חוק הנאמנות בארצות הברית אומר כי נאמנים חייב להיות נאמן ונאמן ללקוחות שלהם. לעתים קרובות, החוק אפילו מחייב נאמנים לציית להוראות הלקוח שלהם. הצרכנים הם ככל הנראה להיתקל במונח "אחריות נאמנות" בשיתוף עם יועצים פיננסיים בורסה, שכן אנשי מקצוע אלה משלמים הדיילים של כספי ההשקעה של אחרים. אבל הרבה עובדים אחרים יש אחריות משפטית הנאמנות, כולל סוכני נדל"ן.

-> ->

המתווכים חייבים לפעול לטובת הלקוחות שלהם, לפחות עד כמה אינטרסים כאלה מוגדרים על ידי הרשויות המשפטיות. במונחים של הדיוט, זה אומר המתווך חייב למקם את האינטרסים של הלקוח שלו לקראת האינטרסים שלו, למרות המציאות המעשית הוא סוכן הנדל"ן צריך לפעול באופן צפוי באופן סביר על ידי האוכלוסייה בכללותה.

כמו כל מי שהיה אי פעם לרשום בית יכול להעיד, מתווכים לשלוט על חלק גדול של התהליך. זה יכול להיראות מפחיד עבור אלה שאינם מומחים בענף שכן הם אינם מתאימים לשפוט אם הסוכן עושה עבודה נאותה או אם הוא עלול לנצל את חוסר הידע שלהם. חוקי הנאמנות מסייעים בהשגת חלק מאי-ודאות זו.

-> ->

מדוע חוק נאמנות קיים

בליבה של כל יחסי הנאמנות הוא מה כלכלנים מכנים "בעיית סוכנות". במערכת יחסים של סוכן-מפתח, כמו עם קונה פוטנציאלי ומתווך, שחקן כלכלי אחד עשוי להיות שותף למידע רב יותר על חילופי הדברים מאשר על השחקן האחר. לדוגמה, סוכן נדל"ן הוא קרוב לוודאי ידע יותר על שוק הדיור מאשר הלקוח של הסוכן.

בעיית הסוכנות קיימת כמעט בכל הקשר. לרופאים יש ידע רפואי רב יותר מאשר המטופלים שלהם; שרברבים הם מומחים טובים יותר על מים מערכות ניקוז מאשר הלקוחות שלהם; ועורכי דין הם בעלי ניסיון משפטי רב יותר מלקוחותיהם וכו '. המשק מלא בדילמות של מנהלים-סוכנים, משום שפועלים נוטים להתמחות במקצועות ייחודיים וצרים. עם זאת, ביחסים מסוימים של סוכן-מנהל, לקוח, או מנהל קרן, עשויים אפילו לחסר את הידע כדי לפרט מראש את מה שצריך לעשות לנאמן או לסוכן. במקרה של המתווך, הלקוח לעתים קרובות יש לקחת את המילה של המתווך עבור מה התוצאה יכולה או צריכה להיות. זה מציב את הלקוח במצב מאוד פגיע.

קל לראות מדוע לקוחות נוטים אחרת להימנע ממערכות יחסים מסוג זה; זה פשוט מסוכן מדי. הזן חוק נאמנות, אשר משמש כצורה של ביטוח מראש עבור המנהלת וגם מספק למנהלים עם סעד משפטי פוטנציאלי אם הם חושדים סוכנים נכשלו לבצע את תפקידיהם בנאמנות.

למה מתווכים כלולים כמו אמונים

נניח סוכני נדל"ן לא יכול למצוא homebuyer במחיר הרצוי של המוכר. המוכר אינו יודע אם הכישלון מייצג חוסר של מאמץ של סוכן, שוק הדיור רע או כל מספר של גורמים אחרים. הודות לחוקי הנאמנות, המוכר יכול לאתגר את התוצאות של המתווך אם המוכר מאמין המתווך נכשל לעבוד לטובתו.

