אם אתה מעוניין לקנות בית לשימוש כמו מעון העיקרי או נכס להשקעה, זה אפשרי כי הנכס נמצא כרגע על ידי הדיירים. אם זה המקרה, יש כמה דברים שכדאי לשקול לפני שתחליט לעבור עם הרכישה. המשך לקרוא עבור מבוא מהיר על זכויות הדייר, חובות בעל הבית וכיצד להגביל את הסיכונים בעת רכישת בית עם הדיירים במקום. (ראה גם היתרונות והחסרונות של בעלות על נכס ההשכרה .)

זכויות השוכר

בתור התחלה, חשוב להבין כי מכירת נכס אינו משנה את תנאי החכירה של הדייר. בדיוק כמו הקלות (ואמות מידה אחרות) ש"רצות עם האדמה "- כלומר, הן קשורות לאדמה ולא הבעלים - חכירה להישאר" מחוברת "לבית, גם כאשר הבעלות מעבירה את הידיים. The Takeaway: את החכירה כי הוא במקום לפני שאתה קונה את הנכס נשאר בתוקף גם אחרי שאתה סוגר על זה, אז אתה לא יכול באופן חוקי להעלות את שכר הדירה, לשנות את הסעיפים או הסכמים או לבעוט דייר לפני תום תקופת החכירה רק בגלל אתה הבעלים החדש.

- אם אתה בהחלט רוצה את הדיירים כדי לצאת, יש לך כמה אפשרויות. אחת היא להגיש הצעה על הבית כי הוא מותנה על הבית להיות ריק (כלומר, לא הדיירים) כאשר אתה סוגר. זה מעמיד את הנטל על המוכר או לשבור את החכירה או להציע תמריץ הדיירים לעזוב מוקדם. אם המוכר אינו מסוגל (או לא רוצה) לעשות זאת, אתה יכול ללכת משם ולהתחיל לחפש בית אחר. האפשרות השנייה היא לקנות את הנכס ולאחר מכן לשבור את החכירה (ים), מחדש את התנאים או "לקנות" את הדייר (עצמך) עצמך. אבל בתרחיש זה, יש לזכור כי דייר אינו מחויב לקבל כל תנאי חדש אם יש לו חוזה חכירה תקף - ואתה יכול לפתוח את עצמך עד תביעה אם לשבור את החכירה או לנסות לכפות פינוי.

התחייבויות בעל הבית

כבעלים החדש, אתה לרשת את חובות בעל הבית. חלק גדול של להיות בעל הבית הוא שמירה על נכס בטוח למגורים עבור הדיירים שלך. באופן כללי, עליך (לכל הפחות):

שמור את כל השטחים הנפוצים, כגון מסדרונות וגרמי מדרגות, במצב בטוח ונקי.

• ודא אלמנטים מבניים בטוחים ושלמים (קומות, קירות, מדרגות, מעליות, גגות).
• ודא כי חשמל, אינסטלציה, חימום / מיזוג אוויר (HVAC), אוורור מערכות סניטריים הם רכוש מתוחזק.
• ודא הדיירים יש גישה למים זורמים, מים חמים חום בכמויות סבירות בזמנים סבירים.
• אספקת מכולות אשפה וארגון להסרת אשפה.
• ניהול רעלים סביבתיים ידועים כולל אבק עופרת צבע ואסבסט.
• להשמיד מכרסמים ושרידי שרצים אחרים.
• החוקים המקומיים שלך עשויים לדרוש דרישות נוספות לגבי יכולת ההרגל - בדוק אותם כדי לוודא שאתה עומד בדרישות. כמו כן, זה חיוני כי אתה קורא את החוזה כדי לגלות כל חובות ספציפיות אחרות ייתכן - כגון לכסח את הדשא או לשלם עבור שירות. (לקבלת מידע נוסף, ראה:

