הערכת שווי הנדל"ן נחוצה למגוון של מאמצים, כולל מימון נדל"ן, רישום נדל"ן למכירה, ניתוח השקעות, ביטוח רכוש ומיסוי מקרקעין. עבור רוב האנשים, קביעת המחיר המבוקש או הרכישה של הנכס הוא היישום השימושי ביותר של שווי הנדל"ן. מאמר זה יספק מבוא המושגים הבסיסיים ושיטות של הערכת שווי הנדל"ן, במיוחד בכל הנוגע למכירת הנדל"ן.

-> ->

SEE: כיצד ערך נדל"ן להשקעה נכס

יסוד מושגים הערכה

ערך
שיקול מרכזי בהערכת היא לקבוע את הערך של הנכס: הערך הנוכחי של הטבות עתידיות הנובעות מהבעלות במקרקעין. שלא כמו מוצרי צריכה רבים המשמשים במהירות, היתרונות של הנדל"ן הם בדרך כלל הבינו על פני תקופה ארוכה של זמן. לפיכך, הערכה של שווי הנכס חייבת להתחשב במגמות כלכליות וחברתיות, כמו גם בקרות או תקנות ממשלתיות ותנאים סביבתיים אשר עשויים להשפיע על ארבעת מרכיבי הערך:

• דרישה - הרצון או הצורך לבעלות נתמך על ידי אמצעים פיננסיים כדי לספק את הרצון;
• השירות - היכולת לספק את הצרכים והצרכים של הבעלים בעתיד;
• צמצום - אספקה ​​סופית של נכסים מתחרים
• יכולת העברה - הקלות שבה מועברות זכויות הבעלות.

ערך Vs. מחיר ומחירים

הערך אינו בהכרח שווה לעלות או למחיר . עלות מתייחס להוצאות בפועל; למשל, חומרים ועבודה. המחיר, לעומת זאת, הוא הסכום שמישהו משלם עבור משהו. בעוד המחיר והמחיר יכולים להשפיע על הערך, הם לא קובעים ערך. מחיר המכירה של הבית עשוי להיות $ 150, 000, אבל הערך יכול להיות גבוה משמעותית או נמוך יותר. לדוגמה, אם בעל חדש מוצא פגם רציני בבית, כגון קרן פגומה, את הערך של הבית יכול להיות נמוך יותר מאשר המחיר.

שווי שוק

אומדן הוא חוות דעת או הערכה לגבי שווי של נכס מסוים למועד מסוים. דוחות הערכה משמשים עסקים, סוכנויות ממשלתיות, יחידים, משקיעים ומשכנתאות המלווים בעת קבלת החלטות חשובות לגבי עסקאות נדל"ן. מטרת ההערכה היא לקבוע את שווי השוק של הנכס: המחיר הסביר ביותר שהנכס יביא לשוק תחרותי ופתוח. מחיר השוק, המחיר שבו נכס נמכר בפועל, לא תמיד מייצג את שווי השוק. לדוגמה, אם המוכר נמצא תחת לחץ בגלל האיום של עיקול, או אם הנכס נמכר במכירה פרטית ללא חשוף לשוק הפתוח, הנכס עשוי למכור מתחת לשווי השוק שלו.

אומדן שיטות

הערכה מדויקת תלוי אוסף שיטתי של נתונים. נתונים ספציפיים, המכסים פרטים על הנכס המסוים, ונתונים כלליים, המתייחסים לאומה, לאזור, לעיר ולשכונה שבה ממוקם הנכס, נאספים ומנותחים כדי להגיע לערך. בתהליך זה משתמשים בשלוש גישות בסיסיות לקביעת ערך הנכס.

שיטה 1 - השוואה בין גישת המכירות

גישת ההשוואה למכירות משמשת בדרך כלל בהערכה של בתים בודדים וקרקעות. לעתים נקראת הגישה לנתוני שוק, היא אומדן של ערך הנגזר מהשוואת נכס עם נכסים שנמכרו לאחרונה עם מאפיינים דומים. תכונות דומות אלה נקראות כשונות , וכדי לספק השוואה תקפה, על כל אחת מהן:

• להיות דומה למאפיין הנושא ככל האפשר;
• נמכרו בשנה האחרונה בשוק פתוח ותחרותי ו
• נמכרו בתנאי שוק טיפוסי.

