לכל לקוח יש מטרה כאשר הוא משקיע עם מנהל. עבור לקוח מוסדי, אומר קרן פנסיה, המטרה יכולה להיות כדי לענות על שיעור התשואה הצפוי, כך פנסיה יוכלו לעשות את כל התשלומים לפורשים ללא ציור מתקציב נפרד. עבור הלקוח היחיד, המטרה יכולה להיות לשלם עבור בית חדש או לשמור על פרישה. התפקיד של מנהל הנכס הוא להבין ולעזור לעמוד ביעדי הלקוחות. מנהלי הנכסים שומרים על לקוחות באופן שוטף עם נתוני ביצועים והערכה. עבודה משותפת, מנהל הנכס הלקוח יכול ואז לדון ולבצע שינויים תיקי לקוחות על מנת להבטיח את הלקוח ממשיך לעמוד ביעדים.

הערכת שווי יכול להיות עסק מסובך

לכן הערכה היא חלק חשוב כל כך להיות מנהל הנכס. תארו לעצמכם אם מנהל הנכס הציג תיק ללקוח שאינו מדויק. לדוגמה, מנהל הבעלים של החזקת נדל"ן בתיק הלקוח ומחליט להעריך את הנדל"ן באופן אקראי על ידי בחירה אקראית במספר מבוסס על תחושה או באמצעות נתוני מכירות דומים מ בום הנדל"ן הקודם. מהי ההשפעה על הלקוח כאשר החזקת הנדל"ן מתברר להיות שווה פחות דרסטי? הלקוח צריך פתאום לקבוע כיצד שינוי זה משפיע על מטרתו.

נכסים ייחודיים וקשים לערך

במקביל, לקוחות צריכים להיות מודעים לכך שיש ניואנסים עם הערכה וביצועים שעשויים להשפיע על רמת הדיוק. באופן ספציפי, כמה נכסים, כמו מזומנים, ניירות ערך, סחורות או אג"ח, יש ערכים ידועים בכל נקודת זמן נתון, כי השוק קובע את ערכם. עם זאת, שווי הנכסים האחרים לא יהיה זמין או מדויק. אלה ידועים כבעלי נכסים ייחודיים ובעלי ערך. דוגמה טובה לנכס קשה ערך היא נכס נזיל כמו נדל"ן. על פי משרד המבקר של המטבע, חלק של משרד האוצר של משרד האוצר, "נכסים ייחודיים כוללים נדל"ן, עסקים מקרוב, אינטרסים מינרליים, הלוואות והערות, ביטוח חיים, נכסים מוחשיים, ואוספים. "

על אף היעדר מנגנון קביעת שוק או נתוני מסחר עבור חלק מהנכסים, על מנהל הנכס לעסוק בתהליך הערכה סביר, עקבי ובעל בסיס איתן. במילים אחרות, תהליך ההערכה חייב להיות בעל נימוק בסיסי העולה בקנה אחד עם שיטות ושיטות הערכה מקובלות. העמימות הכרוכה בהערכת נכסים מסוימים, יחד עם רמת החשיבות הגבוהה המוטלת על קביעת הערכה מדויקת, פירושה שלקוחות ומנהלי נכסים כאחד צריכים להבין ולהסכים על אופן החישוב וההערכה של ערכים אלה.כי למרות שיש כללי חשבונאות המסדירים כיצד לחשב כמה נכסים כאלה, הם לא תמיד שחור ולבן ואת מנהל הנכס יש קצת להתנועע החדר לקביעת ערך הנייר של הנכס.

תקן ביצועים והוראות הערכה

מנהלי הנכסים יש להמציא נהלים שונים והזמין פתרונות טכנולוגיים רבים לקביעת הערכת שווי וחישוב הביצועים. מכון CFA, ארגון מקצועי לאנשי מקצוע בתחום ההשקעות, פרסם הנחיות למנהלי נכסים ישירים לביצועים מבוססים ולנוהלי הערכה. שני הקווים המנחים, הנדונים להלן, נועדו להבטיח ללקוח גילוי נאות ומתודולוגיות החישוב הוגנות ומדויקות.

1. המנהל צריך לספק ביצועים מדויקים ומדויקים.

