כאשר הריבית לטווח קצר לעלות, בעלי בתים עם משכנתאות שיעור מתכווננת (ARMs) להרגיש את הכאב. המתאים ביותר למשקיעים עשירים שרוצים לשחרר את הכסף שניתן לשים לעבודה להרוויח תשואה כי הוא גבוה יותר מאשר הריבית על המשכנתא, הלוואות אלה יש במקום שימשו כדי לעזור פחות בעלי בתים אמידים לרכוש בתים שהם באמת לא יכולים להרשות לעצמנו. כאן אנו מסבירים מדוע להסתמך על הלוואות אלה יכול להיות בעיה רצינית וכיצד ניתן למנוע את הסיכונים שמגיעים עם נשק.

-> ->

כימות הבעיה
יו"ר לשעבר של הפדרל ריזרב, אלן Greenspan, ציין בתחילת 2005, "אנשים מגיעים כדי להיות מסוגל לשלם את המחירים כדי להיות מסוגל לעבור בית." בשום מקום אין המצב בולט יותר מאשר בקליפורניה (המדינה מתפארת בחלק מהנדל"ן היקר ביותר במדינה), במיוחד באזור מפרץ סן פרנסיסקו, שם יותר מ -50% מהדירות שנרכשו מאז 2003 נרכשו עם הלוואות בריבית בלבד, על פי LoanPerformance.

בום הדיור ב U. S גרם המחירים להמריא. על פי נתונים שפורסמו על ידי המועצה הפדרלית לדיור האוצר (FHFB), מחיר הרכישה של הבית הממוצע הוא כעת 283 $, 800. באופן כללי, רוב בעלי פוטנציאל פוטנציאלי יכול להרשות לעצמו משכנתא נכס שעולה בין 2 ל 2. 5 פעמים ברוטו שלהם הכנסה שנתית. בעקבות נוסחה זו, משפחה המבקשים לרכוש את זה 283 $, 800 הביתה צריך להיות מרוויח בין 113 $, 520 ו $ 141, 900 בשנה. במציאות, דיווחה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי ההכנסה החציונית של משק הבית ב -2003 (השנה האחרונה שלגביה יש נתונים) הייתה 43 $, 318.

מבט אחד על מספרים וזה נראה מיד כי משק הבית מרוויח את ההכנסה החציונית לא יכולים להרשות לעצמנו לרכוש את הבית "הממוצע". כדי להתגבר על מכשול זה, מספר הולך וגדל של רוכשי דירות פנו למשכנתאות בריבית משתנה. משכנתאות אלו מספקות שיעורי ריבית ראשוניים נמוכים מהשיעורים הקיימים במשכנתאות בריבית קבועה. השיעור הנמוך מובטח לתקופה קצובה של זמן - לעתים קרובות אחת, שלוש, חמש, שבע או עשר שנים - לפני שהוא מתאים. כאשר הריבית לטווח קצר לעלות, משכנתא המלווים יעלו את שיעורי גם כדי לשקף את העלות המוגברת של הון. (לקבלת מידע נוסף על איך להתמודד עם המשכנתא שלך, ראה משלם את המשכנתא שלך חלום אמריקאי או סיוט למשכנתאות?

מדוע נשק מסוכנים
בעלי בתים שהוציאו זרועות כדי להיות מסוגל להרשות לעצמו את המקסימום על תשלום מינימלי של הבית יכול להיות הפתעה לא נעימה. בעוד שיעורי ההתאמה נחשפים באופן מלא לפני הרכישה, קונים רבים אינם שוקלים את ההשלכות העתידיות. זה נכון במיוחד עם משכנתאות ריבית בלבד. כמו שאר הזרועות, משכנתאות בריבית בלבד מספקות פרק זמן מוגדר שבו התשלום מורכב רק מריבית על ההלוואה.בעלי הבתים מקבלים את היתרון של תשלום נמוך, אבל הריבית של ההלוואה יכול לעלות בעתיד - ואת ההלוואה של הקרן יש להחזיר גם. התוצאה הסופית יכולה להיות מכוערת.

לדוגמה, על 150 $, 000 ריבית בלבד הלוואה (חמש שנים ARM) ב 6% ריבית, התשלום שלך יהיה 750 $ לחודש ($ 150, 000 * 0 06) / 12 = 750 $). אבל חמש שנים מאוחר יותר, אתה צריך להתחיל להחזיר את המנהלת. גם אם היית בר מזל מספיק כדי לקבל את אותה ריבית, התשלום היה עכשיו להגדיל ל 966 $. 45 לחודש, שכן תקופת ההלוואה היא כעת רק 25 שנים.

