האם החלטת על בית חדש שאתה הולך להציע? או אולי אתם מתכננים על refinancing משכנתא קיימת, והם מחליטים מה אתה רוצה תשלום המשכנתא החודשי שלך להיות. בחירת כמה לשלם כל חודש הוא מקום טוב להתחיל בו. זוהי אחת השאלות הראשונות שאיש מכירות רכב ישאל כאשר אתה הולך על המגרש שלהם, ועם כל הסוגים החדשים של משכנתאות, זה עכשיו שאלה שניתן לשאול על ידי רבים המלווים משכנתא.

מוצרים חדשניים למשכנתאות, המכונה לפעמים משכנתאות אקזוטיות, יש תכונות המאפשרות לווים למזער את התשלומים החודשיים שלהם מוקדם בחיי המשכנתא תמורת תשלומים גבוהים יותר בהמשך הדרך. רוב הלווים מאמינים שהם יוכלו למחזר את המשכנתא שלהם או לעבור לפני אלה תשלומים גבוהים יותר שנקבעו. עם זאת, אי הבנה של הסיכונים הקשורים משכנתאות אלה יכול להוביל לחץ כלכלי - או אפילו אסון. (כדי לקרוא עוד על קניות עבור בית, ראה:

הבנת מבנה המשכנתא תשלום , קניות למשכנתאות ו להפוך למשכנתאות מבוסס סיכון החלטה .) -> ->

במאמר זה, נדון מכניקה של משכנתאות עם תשלומים ראשוניים נמוכים ושימושים וסיכונים הקשורים משכנתאות אלה.

כמה?

אז, מה אתה רוצה התשלום החודשי שלך להיות?

כדי לעזור לך להחליט, בואו נסתכל על ארבע קטגוריות נפוצות של הלוואות אלה: בריבית קבועה בריבית בלבד, הלוואות בריבית בריבית משתנה בלבד, הלוואות לתשלום משולם בדרגה קבועה ואפשרויות תשלום של ARM.

ריבית בלבד משכנתאות לאפשר הלווה לשלם רק את הריבית על יתרת הקרן יתרת החוב של המשכנתא. זהו חישוב פשוט שנעשה על ידי חלוקת הריבית ב -12 (חודשים) והכפלת מספר זה על ידי היתרה העיקרית של המשכנתא. כאשר תשלום ריבית בלבד, אין הפחתה של המשכנתא (יתרת הקרן של ההלוואה לא מצטמצם).

משכנתאות בריבית בלבד זמינות הן בריבית קבועה והן בריבית משתנה (ARM). משכנתא בריבית קבועה של 30 שנה תהיה בדרך כלל תקופת ריבית של 10 שנים בלבד, ולאחר מכן סכום התשלום החודשי יחושב מחדש כך שהמשכנתא תפחת במלואה על פני יתרת יתרת המשכנתא.

התאמה חודשית ו- 5-6 ARM הם משכנתאות בריבית משתנה בלבד. חודשי כוונון ARMs בדרך כלל, יש תקופה של 10 שנים בלבד עניין לאחר סכום התשלום החודשי הוא מחושב מחדש כך המשכנתא יהיה מלא הפחתה על פני התקופה הנותרת. 5-6 ל - ARM יש תקופת ריבית בלבד הנמשכת לתקופה של 5 שנים בלבד. לאחר תקופה של 5 שנים בריבית קבועה, לא רק שהריבית תתחיל להתאמת לפי מדד בתוספת מרווח (שיעור הריבית הצמודה במלואה), אך יש לחשב מחדש את התשלום החודשי כך שהמשכנתא תפחת במלואה על פני מונח שנותר.5-6 הזרועות נקראות 5-6 כי הריבית מתאימה כל שישה חודשים על 5-6 ARM לעומת כל 12 חודשים (בשנה) כפי שניתן לראות ב 5-1 ARM. (כדי לקרוא עוד על זרועות, ראה:

משכנתאות: שיעור קבוע לעומת שער מתכוונן , ARMed and Dangerous ו- חלום אמריקאי או סיוט למשכנתאות? ) > משכנתא הפחתת שלילי משכנתא שלילי הפחתת לקחת את ההפחתה של התשלום החודשי הנדרש צעד אחד רחוק יותר משכנתא ריבית בלבד. שלילי הפחתת משכנתאות לאפשר ללווים לבצע תשלום כי הוא פחות מאשר תשלום ריבית בלבד. כאשר התשלום מתבצע, נוצרת ריבית נדחית. סכום הריבית הנדחית שנוצר בכל חודש הוא הוסיף אז את יתרת הקרן של המשכנתא - ומכאן שם הפחתה שלילית.

איור 2 ממחיש כיצד משכנתא הפחתת שלילי עובד. שימו לב כיצד יתרת הקרן גדלה מדי חודש בסכום הריבית הנדחית - למעט חודש אחד.

זכויות יוצרים © 2007 Investopedia. com

איור 2

משכנתא הפחתת שלילי גם לבוא הן בריבית קבועה שיעור מתכווננת משכנתאות.

שיעור קבוע או בוגר תשלום משכנתא

משכנתא הפחתת קבועה שלילי בריבית קבועים נקראים לעתים קרובות משכנתא תשלום מדורגת. הריבית על משכנתא תשלום מדורגת קבוע על פני החיים של ההלוואה, אבל ההלוואה יש לוח זמנים של תשלומים ראשוניים שמתחילים בסכום שהוא פחות מתשלום ריבית בלבד (הפחתה שלילית נוצר) ולהגדיל עד התשלום הופך להיות גדול מספיק כדי להקטין באופן מלא את ההלוואה על פני טווח הנותרים שלה. ראה איור 3 להלן.