בראש ובראשונה, מנהלי הנכסים חייבים לספק ביצועים מדויקים, ומקפידים לוודא שהם אינם מייצגים ביצועים בצורה כלשהי. לדוגמה, על המנהל לא להציג ביצועים היסטוריים כדי להפוך אותו למרשים יותר או לספק נתוני ביצועים עבור תיק המנוהל על ידי צוות אחר לגמרי. מנהלי הנכסים, בנוסף, אינם יכולים לספק נתונים היסטוריים חלקיים המציגים רק את הביצועים החיוביים שלהם. הם צריכים לספק את הרשומה במלואה. לבסוף, אם הנתונים המתוארים אינם ביצועים בפועל, אלא ביצועים היפותטיים או נבדקים בגב, מנהלים צריכים לדווח על כך. מטרת כל הנחיות אלה סביב נתונים היסטוריים היא פשוטה. לקוחות פוטנציאליים לקבל החלטות על איזה מנהל הנכס להשתמש על סמך היסטורית מחזיר. אם הנתונים ההיסטוריים המוצגים אינו מייצג באמת את הצוות, תהליך או המשרד, ואז הלקוח יהיה לקבל החלטה על סמך מידע כוזב.

מנהלים רבים פנו לדיווח על ביצועים המשתמשת בתקנים שאומצו באופן נרחב, כגון Global Performance Performance Standards (GIPS). תקן זה מספק ללקוחות נוחות סביב המתודולוגיה המשמשת לחישוב ביצועים, הבטחת לקוחות המידע הוגן והשלם. האמינות של נתוני הביצועים GIPS מוביל לקוחות כדי להרגיש בטוחים כי המידע הוא אמין. (לקבלת מידע נוסף ראה מדריך להשקעה גלובלית של תקני ביצוע.)

2. מנהלים צריכים לעקוב אחר שיטות הערכה מקובלות.

כאשר יש מחיר שוק הוגן ערך החזקות, מנהלים צריכים לאמץ את המתודולוגיה מחיר מחיר השוק. אבל כאשר אין שוק דומה לביטחון, המנהלים צריכים לנסות למצוא הצעת מחיר עצמאית של צד שלישי.

אחת הסיבות לכך שעל צד שלישי עצמאי לשמור על הערכת השווי היא למנוע ניגוד עניינים. במקרים מסוימים, מנהלי הנכסים משולמים על בסיס רמת הנכסים או התשואות שהם מניבים. בתום תקופה, המחזיקים הנוכחיים צריכים להיות בעלי ערך סופי שממנו ניתן לחשב תשואה של תקופת החזקה. תשואה זו קובעת את שכר מנהל הנכס. אם מנהל הנכס אחראי לקביעת שוויו של נכס לא מוחזק או החזקה שאין לו שוק מקביל, אזי מנהל זה עשוי להתפתות להעריך את הנכס על מנת לקבל עמלה גבוהה יותר.כדי למנוע ניגוד עניינים זה, מנהלים צריכים לאפשר למנהלים עצמאיים או לצדדים שלישיים להעריך את האחזקות.

מנהלי נכסים מעודדים להשתמש בשיטות הערכה מקובלות להערכת אחזקות תיקי השקעות. מנהלים צריכים ליישם שיטות אלה באופן עקבי. ההנחיות החשבונאיות והסטנדרטים המקצועיים המליצו על החזקת תיקי השקעות לראשונה לפי מחירי שוק לנכסים זהים. אם אין נכסים זהים, אזי ניתן להשתמש בנכס דומה כמחיר בסיס ומותאם להפרשים. חשוב לציין כי מחירים אלה צריכים לבוא משווקים נוזליים. מחירי שוק לא נזילים עשויים שלא להיות אמינים או מדויקים, מכיוון שהם אינם שוטפים או מייצגים עסקה רגילה ויעילה. אם לא קיים נכס זהה או נכס דומה להערכה, אזי מנהל הנכס צריך לפנות ל "מודלים בשימוש נרחב ומקובל וטכניקות הערכה המשלבות הנחות מבוססות שוק", על פי התקנים שנקבעו על ידי CFA מכון. בשלב זה, על המנהל להעביר את ההערכה לצד שלישי בלתי תלוי. הערכת הצד השלישי צריכה לכלול סקירה סדירה של השיטות וההנחות ששימשו.

השורה התחתונה

הערכה וביצועים הוא קריטי לכל הלקוחות. לקוחות צריכים להרגיש בטוחים כי הערכים בתיקים שלהם מעודכנים וקרוב לשווי השוק בפועל ככל האפשר. ללא רמה גבוהה של הרשעה כי הערכות מדויקות, זה בלתי אפשרי עבור מנהלי הנכס ולקוחות לעמוד ביעדים פיננסיים.