טיפים עבור בעל הבית הפוטנציאלי ) שינוי או סיום חכירה

באופן כללי, אם השוכר יש חודש החכירה, אתה (כמו חדש בעל הבית) יכול לסיים את השכירות או להגדיל את שכר הדירה לפני תחילתו של חודש חדש, בתנאי שאתה נותן את ההודעה המתאימה (בדרך כלל 30 ימים, אבל זה משתנה לפי המדינה ועל ידי מספר חודשים השוכר יש כבוש את הנכס). אם החכירה לזמן קצוב קיימת (למשל, שישה חודשים או 12 חודשים) עם זאת, לשוכר יש זכות משפטית (ברוב המקרים) לכבוש את הבית כל עוד החכירה פעילה, ללא קשר למי הבעלים של הבית .

ישנם מספר מקרים בהם החוזה יכול להסתיים מוקדם. אחת היא אם יש שפה החכירה לציין כי הבעלים (המוכר) יש את הזכות לסיים את החכירה אם הוא או היא מוכרת או מעביר את הנכס; במקרה זה, את החכירה ניתן להסתיים באופן חוקי כאשר אתה קונה את הבית. החריג השני הוא אם אתה קונה את הנכס כתוצאה עיקול, ובמקרה זה אתה יכול לעקוב אחר הכללים של המדינה שלך לגבי הודעה לפנות. במדינת וושינגטון, למשל, אתה חייב לתת לשוכרים 60 ימים של התראה לפנות נכס foreclosed לפני שתוכל להתחיל פעולת פינוי. במקרים מסוימים, הדיירים יסכימו לצאת מוקדם עם "מזומנים עבור מפתחות" הצעה מן הבעלים החדש, נאמן או הבנק.

לבסוף, אם אתם מתכננים להשתמש בבית כמו המגורים העיקרי שלך (ולא כמו נכס מניב), ייתכן שתוכל להשתמש הבעלים פינוי בפינוי (OMI) כדי לקבל דייר כדי לצאת. הכללים עבור זה להשתנות לפי מדינה, אבל באופן כללי אתה חייב לעבור לתוך הבית בתוך 90 ימים של פינוי ולחיות בו כמו המגורים העיקרי שלך לפחות שלוש שנים.

השורה התחתונה

צעד ראשון חשוב הוא לסקור מסמכים החכירה לפני שתסגור, כך שאתה יודע מה אתה נכנס, ולכן אתה יכול להבטיח כי החוזה הוא כתוב היטב מובנה לעקוב אחר חוקי השכירות המקומיים . אם משהו נראה מחוץ, לדרוש כי המוכר לתקן את השפה כתנאי לסגירה שלך. חשוב גם לקבל לא רק את הרשומות עבור כל שכר הדירה מראש פיקדונות הביטחון, אלא גם את הכסף (זה צריך להיות מועבר אליך על דוח הסיכום). סביר להניח שיהיה עליך לשמור את סכום ההפקדה בחשבון נאמנות (בהתאם למצב שלך), וסוכן הסגירה אמור לדרג את דמי השכירות הנוכחיים בינך לבין המוכר.

כמו כן, להיות בטוח המוכר מספק תיעוד לגבי מצב הנכס לפני הדייר עבר - אם יש נזק, יהיה לך קשה להוכיח את השוכר אחראי ללא דוח הצ'ק אין. אם אפשר, להיפגש עם הדיירים לפני הסגירה, כך שתוכל לאמת את המצב הנוכחי של הבית ולדון תנאי החכירה.

לבסוף, ודא שאתה מבוטח כראוי. מדיניות סטנדרטית של בעלי בתים בדרך כלל לא תעשה את העבודה. ליידע את המבטח כי הבית הוא להיות שכור, כך שאתה תהיה מכוסה במקרה של פציעה השוכר, רשלנות הפסדים אחרים. (ראה גם את המדריך שלנו:

המדריך השלם להפוך בעל הבית .)