חישוב הנה פירוט של החישוב, כאשר m הוא שיעור ההרכבה החודשי המקביל, k הוא הריבית המצוטטת על המשכנתא, X הוא התשלום החודשי: (1 + m) 12 = [1+ k / 2] 2 , כך (1 + m) 6 = [1+ k / 2] 1 = 1+. 06/2 = 1. 03 m = 0. 4938622% לאחר מכן ניתן לפתור את התשלום החודשי X : $ 150, 000 = X * [1 / 00938622 - 1 / (0. 004938622 * 1. 004938622 ^ 300.) לכן, X = $ 966 45. הערה: מספר התקופות ששימשו בחישוב זה שווה ל 12- חודשים בשנה 25 שנים במשכנתא .

אל תהיו מפוחדים על ידי מתמטיקה! רוב משכנתא המלווים לספק משכנתא משכנתא באתר האינטרנט שלהם.אם משאיל המשכנתא שלך אינו מספק את המחשבון הנכון, לבדוק את מחשבון המשכנתא שלנו.ניתן להימנע אלה חישובים מסובכים פשוט על ידי הזנת הקרן נשארת על המשכנתא, על שיעור הריבית ועל מספר השנים שנותרו על המשכנתא, והיא תעשה את המתמטיקה בשבילך.

חזרה לדוגמה שלנו, אם הריבית המקורית 6% קפץ רק 1%, שלך התשלום יהיה 1 $, 060. 17. כדי להשוות, אם היית לוקח הלוואה מסורתית 30 שנה בריבית קבועה, התשלום היה $ 899. 33 - ו היית בנוי קצת הון עצמי את חמש השנים הקודמות של תשלומים (לקבלת מידע נוסף השוואה ההלוואה, ראה משכנתאות: שיעור קבוע נגד adjustabl e-Rate .)

זה לא אומר כי ARMs, אפילו עניין רק נשק, הם לא כלים יקרי ערך. אם אתה לא מתכוון להישאר בנכס במשך כמה שנים, ARMs יכול לעזור לך לקבל מקום נחמד לחיות במחיר סביר. אם אתה עשיר ומבין השקעות, נשק יכול גם להיות כלי נהדר. משכנתא ריבית בלבד על משכנתא $ 1 מיליון דולר בשיעור ריבית של 6% תוצאות תשלום של 5 $, 000 $ לחודש לעומת $ 5, 995. 51 עבור 30 שנה משכנתא בריבית קבועה. זה כמעט $ 1, 000 לחודש כי ניתן לשים לעבוד במקום אחר. עם זאת, בעוד זה עשוי להיות אסטרטגיה טובה עבור אמידים, בעל הבית הממוצע בדרך כלל חוסך רק כמה מאות דולרים לחודש, וכנראה אין את האמצעים כדי להפוך את החסכון לתוך התשואה ההשקעה שעושה את הסיכון ואת חוסר הון עצמי הביתה שווה את המאמץ.

מסקנה - הימנע צרות
בסביבת הריבית עולה, לוקח על ARM היא אסטרטגיה מפוקפקת, והוצאת עניין רק ARM יכול להיות מסוכן במיוחד. מכיוון שאתה לא לבנות הון, התשלום שלך צפוי להגדיל כאשר אתה refinance.כאשר אתה מוסיף את העלות של חום, מים, חשמל ואת ההוצאות האחרות הקשורות בעלות על הבית, העלויות יכול במהירות להציף תקציב צנוע. כדי למנוע בעיות, לנקוט גישה שמרנית.

אם אין לך ARM, אל תיקח אחת בסביבת ריבית עולה. אם אתה עושה ואתה לא מתכוון לשלם את הבית בכל עת בקרוב, לשקול refinancing. כמו כן, יש לזכור כי רבים המלווים יעניק הלוואות עד 40% מההכנסה ברוטו שלך, אבל הלווים זהירים צריך להבטיח כי הקרן, ריבית, מסים ביטוח על הבית שלך לא יעלה על 28% מההכנסה ברוטו שלך. לא משנה מה הנתיב שתבחר, לעשות את המחקר שלך ולתכנן בתבונה כדי להבטיח לך לנהל את המשכנתא שלך ואת המשכנתא לא לנהל אותך. אחרי הכל, הוא מזהיר מראש.

עבור one-stop shop על subprime, מתכווננת שיעור משכנתאות ו subprime meltdown, לבדוק את Subprime משכנתאות תכונה .