זכויות יוצרים © 2007 Investopedia. com

איור 3

מתכוונן שיעור או תשלום אפשרות משכנתאות

משכנתאות הפחתת ריבית שלילי מתכווננת נקראים בדרך כלל ARMs אפשרות התשלום. אפשרות תשלום ARM הוא המורכב ביותר של מוצרי משכנתא פופולריים. עבור אפשרות תשלום ARM, "תשלום מינימלי" ראשוני מחושב על בסיס שיעור ריבית התחלתי. זה להתחיל שיעור זמני נמשך בין חודש לשלושה חודשים. במהלך תקופה זו זמני להתחיל שיעור, התשלום החודשי שנעשה על ידי הלווה הוא תשלום מלא הפחתה.

לאחר תום תקופת ההתחלה הזמנית, ללווה יש עדיין אפשרות לבצע תשלום השווה לתשלום המחושב על בסיס שיעור הריבית ההתחלתית (התשלום המינימלי), אך הריבית בפועל על המשכנתא הופך לריבית צמודה למדד. קיימת סבירות גבוהה כי התשלום המינימלי יהיה פחות מאשר תשלום הריבית בלבד. לפיכך, נוצרת ריבית נדחית ומתווספת ליתרה העיקרית של המשכנתא.

שיעור השינוי בריבית הצמודה במלואה יקבע את שיעור ההוספה של הריבית הנדחית ליתרה העיקרית. (שיעור הפיצול השלילי נוצר). אם זה לא היה מורכב מספיק, בדרך כלל יש הוראה בחוזה המשכנתא הקובע כי התשלום המינימלי יגדל ב -7% או 7.5% בשנה. וגם, בסוף חמש שנים, המשכנתא יהיה "recast."

כאשר משכנתא recasts, התשלומים החודשיים שלה מחושב מחדש כך המשכנתא ישולמו על ידי סוף התקופה הנותרת. התשלום החודשי החדש מבוסס על שיעור הריבית הצמודה במלואה בזמן שחוזר על המשכנתא. תשלום זה הופך לתשלום המינימלי החדש, והמחזור מתחיל מחדש.

הערה:

אפשרות תשלום ל - ARM יש "גבול הפחתה שלילי" הקובע כי אם יתרת הקרן העיקרית של המשכנתא מגיעה לאחוז מסוים מהיתרה העיקרית של המשכנתא (בדרך כלל 110-125%), recast "יופעלו.

היתרונות והסיכונים ישנן סיבות רבות מדוע משכנתאות בריבית בלבד ושלילי הפחתות הם הציגו לצרכנים על ידי המלווים משכנתא ומתכננים פיננסיים; כולם נושאים סיכון, אבל משכנתאות אלה יכולים להועיל לווים מסוימים:

יתרונות

באזורים בעלות גבוהה, ריבית בלבד והפחתות שליליות פופולריים. הם מספקים דרך ללווה להרשות לעצמו בית יפה יותר (בכפוף לתקני חיתום).

ריבית בלבד ושלילי הפחתת משכנתאות יכול להיות אופציה עבור מי יהיה גידול בהכנסות בשנים הבאות.

• ריבית בלבד ומשכנתאות שלילי הפחתת עשוי להיות מתאים למישהו שיש לו הכנסה סדירה, כגון בונוס שנתי שמרכיב אחוז גדול של ההכנסה שלו או שלה.
• כמה מתכננים פיננסיים לייעץ לווים כדי למזער את תשלומי המשכנתא מוקדם בחיים ולהשקיע את ההבדל בין ריבית בלבד או שלילי הפחתת תשלום המשכנתא ואת מלוא תשלום משכנתא.
• סיכונים
• רוב הלווים של ריבית בלבד ומשכנתאות שלילי הפחתת סומכים על שיעורי הייסוף מחיר הבית לעשות רלוונטי את העובדה כי הם לא משלמים, או להגדיל את האיזון העיקרי של המשכנתאות שלהם. ביצוע הנחות לא מציאותיות לגבי השיעור העתידי של עליית מחיר הבית הוא מסוכן מאוד.

משכנתאות בריבית משתנה בלבד ופחתות שליליות כפופות לסיכון רב של סיכון אשראי. במילים אחרות, התשלומים החודשיים יגדילו לפי תכנון ויכולים לעלות בכמויות בלתי צפויות או בזמנים בלתי צפויים.

• מזעור תשלום משכנתא חודשי לבצע השקעות יוצר סיכונים. באופן כללי, ריבית בלבד ומשכנתאות שלילי הפחתה מתוכננים כמו מוצרים לחמש שנים. חמש שנים קצר מדי לאופק זמן כדי להניח שיעור יציב של תשואה בשוק המניות. במילים אחרות, בעת המשכנתא מתוכננת להיות refinanced חמש שנים בהמשך הדרך, שוק המניות הוא נדיף מדי לומר כי החזר מספיק היה הרוויח במשך חמש שנים אלה כדי לכסות את הריבית על המשכנתא.
• השורה התחתונה
• זה לא הכל על התשלום החודשי הראשוני של ריבית בלבד ומשכנתאות שלילי הפחתה. הצרכנים צריכים להבין את המכניקה של ולזהות ולמדוד את הסיכונים הקשורים, ריבית בלבד שלילי הפחתת משכנתאות.רק אז יכול הצרכן לעשות בחירה טובה, משכיל על בחירת משכנתא. דרך מצוינת לעשות בחירה מושכלת היא להשתמש מחשבון משכנתא כמו זה להלן כדי לקבוע את שיעורי זמין.