אם יש משהו שלמדנו מ subprime meltdown של 2008 ואת ההתרסקות של 1987, זה שאנחנו צריכים להתקדם בזהירות כאשר ללוות כסף לרכוש או למחזר הביתה. סוג של משכנתא תבחר יכול להיות ההבדל בין יום אחד owning הבית שלך סופית או למצוא את עצמך באמצע עיקול או אפילו פשיטת רגל. במאמר זה, נדון בסוגי משכנתאות כי אנשים בדרך כלל יש בעיה עם ולהסביר מדוע הם רעיון גרוע כאשר מתאימים עם הלווה הלא נכון.

מדריך: השקעות נדל"ן

מה הופך משכנתא מסוכנת? בגלל משבר הדיור, רבים מאיתנו הגיעו להאמין כי סוגים מסוימים של משכנתאות הם מסוכנים מטבעם. עם זאת, מומחים למשכנתאות יגידו לך כי משכנתא מסוכן הוא באמת מוצר הלוואה שאינה מתאימה עם יכולת החזר תשלום של הלווה. (תסתכל על הגורמים שגרמו לשוק זה להתלקח ולצרוב החוצה, לבדוק את דלק כי הפדר הסאבפריים Meltdown .)

-> ->

קית 'גומבינגר, סגן נשיא של HSH Associates, מסכים, "תאמינו או לא, המוצרים הזמינים [בסביבות 2009] לא היו מסוכנים במיוחד, עבור הקהל הנכון". הבעיה היתה כי סוגי משכנתא מסוימים היו להיות מתאימים עם הלווים הלא נכונים, ומלווים אמרו לווים, "אתה תמיד יכול למחזר". זה אולי נראה נכון כאשר מחירי הבתים היה עולה במשך שנים, אבל זה לא נכון כאשר ערכי הבית יורדים.

שוק הדיור סטטיסטיקה זמן קצר לאחר המשבר 2008-2009 תמיכה אלה טענות. על פי הסקר הלאומי של בנקאי המשכנתאות, ברבעון השני של 2010, סוגי ההלוואות עם האחוז הגבוה ביותר של עיקול מתחיל היו subprime מתכוונן שיעור משכנתאות (ARM), אשר היה שיעור עיקול להתחיל של 3. 39%. ARMs, עם שיעורי הריבית המשתנים שלהם, הם מוצר משכנתא מסוכן במיוחד עבור לווים עם מצבים פיננסיים פחות אידיאלי.

לשם השוואה, הסקר דיווח כי הלוואות VA היה שיעור עיקול להתחיל של 0. 70%, הלוואות קבועה הממשלה 0. 71%, הלוואות FHA 1. 02%, ראשי נשק 1. 96% ו subprime הלוואות קבועות 2. 3%. נתונים אלה מצביעים על כך שכל סוג של משכנתא יכול להיות רעיון גרוע עבור הלווה subprime, וכי גם לווים הממשלה יכול להסתבך אם הם לא מבינים נשק.

למעשה, אפילו משכנתא בריבית קבועה עלולה להזיק ללווים. בואו נסתכל על סוג המשכנתא המסוכן הראשון שלנו.

1. 40 שנה משכנתא בריבית קבועה לווים עם משכנתא בריבית קבועה עשוי להיות שיעור נמוך של עיקול, אבל זה לא אומר כי משכנתאות בריבית קבועה תמיד רעיון טוב. 40 שנה משכנתא בריבית קבועה הוא אחד כזה מוצר כי ככל שאתה ללוות כסף, הריבית יותר אתה משלם.

נניח שאתה רוצה לקנות 200 $, 000 הביתה עם מקדמה 10%. הסכום שתצטרך ללוות הוא $ 180, 000 ($ 200, 000 מינוס $ 20, 000).

בריבית של 5%, הנה התשלום החודשי ואת הסכום הכולל שתשלם עבור הבית בתנאים שונים אם אתה שומר את ההלוואה על החיים שלה:

טווח	שיעור הריבית > תשלום חודשי	עלות לכל החיים (כולל מקדמה)	מנהל (כולל מקדמה)	סה"כ ריבית ששולמה	15 שנים
5. 0%	$ 1, 423 43	$ 276, 217 14	$ 200, 000	$ 76, 217 14	20 שנים
5. 0%	$ 1, 187 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 שנים
5. 0%	$ 966. 28	$ 367, 860. 41	$ 200, 000	$ 167, 860. 41	40 שנים
5. 0%	$ 867. 95	$ 436, 617 86	$ 200, 000	$ 236, 617 86	איור 1: ריבית קרן המשולמת על משכנתא על פני מונחים שונים (שנים).
התרשים לעיל הוא השוואה פשוטה. במציאות, הריבית תהיה הנמוכה ביותר עבור 15 שנה הלוואה הגבוהה ביותר עבור 40 שנה הלוואה. הנה השוואה ריאליסטית יותר:

