משכנתאות בריבית משתנה (ARM) הן סוג של משכנתא שבה שיעור הריבית ששולם על יתרת החוב משתנה, בהתאם למדד מסוים. מדדי benchmark רבים שימשו לקביעת שיעורי הריבית עבור ARMS, כולל כמה מדדים קנייניים שנקבעו על ידי מלווים בודדים. הבנת רק כמה מן המדדים הפופולריים יותר וכיצד הם משפיעים על תשלומים מספק סקירה כללית של איך benchmark עבודה תובנה השפעתם על תשלומי המשכנתא. (כדי ללמוד עוד, ראה ההגדרה הטובה ביותר של תיק בנצ'מרק הוא … )

-> <>>

עמידה בדרישות הסמן
שלושה מדדי השוואת הביצועים של ARM כוללים את העלות השנתית למחיר הקרן של הקרן (COFI), את אגרת החוב לפירעון קבוע (CMT) ואת הריבית הבין-בנקאית המוצעת בלונדון (LIBOR ).

• COFI הוא אמת מידה המבוססת על ממוצע משוקלל של הבנקים חבר הריבית של הבנק הפדרלי הלוואה הביתה של סן פרנסיסקו (11 ^th מחוז) לשלם ללקוחות שיש להם כסף בחשבונות חיסכון ובדיקת . התעריף מותאם לחודש. הלוואות משכנתא הצמודים ל- COFI משתנות אחת לשנה. מאז שיעורי יכול לעלות כל חודש במשך שנה, אבל COFI רק מתאים פעם אחת, הלוואות צמודות COFI יכול להיות הפחתה שלילית, כלומר תשלומים חודשיים הם לא מספיק כדי לכסות את הריבית על ההלוואה.
  

• CMT הוא אמת מידה המבוססת על התשואה הממוצעת לשנה אחת של ארבעת הצעות המכרז האחרונות של משרד האוצר. מאחר שהשיעור מתבסס על ממוצע של 12 חודשים, שיעור ספיגה מאסיבי של אגרת החוב של שנה אחת בחודש נתון יובא בחשבון רק על בסיס משכנתא של לווה על בסיס 1/12, חודשים יהיה חלק החישוב המשמש לקבוע את הריבית.
  
• LIBOR הוא מדד המבוסס על הבנקים בריבית בלונדון לשלם כאשר הם שואלים אחד מהשני. זהו המדד הנפוץ ביותר בעולם לריבית לטווח קצר. משכנתאות המבוססות על ליבור מבוססות בדרך כלל על שיעור הלייבור לחודש. (לקבלת מידע נוסף, עיין שלנו מבוא לליבור .)

יש יותר מתריסר מבחנים אחרים ששימשו כדי לקבוע את שיעורי המשכנתא. הפרטים הספציפיים והשמות של אמות המידה השונות אינם חשובים במיוחד, אך הבנת המכניקה הבסיסית של אמות מידה אלה היא קריטית.

מכניקה: איך Benchmarks עבודה
COFI ו CMT שניהם מבוססים על ממוצעים. שיעורים אלה נוטים להשתנות לאט, וזה טוב עבור לווים כאשר שיעורי עולים אבל הוא פחות יתרון כאשר שיעורי נופלים. LIBOR אינו מבוסס על ממוצעים; זה יכול לעלות במהירות, גרימת עלייה מהירה לא פחות תשלום הלווה משכנתא חודשית.

בעוד שיעור לווים לשלם קשורה אמת מידה הבסיסית, זה לא תואם את הסמן. המלווים להוסיף סכום המכונה השוליים, המהווה את החלק של הריבית על משכנתא בשיעור מתכוונן כי נשמר כמו רווח על ידי המלווה.

מדוע Benchmarks משנה
לווים להגיע לבחור את המוסד שממנו הם מבקשים הלוואה כאשר הם חלים על משכנתא. כאשר קונים עבור נשק, זה נותן לווים את היכולת לבחור במכוון או להימנע הלוואה על בסיס המדד שלה.

עם זאת בחשבון, חשוב לדעת את הפרטים של ההלוואה שאתה מחפש. חלק מהשאלות שחשוב לשאול הן: האם הסמן מבוסס על ממוצעים? באיזו תדירות הוא מתאים? כמה זה יכול להתאים? האם הפחתה שלילית אפשרית? כמה אפשר לשנות את התשלום שלי? כמה פעמים זה יכול להשתנות?

אי יכולת לשאול שאלות אלה יכולה להוביל לבעיות משמעותיות, כפי שראינו בעקבות בועת הדיור שהתפוצצה בסוף שנות ה -2000. לפני התפוצצות הבועה, ARM הפכו ליותר מ -20% משוק המשכנתאות, על פי איגוד הבנקים למשכנתאות. לאחר התפוצצות הבועה, ברירת המחדל של ההלוואה הגיעה למספר דו ספרתי. התאמות על ARMs היוו חלק ניכר מברירות המחדל, ומספר הלווים שהתעניינו ב - ARMs ירד משמעותית. מרמת שיא גבוהה, ARMs איבדו 75% נתח השוק שלהם, ירידה של כ 5% משוק המשכנתאות. (> מדוע שוק הדיור בועות פופ ) בעקבות בועה הדיור, המלווים הפך שמרני יותר באופן משמעותי, ורבים מן הקריטריונים ARM קניינית דהה לטובת ציוני דרך רחבים יותר כגון CMT ו- LIBOR. גם עם שינויים אלה, לווים עדיין יש מגוון של נשק שממנו לבחור.

האם זרוע מתאימה לך?

משכנתאות בריבית משתנה ניתן לעזור ללווים לחסוך כסף אם הסביבה הכלכלית היא אחת שבה הריבית צפויה לרדת. כלי נשק הם גם כלי שימושי עבור לווים אשר מצפים לשלם את ההלוואות שלהם במהירות. (לקבלת מידע נוסף, ראה
ARMed and Dangerous .) אין להשתמש ב - ARMs על ידי לווים אשר מסתמכים על ריבית נמוכה יותר על מנת להרשות לעצמם את תשלום המשכנתא. זהו מתכון לאסון, כמו שיעורי הריבית העולה יכול לאלץ את הלווה לתוך ברירת המחדל. כאשר ספק, לווים צריך להישאר עם משכנתא בריבית קבועה. (

משכנתאות: שיעור קבוע מול שער מתכוונן מספק תובנה היתרונות והחסרונות של שני סוגי המשכנתאות.)