השוואות
השוואות צריכות להיות דומות ככל האפשר לנכס הנושא, ולפחות שלושה או ארבעה יש להשתמש בתהליך ההערכה. הגורמים החשובים ביותר שיש להביא בחשבון בעת ​​בחירת משתנים הם גודל ומיקומו של הנושא ואת המאפיינים השוואתיים. המיקום הוא מאוד חשוב כי זה יכול להיות בעל השפעה עצומה על שווי השוק של הנכס.

התאמות

מאחר שאין שני מאפיינים זהים זה לזה, יבוצעו התאמות במחירי המכירה של המשתנים כדי להסביר תכונות שונות וגורמים אחרים שישפיעו על הערך, כולל:

• גיל ומצב מבנים;
• תאריך המכירה, אם מתרחשים שינויים כלכליים בין מועד המכירה של השוואה לבין מועד ההערכה;
• מיקום, שכן מאפיינים דומים עשויים להיות שונים במחיר מהשכונה לשכונה;
• תכונות פיזיות, כולל גודל מגרש, גינון, סוג ואיכות הבנייה, מספר וסוג החדרים, מטרים רבועים של מרחב מחיה והאם או לא נכס יש רצפות עץ, מוסך, מטבח שדרוגים, אח, בריכה , אוויר מרכזי וכו '.
• תנאי מכירה, כגון אם מוכר הנכס היה תחת לחץ או אם הנכס נמכר בין קרובי משפחה (במחיר מוזל).

הערכת שווי השוק של הנכס הנדון תיפול בטווח שנוצר על ידי מחירי המכירות המותאמים של ההשוואה. מאחר שחלק מההתאמות שבוצעו במחירי המכירה של המדד ים יהיו סובייקטיביים יותר מאחרים, שיקול משוקלל ניתן בדרך כלל לאלו ששוויו את הסכום הנמוך ביותר של התאמה.

שיטה 2 - גישה עלות

גישה עלות ניתן להשתמש כדי לאמוד את הערך של תכונות אשר שופרו על ידי אחד או יותר מבנים. שיטה זו כרוכה בהערכות נפרדות של ערך עבור הבניין (ים) והקרקע, בהתחשב בפחת. האומדנים מתווספים יחד כדי לחשב את שווי הנכס המשופר כולו.הגישה עלות עושה את ההנחה כי הקונה סביר לא ישלם יותר עבור רכוש משופר הקיים מאשר זה יעלה לקנות חלקה דומה ולבנות מבנה זה דומה במונחים של רצוי ותועלת. גישה זו שימושית כאשר הנכס להיות מוערך הוא סוג של נכס שאינו נמכר לעתים קרובות אינו נכס מניב. דוגמאות לכך כוללות בתי ספר, כנסיות, בתי חולים ומבני ממשלה.

עלויות בניין

עלויות בניין ניתן לאמוד במספר דרכים, כולל שיטת רגל מרובע שבו העלות למטר מרובע של לאחרונה בנוי בנוי מוכפל במספר מטרים רבועים בבניין הנושא; שיטת היחידה, שבה עלויות נאמדות על בסיס עלות ההקמה ליחידת מידה של רכיבי הבניין השונים, כולל עבודה וחומרים ושיטת סקר הכמות, אשר אומדת את כמויות חומרי הגלם שיידרשו להחלפת נושא הבניין, יחד עם המחיר הנוכחי של החומרים ואת עלויות ההתקנה הקשורות.

פחת

לצורכי הערכה, פחת מתייחס לכל מצב שמשפיע לרעה על שווי השיפור במקרקעין, והוא מביא בחשבון:

• הידרדרות פיזית, לרבות הידרדרות ניתנת לריפוי, כגון ציור וחלפת גגות הידרדרות ללא מרפא, כגון בעיות מבניות;
• התיישנות פונקציונלית, המתייחסת לתכונות פיזיות או עיצוביות שכבר אינן נחשבות בעיני בעלי רכוש, כגון תקרות נמוכות, גגות מיושנות או בתים עם ארבעה חדרי שינה, אך רק אמבטיה אחת ו"תיישנות כלכלית ", הנגרמת על ידי גורמים הם חיצוניים לנכס, כגון להיות ממוקם ליד שדה התעופה רועש או זיהום המפעל.
• הגישה עלות עבור הערכת שווי הנדל"ן כוללת חמישה שלבים בסיסיים:

הערכת הערך של הקרקע כאילו היה ריק וזמין להיות מועמד לשימושו הגבוה ביותר ואת הטוב ביותר, תוך שימוש בגישה השוואה המכירות מאז הקרקע לא יכול להיות פוחת.