לפעמים מתווכים נדל"ן לטפל סכומי כסף גדולים מאוד עבור הלקוחות שלהם. בדיוק כמו עם כל בנק, סוכן בורסה או יועץ פיננסי, מתווך הנדל"ן מוחזק על פי רמת האחריות האמון על מנת להגן על האינטרסים הפיננסיים של הלקוח.

הסיכון הפוטנציאלי להתעללות הוא אפילו גבוה יותר אם הברוקר מייצג הן את הקונה והן את המוכר במכירה ביתית. עמלה של ברוקר הוא בדרך כלל כפול בנסיבות אלה, וזה כמעט תמיד מבוסס על מחיר המכירה. יש תמריץ ברור הברוקר לטובת לטובת המוכר ולא עניין של הקונה.

רוב הברוקרים הם בדרך כלל טוב כוונות וכנה, אבל החוק של חובת אמונים מטיל הרתעה חזקה על מי היו אחרת לנצל את המומחיות שלהם. זה לא תמיד נכון בכל הנסיבות, עם זאת. כדי שהסוכנות של סוכן נדל ן "תפעיל אחריות נאמנות, עליו לייעד את הקונה או המוכר כלקוח של הסוכן ולא רק את הלקוח של הסוכן.

חובות הנאמן של המתווך

לא כל עמדות נאמנות מוחזקים לאותו תקן. הציפיות הנאמנות לנאמנים או לעורכי דין יכולות להיות שונות מאוד מהציפיות של המתווך, שכן אופי היחסים עם הלקוחות משתנה.

בתי המשפט ב U. S יש בדרך כלל מנה שש חובות שונות נאמנות חייב על ידי המתווך ללקוח שלו. אלה כוללים:

1. חשבונאות נאמנה של קרנות הלקוח;

2. גילוי מידע מהותי;

3. סודיות המידע של הלקוח שעשוי להיות חשוב ללקוח במשא ומתן;

4. ציות לכל ההוראות החוקיות הניתנות על ידי הלקוח;

5. תקן אמונים בסיסי של טיפול;

6. תקן הנאמנות הבסיסי של הנאמנות.

עם זאת, יש כמה יוצאים מן הכלל. נאמן אינו נאלץ לציית לפקודותיו של הלקוח אם ההוראות עצמן אינן חוקיות, או אם פקודות אלה מפרות אחרת את הקוד המוסרי של הנאמנות.

איך חוק נאמנות היתרונות של תעשיית הנדל"ן

ייתכן כי עולם ללא מחויבות נאמנות יכול לגרום נזק חמור בענף הנדל"ן בכללותו. שקול מה יקרה אם homeowner מסכם כי שכירת סוכן הוא פשוט מסוכן מדי כי זה מאוד קשה לדעת אם הוא מקבל ripped off. הוא עשוי להחליט להתנער לחלוטין מתווכים רשימה הרכוש שלו עצמו, או לבזבז את הזמן של כמה אנשי מקצוע בעת שניסה למצוא את העסקה הטובה ביותר. בשני התרחישים, סביר להניח שיש פחות בתים הרשומים על ידי אנשי מקצוע, פחות בתים שנמכרו, פחות שווקים יעילים ופחות ביקוש לשירותי המתווך.

חוק הנאמנות עשוי בתחילה להיראות כמו נטל על סוכני נדל"ן, אבל המציאות היא כי החובה של אחריות נאמנות לגדל אמון בקרב לקוחות פוטנציאליים. לא רק המתווך לגיטימי לומר ללקוח פוטנציאלי הוא "מחויב על ידי החוק לעבוד לטובתך", אבל הלקוח הפוטנציאלי מבין המתווך יכול להיות מובא לבית המשפט עבור recourse. זה לא ממש כסף בחזרה להבטיח, אבל לפחות זה מקטין את הסבירות של קונה או המוכר להיות ניצלו של במצבים אלה.