טווח

שיעור ריבית	תשלום חודשי	עלות לכל החיים (כולל מקדמה)	מנהל	(כולל מקדמה) סך כל הריבית ששולמה > 15 שנים	4. 5%
$ 1, 376 99	$ 267, 858. 83	$ 200, 000	$ 67, 858. 83	20 שנים	5. 0%
$ 1, 187 92	$ 305, 100. 88	$ 200, 000	$ 105, 100. 88	30 שנים	5. 2%
$ 988. 40	$ 375, 823. 85	$ 200, 000	$ 175, 823. 85	40 שנים	5. 8%
$ 965. 41	$ 483, 394. 67	$ 200, 000	$ 283, 394. 67	איור 2: הריבית והקרן המשולמת על משכנתא על פני טווחים שונים (שנים) וריביות.	כפי שניתן לראות בתרשים 2 לעיל, משכנתא ל -40 שנה היא בשיעור של 6% בריבית, והיא תקטין את החשבון החודשי שלך ב -23 $ בלבד, מ -988 $ ל -965 $. עם זאת, זה יעלה לך עוד $ 107, 570. 82 לאורך חיי ההלוואה. רוב האנשים לא יכולים להרשות לעצמם לזרוק את זה סוג של כסף. לוקח 40 שנה משכנתא מגדילה את הסיכון של לא מספיק עבור פרישה, לא להיות מסוגל לשלם עבור הילדים שלך במכללה, או כל מספר של תרחישים אחרים. במקרה הטוב, אתה הולך $ 107, 570. 82, כי אתה יכול לבלות בחופשות, אלקטרוניקה, ארוחות ערב נחמד והוצאות כיף אחרים. מי רוצה לעשות את זה?
2. משכנתאות בריבית משתנה

משכנתאות בריבית משתנה (ARM) יש ריבית קבועה לטווח קצר קצר שיכול לנוע בין שישה חודשים ל -10 שנים. זה הריבית הראשונית, המכונה שיעור טיזר, היא לעתים קרובות יותר מאשר הריבית על הלוואה קבועה 15 או 30 שנה. לאחר התקופה הראשונית, התעריף מתעד מעת לעת - שעשוי להיות פעם בשנה, פעם בחצי שנה או אפילו פעם בחודש.

"כל הלוואה כי יש ריבית קבועה לתקופה קצרה יותר מאשר את תקופת ההלוואה הוא מפעיל סיכון ריבית עצום", אומר קליפורניה מתווך נדל"ן גרג קוק של הפעם הראשונה הבית קונה רשת. סיכון הריבית הוא הסיכון שאם הריבית תגדל, התשלומים החודשיים תחת ARM יהפכו יקרים יותר, ובמקרים מסוימים היא הוצאה כי homeowner לא יכול להרשות לעצמו.

אלמנט של חוסר צפוי שמגיע עם נשק הוא בעיה עבור אנשים רבים, במיוחד אם הם על הכנסה קבועה או לא מצפה ההכנסות שלהם לעלות.

ARMs להיות אפילו מסוכן יותר אם יש לך משכנתא ג 'מבו, פשוט כי את המנהלת שלך גבוה יותר, שינוי נוסף בריבית הולך להשפיע על התשלום החודשי שלך.

עם זאת, מרי טוטיקיאן, מעבדת משכנתא מנוסה וחתם וכותבת הספר "המום באמריקה", מציינת כי "מבחינה היסטורית, אנשים לא נשארים בבתיהם או במשכנתאות שלהם במשך יותר מחמש עד שבע לכן, למה לשלם שיעור גבוה יותר [ל] 30 שנה הלוואה קבועה כאשר משכנתא בריבית נמוכה יותר יעשה? "

חשוב גם לציין כי ריבית מתכווננת יכול להתאים כלפי מטה, הקטנת התשלום החודשי. משמעות הדבר היא כי ARMs יכול להיות בחירה טובה אם אתה מצפה הריבית לרדת בעתיד. כמובן, אתה לא יכול לחזות את העתיד. (שני סוגי המשכנתאות יש יתרונות וחסרונות בהתאם לצרכים הפיננסיים שלך לקוחות פוטנציאליים.למשמעות יותר, קרא

משכנתאות: קבוע שיעור נגד להתאמה-שיעור

.) 3. ריבית רק משכנתא עם ריבית בלבד (IO) משכנתא, הלווה משלם רק את הריבית על המשכנתא עבור הראשון במשך 5 עד 10 שנים, המאפשר תשלום משכנתא חודשית נמוכה יותר בתקופה זו. זה עושה משכנתא ריבית בלבד אטרקטיבי כמה משקיעים הנדל"ן שיהיו הבעלים של בית רק לתקופה קצרה של זמן ורוצים להפחית את עלויות הנשיאה שלהם.