• להעריך את העלות הנוכחית של בניית הבניין (ים) ושיפורים באתר.
• אומדן סכום הפחת של השיפורים הנובעים מהידרדרות, התיישנות פונקציונלית או התיישנות כלכלית.
• פחת את הפחת מעלויות הבנייה המשוערות.
• הוסף את הערך המשוער של הקרקע לעלות המופחתת של הבניין (ים) ושיפורים באתר כדי לקבוע את הערך הכולל של הנכס.
• שיטה 3 - גישה להיוון הכנסה

גישת ההכנסה היא השיטה השלישית של הערכת שווי הנדל"ן, והיא מבוססת על הקשר בין שיעור התשואה שמשקיע דורש לבין הרווח הנקי שהנכס מייצר. הוא משמש להערכת שווי הנכסים המניבים כגון מתחמי דירות, מבני משרדים ומרכזי קניות. הערכות שמבוססות על שימוש בגישת ההיוון של ההכנסה יכולות להיות פשוטות למדי כאשר לנכס זה צפויה להיות הכנסה עתידית, וכאשר הוצאותיו צפויות ויציבות.

שימוש חוזר בהון ישיר

שמאים יבצעו את הצעדים הבאים בעת שימוש בגישת ההיוון הישירה:

הערכת הרווח הגולמי הפוטנציאלי השנתי;

• קחו בחשבון את הפנויות ואת אובדן הפסדים להשכרה כדי לקבוע את ההכנסה ברוטו יעיל;
• ניכוי הוצאות תפעול שנתיות לחישוב הרווח התפעולי השנתי;
• אומדן המחיר שמשקיע אופייני ישלם עבור ההכנסה המיוצרת על ידי סוג וסוג הנכס. זה נעשה על ידי אמידת שיעור התשואה, או שיעור היוון ו
• החל את שיעור ההיוון לרווח התפעולי השנתי השנתי של הנכס כדי ליצור אומדן של שווי הנכס.
• מכפילי הכנסה ברוטו

ניתן להשתמש בשיטת מכפיל ההכנסה ברוטו (GIM) כדי להעריך נכסים אחרים שבדרך כלל אינם נרכשים כתכונות הכנסה, אך ניתן להשכיר אותם, כגון בתים חד-משפחתיים. שיטת GRM מתייחסת למחיר המכירה של נכס להכנסות השכירות הצפויות. עבור נכסים למגורים, ההכנסה החודשית ברוטו משמשת בדרך כלל; עבור נכסים מסחריים ותעשייתיים, ההכנסה השנתית ברוטו תשמש. ניתן לחשב את שיטת מכפיל ההכנסה ברוטו באופן הבא:

מחיר מכירה / הכנסה להשכרה = מכפיל הכנסה ברוטו

נתוני מכירות ושכירות אחרונים משלושה נכסים דומים לפחות יכולים לשמש להקמת GIM מדויק. לאחר מכן ניתן להחיל את ה - GIM על אומדן שווי השוק ההוגן של הנכס הנקוב על מנת לקבוע את שווי השוק שלו, אשר ניתן לחשב כדלקמן:

הכנסות מהשכרה X GIM = שווי שוק משוער

השורה התחתונה

מדויק הערכת שווי הנדל"ן חשוב למשכנתאות המלווים, המשקיעים, מבטחים קונים ומוכרים של נדל"ן. בעוד שמאות מבוצעות בדרך כלל על ידי אנשי מקצוע מיומנים, כל אדם המעורב בעסקה אמיתית יכול להפיק תועלת השגת הבנה בסיסית של שיטות שונות של שווי הנדל"ן.