העסקה סביר להניח שאתה מחיר המכירה גבוה יותר. אף אחד לא רוצה לשלם יותר מדי עבור בית.

למרבה הצער, המכירות האחרונות במצוקה באזור שמסביב יכול להוריד את הערך של הבית שלך הערכה. אם אתה מרגיש כי הערך של הבית שלך נגרר למטה על ידי מחירי המכירה של עיקולים בקרבת מקום ומכירות קצר, ייתכן שתוכל לשכנע את שמאי כי הבית שלך שווה יותר אם זה במצב טוב יותר באופן משמעותי מאשר נכסים אלה. המוכרים צריכים גם לדעת כי הנחיות פדרליות (שנועדו לחסל את ערכי שמאות מנופח אשר תרמו למשבר הדיור) לפעמים לגרום הערכות לבוא מתחת שווי שוק הוגן יכול לעשות הערכות נמוכות קשה לאתגר.

מה refinancing הבית צריך לדעת

אם אתה refinancing משכנתא קונבנציונלית, הערכה נמוכה יכולה למנוע ממך refinancing הבית שלך. הבית צריך להעריך או מעל הסכום שאתה רוצה למחזר את ההלוואה שלך כדי להיות מאושר. עם זאת, אם המשכנתא הקיימת שלך היא משכנתא FHA, אתה יכול למחזר ללא הערכה באמצעות תוכנית FHA ייעול.FHA ייעול היא אופציה נהדרת עבור בעלי בתים מתחת למים.

השורה התחתונה

כאשר הכל הולך בצורה חלקה, הערכה ביתית היא רק עוד תיבה כדי לתקתק על רשימת סגירת ההלוואה. כאשר שווי ההערכה נמוך מהצפוי, העסקה יכולה להתעכב או אפילו לבטל. לא משנה באיזה מצב אתה נתקל בבית שלך קונה, מוכר או מימון מחדש ניסיון, הבנה בסיסית של איך את תהליך ההערכה פונקציות יכול לעבוד רק לטובתך.