תוכן עניינים:
השווקים בארה"ב צופים עלייה בריבית בעתיד הקרוב. השקעות אלטרנטיביות כמו השקעות נדל"ן נאמנויות (REIT) יכול להציע אפשרויות טובות למשקיעים. מאמר זה מנתח את הפוטנציאל של REITs עבור רגישות הריבית, ומעריך את הכושר שלהם ככלי השקעה בתקופות עם ריבית גבוהה.
מבוא מהיר REITs
ריט היא אבטחה הנסחרת בבורסה, אשר משקיעה בתחום הנדל"ן באמצעות רכוש או משכנתאות ולעיתים קרובות נסחרת בבורסות הגדולות כמו מניות. REITs מציעים רמה גבוהה של נזילות למשקיעים שלוקחים חלק בנכסי נדל"ן על ידי קנייתו כמניות. REITs מגיעים במגוון רחב עם סוגי רכוש ספציפיים, כגון REITs על דירות מגורים, מבנים מסחריים, מחסנים, מתקני המלון. REITs זמינים גם גרסאות אזוריות, כמו אלה להתרכז הנדל"ן במדינות ספציפיות / אזורים כמו ארה"ב, אירופה, סין או יפן. (לפרטים נוספים, ראה: 5 סוגים של REITs וכיצד להשקיע בהם.)
-> ->REITs מציעים הטבות רבות, כולל פיזור בקטגוריית נכסים חדשה, נזילות גבוהה בתחום הנדל"ן עם כמות קטנה של השקעות והטבות מס (בהתאם לחוקים המקומיים). (לפרטים נוספים, ראה: השקעה ב REITs.)
ריט חוזר על שערי הריבית
דוח לאחרונה מ REIT. com מראה רמה נמוכה היסטורית של קורלציה בין REITs לבין שוק המניות. המתאם מציין כיצד שני ניירות ערך נעים ביחס זה לזה. אותו דוח מראה גם רמות נמוכות דומות של קורלציה בין ריט ותשואות איגרות החוב. (טבלה חתוכים למטה עם מתאם האג"ח REITs מודגשת.)
תמונה באדיבות REITS. com.
השוואה היסטורית דומה בין התשואות ממדד ריט פופולרי לריבית של 10 שנים מצביעה על יחס הפוך. אנו מתכננים את התשואות השנתיות של מדד ה- FTSE NAREIT הפופולרי לכל מדד ריטס כנגד הריבית של אג"ח ממשלתיות ל -10 שנים:
תרשים מבוסס על נתוני מדד ה- REITs שמקורם ב- REITS. com (ציר שמאל) ו -10 שנים אג"ח האוצר נתונים שמקורם stlouisfed. org (ציר ימין).
כפי שניתן לראות מהתרשים לעיל המכסה 45 שנים, הריביות העולות מופיעות רע עבור החזרות REIT ולהיפך. במהלך תקופת הריבית הגבוהה של 1980-1985, התשואות מ - REITs היו נמוכות יותר, כאשר הן עלו אחרי 2008 כאשר הריבית נגעה בשפל שיא. עם זאת, ישנם גורמים אחרים ותצפיות מפורטות אחרות שיש להביא בחשבון, מה שעשוי להצביע על תשואות חיוביות להשקעות REITs גם בתקופת הריבית הגבוהה. מקדחה לתקופות זמן ספציפיות כאשר הריבית גבוהה והתצפיות מעניינות:
מאז 1979, הריבית נמצאת במגמת ירידה.היו כמה קוצים ספורדיים בשנים הביניים, אבל בסך הכל זה היה ירידה עקבית של הריבית. עם כל תקופה של 5 או 10 שנים, טווח נמוך יותר של שיעורי הריבית נחשב "גבוה. "
1979-1984: תקופה זו ראתה שיעורי הריבית בטווח הגבוה של 10% - 14%. התשואה מ REITs היו גם בטווח הגבוה של 9% - 32%.
- 1991-1997: תקופה זו ראתה טווח חדש של ריבית גבוהה, אשר נע בין 6% - 8%. התשואה ממדד ה - REIT הייתה בטווח של 12% -36%, למעט 1% במהלך 1994.
- 2000-2001: טווח הריבית הגבוה הבא היה במהלך התקופה 2000-2001, כאשר הריבית עמדה סביב 5 5%. החזרים מ REITs נע בין 16% ל -26%.