משכנתאות IO יכול גם להיות טוב עבור אנשים מרוויחים הכנסה סדירה ואנשים שיש להם פוטנציאל משמעותי להגדיל את ההכנסות בעתיד, אבל רק אם הם ממושמעים מספיק כדי לבצע תשלומים גבוהים יותר כאשר הם יכולים להרשות לעצמנו לעשות זאת. החיסרון הוא כי הריבית על משכנתא IO נוטה להיות גבוה יותר מאשר שיעור היית משלם על קונבנציונאלי משכנתא בריבית קבועה כי אנשים ברירת המחדל על הלוואות ריבית בלבד לעתים קרובות יותר. (הלוואות אלה יכול להיות מועיל, אבל עבור לווים רבים, הם מציגים מלכודת פיננסית ללמוד יותר ב

ריבית בלבד משכנתאות: דף הבית חינם או חסר בית?

) יתר על כן, אם אתה לא מתוחכם כלכלית הלווה, משכנתא בריבית בלבד יכול להיות מסוכן ביותר עבור כל אחת או יותר מהסיבות הבאות: אתה לא יכול להרשות לעצמו את התשלומים החודשיים גבוה משמעותית כאשר תקופת הריבית בלבד מסתיים. בשלב זה, אתה עדיין יהיה לשלם ריבית, אבל תוכל גם להיות repaying את המנהלים על פני תקופה קצרה יותר מאשר היית עם הלוואה בריבית קבועה.

אתה לא יכול למחזר כי יש לך קצת הון עצמי הביתה.

• אתה לא יכול למכור כי יש לך קצת הון הביתה לא הביתה מחירי הבתים ירדו, לשים אותך מתחת למים.
• לווים אשר שומרים על ההלוואה ריבית בלבד עבור החיים של ההלוואה ישלם ריבית משמעותית יותר מאשר הם היו עם משכנתא קונבנציונלית.
• תלוי איך ההלוואה מובנית, אתה עלול להתמודד עם תשלום בלון גדול של הקרן בסוף תקופת ההלוואה.
• אם אתה לווה שאינו מועמד טוב עבור הלוואה IO, כל הבעיות הללו עלולים לגרום לך לאבד את הבית במקרה הגרוע ביותר. בתרחיש קצת פחות רע, את ההלוואה IO יכול פשוט לעלות לך הרבה יותר ממה שאתה באמת צריך לשלם כדי להיות homeowner.
• 4. זרועות ריבית בלבד

עם כמה הלוואות בריבית בלבד, הנקראות ריבית בלבד ARM, הריבית אינה קבועה, אבל יכול לעלות או לרדת על בסיס הריבית בשוק. בעיקרו של דבר, רק את ARM עניין לוקח שני סוגי משכנתא מסוכנת ומשלב אותם לתוך מוצר אחד.

הנה דוגמה לאופן שבו מוצר זה יכול לעבוד. הלווה משלם ריבית בלבד, בקצב קבוע, במשך חמש השנים הראשונות. לאחר מכן, במשך חמש השנים הבאות, הלווה ממשיך לשלם ריבית בלבד, אבל הריבית מתאימה מדי שנה בהתבסס על שיעורי הריבית בשוק, כלומר הריבית של הלווה יכול לעלות או לרדת. לאחר מכן, עבור יתרת תקופת ההלוואה, נניח, 20 שנים, הלווה יחזיר סכום קבוע של הקרן כל חודש בתוספת ריבית בכל חודש בריבית משתנה מדי שנה. אנשים רבים פשוט לא צריך את הפיננסי או הרגשי wherwithal לעמוד אי ודאות שמגיע עם נשק רק עניין. (לקבלת מידע נוסף

אפשרות תשלום אמצעי לחימה: פצצת זמן מתקתקת?

) 5. נמוכה למטה הלוואות למטה זה נראה נמוך סיכון רק לשים 3. 5% למטה כי אתה לא נפרדת עם הרבה מזומנים. ולמעשה, הלוואות VA ומנהל הדיור הפדרלית (FHA) הלוואות, אשר יש דרישות התשלום למטה של ​​0% ו 3. 5%, בהתאמה, יש כמה שיעורי העיקול להתחיל הנמוך ביותר. הבעיה עם ביצוע תשלום נמוך למטה היא שאם ירידה במחירי הבתים, אתה יכול להיתקע במצב שבו אתה לא יכול למכור או למחזר.

אם יש לך מספיק כסף בבנק, אתה יכול לקנות את עצמך מתוך המשכנתא שלך, אבל רוב האנשים לבצע תשלומים נמוכים למטה על בתיהם אין עתודות מזומנים משמעותי. השורה התחתונה

בעוד רוב ההלוואות כי כמה משכנתא המלווים עשוי לשקול להיות באמת בסיכון גבוה, כמו ARM עניין בלבד, הם כבר לא בשוק, יש עדיין הרבה דרכים בסופו של דבר עם משכנתא רע אם אתה נרשם עבור מוצר זה באמת לא מתאים לך. (ראה גם

Self Employed 5 שלבים כדי ניקוד משכנתא .)