- כיצד מחירי ה- REITs עלו במהלך תקופת הריבית הנמוכה?
1973-1974: שיעורי הריבית היו נמוכים יחסית, החל מ -6% ל -7% (לעומת טווח גבוה של 10% עד 14% בשנים הבאות). REITs ביצע רע עם הפסדים שנתיים בטווח של 42% ל -27%.
- 1998-1999: שיעורי הריבית היו בטווח של 4% - 5. 5%, ואת התשואות מ REITs היו עדיין שלילי בהיקף של -18% ל -6%.
- 2007-2012: כאשר שיעורי הריבית ירדו בהדרגה מ -4% ל -2% פחות, הרייטים רשמו הפסדים שנתיים עקביים בטווח של -45% ל -5%, עם חריגה אחת בלבד של תשואות חיוביות בשנת 2009. > התצפיות הללו מראות כי REITs לא באמת יש כל תלות בתרחישים הריבית. התשואות מהשקעות REIT עשויות להישאר חופשיות משינויים בריבית.
- יש יתרונות נוספים של REITs, מה שהופך אותם בחירה טובה להשקעה גם במהלך תקופות ריבית גבוהה:
הזדמנות הכנסה
: REITs נחשבים ניירות ערך מבוססי תשואה. בעוד שעליית המחירים ב - REITs מציעה פוטנציאל רווחי, חלק ניכר מהחזרות של REIT נובע מדיבידנדים. תשלומי דיבידנד על ידי REITs הם הגיבור unsung, לעתים קרובות התעלמו על ידי המשקיעים. כפי שצוין ב היסודות של מיסוי REIT, REITs הם בדרך כלל פטור ממיסוי ב U. S. ברמת הנאמנות כל עוד הם להפיץ לפחות 90% מההכנסות שלהם לבעלי היחידות שלהם. מערכת הטבות מס זו מביאה להפצה שוטפת של הכנסות דיבידנד לבעלי מניות REIT. בהיעדר מס דיבידנד, התשואות נטו האפקטיביות גבוהות לעיתים קרובות מהתשואות מאגרות חוב (או מניות), גם במקרים של ריבית גבוהה.
- גלובלי גיוון : היתרון העקיף השני שניתן לממש באמצעות REITs הוא במונחים של מקבל חשיפה לשווקים הגלובליים. גם אם שינוי בריבית עשוי להשפיע על ריט מחזירה את U המקומי … S בשוק, המשקיעים יכולים להסתכל REITs שיש חשיפה גלובלית. מאז 1990, U. K, סינגפור, יפן, אוסטרליה, הולנד, דרום אפריקה ועוד מדינות רבות אפשרו ריט רישומים, המאפשר למשקיעים לקחת חשיפה בשווקים הנדל"ן של מדינות זרות. לדוגמה, אם שוק הנדל"ן המקומי של טנקים U. S. עקב השפעות של שיעורי ריבית גבוהים יותר, משקיע U. עם חשיפה לשוק הנדל"ן סינגפור יכול להועיל אם הוא מחזיק REITs בנדל"ן סינגפור בתיק שלו.
- חשיפה ספציפית למגזר : ריטס הנסחרות בבורסה, הנסחרות בבורסות, מופיעות בטעמים שונים. ניתן למצוא ריטס ספציפי למגורים, קניונים, ענף האירוח, מחסנים ואפילו אלה עם חשיפה לתשתית המדינה או האומה. במקרה של עליית הריבית, לא כל תת ענפי הנדל"ן עלול להיפגע לרעה. לדוגמה, על אף ששיעורי ריבית גבוהים עלולים לפגוע בהחזרים של ריט שיש להם חשיפה לדירות מגורים, ההכנסה של קרן ריט מסוימת שיש לה חשיפה לקניונים תפעוליים רבים במקומות ראשונים נותרה גבוהה יותר. מחקר זהיר של שוק הנדל"ן, את ההשפעות של שיעורי הריבית על תת מגזר מסוים, ועל REITs ספציפיים על בסיס החזקת נכס הבסיס שלה, יכול לעשות השקעה REIT רווחית ללא קשר להשפעת הריבית. (לפרטים נוספים, ראה: 3 REITs המלון כי ביצועים טובים יותר בשוק, מגורים, משרד ריטס.)
- -> -> השורה התחתונה