פאני מיי (רשמית איגוד המשכנתאות הפדראלי, או FNMA) היא חברה ממשלתית (GSE), כלומר חברה ציבורית הפועלת תחת אמנת הקונגרס, המשמשת לגירוי בעלי בתים ולהרחיב את הנזילות של המשכנתא על ידי יצירת שוק משני. נוסדה בשנת 1938 במהלך השפל הגדול כחלק ניו דיל, פאני מיי ערוצי מאמציה כדי להגדיל את הזמינות ואת affordability של homeownership עבור נמוך, בינוני ובינוני הכנסה אמריקאים.

- <->

כמשתתף משכנתא משנית בשוק, פאני מיי לא מקורן הלוואות או לספק משכנתאות ללווים. במקום זאת, הוא שומר על כספים זורמים למשכנתאות המלווים (ג ', איגודי אשראי, בנקים מקומיים ולאומיים, חסכונות ומוסדות פיננסיים אחרים) באמצעות רכישה וערבות של משכנתאות שנעשו על ידי חברות אלה. למעשה, זה אחד משני הרוכשים הגדולים ביותר של משכנתאות בשוק המשני: השני הוא אח שלו, הפדרלי הלוואת משכנתא תאגיד, או פרדי מק, שהוא גם מפעל בחסות ממשלתית שנוצרה על ידי הקונגרס.

על ידי השקעה בשוק המשכנתאות, Fannie Mae יוצרת נזילות רבה יותר עבור המלווים, כגון בנקים, חסכונות ואיגודי אשראי, אשר בתורם מאפשר להם לחתום או לממן משכנתאות נוספות. הישות מעריכה כי היא מימנה את השוק עם 5 טריליון דולר מאז 2009, מימון של כ 6 מיליון רכישות הביתה, 14 מיליון refinancings, ו -3 מיליון דירות להשכרה. זה המממן הגדול ביותר או backer של משכנתאות בריבית קבועה 30 שנה ב U. S.

Fannie Mae צילומים

פאני מיי כבר נסחרת ציבורית מאז 1968. עד 2010, היא נסחרת בבורסת ניו יורק. זה היה delisted בעקבות המשכנתא, דיור המשבר הפיננסי לאחר המניות שלה צנחה מתחת לדרישות ההון המינימלי המנדט על ידי NYSE. עכשיו היא נסחרת ללא מרשם.

במחצית השנייה של 2008, פאני מיי ופרדי מאק נלקחו על ידי הממשלה באמצעות שמרנות של ועדת הכספים לדיור הפדרלי. שניהם היו bailed החוצה את המנגינה של $ 187. 4 מיליארד דולר, אשר הציל אותם מקריסה. עד 2014, פאני מיי פרעה את הממשלה יותר מהסכום שקיבלה. (לקריאה בנושא, ראה:

ניתוח Fannie Mae ו פרדי מאק Fallout .) בחודש אוגוסט 2012, התנאים המסדירים את התחייבויות הדיבידנד של פאני מיי השתנו כך שאוצר ארה"ב טוען על רווחים בסוף כל רבעון, ומספקת הון אם קיים גירעון.אז למרות פאני מיי עושה כסף, הרווחים שלה מועברים כל רבעון לממשלה.

Fannie Mae הנחיות

על מנת משאיל משכנתא להיות זכאי להיות מגובים על ידי פאני מיי זה חייב להסכים לא לתרגל פרקטיקות ההלוואות subprime לא מוסרי. הלוואות Subprime, אשר יש שיעורי גבוה יותר מאשר הלוואות שיעור פריים, מוצעים ללווים עם אשראי גרוע אשר נחשבים סיכון גבוה יותר על ידי המלווה.

משכנתאות פאני מיי רכישות וערבויות חייב לעמוד בקריטריונים מחמירים. לדוגמה, את הגבול עבור הלוואה קונבנציונאלי עבור בית המשפחה בשנת 2017 הוא $ 424, 000 עבור רוב האזורים, ו 636 $, 150 עבור עלות גבוהה תחומים כולל הוואי ו אלסקה. הסוכנות הפדרלית לדיור האוצר (FHFA) קובע את הגבולות האלה (לראות אותם עבור כל האזורים, לחץ כאן.)

לאחר רכישת משכנתאות בשוק המשני, פאני מיי מאגר אותם לגבות ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS). MBS הן ניירות ערך מגובי נכסים, אשר מובטחות במשכנתא או בבסיס משכנתאות. ניירות הערך המגובים במשכנתאות של פאני מיי נרכשים לאחר מכן על ידי מוסדות, כגון חברות ביטוח, קרנות פנסיה ובנקים להשקעות. הוא מבטיח תשלומים של קרן וריבית על MBS שלה.

פאני מיי יש גם תיק משלה, המכונה בדרך כלל תיק שנשמר, אשר משקיעה משכנתאות שלה ושל מוסדות אחרים מגובי משכנתאות. פאני מיי מנפיקה חובות, הנקראים "חוב סוכנות", כדי לממן את תיק ההשקעות שלה. (לקריאה הקשורה, ראה:

פאני מיי, פרדי מאק ומשבר האשראי של 2008 פאני מיי הלוואות

על מנת לקבל הלוואה מגובה על ידי פאני מיי, אני צריך לעבור משאיל מאושר. יחד עם הימנעות מ הלוואות סאבפריים, כאמור לעיל, המלווים חייבים לעמוד בקריטריונים לזכאות וחיתום המבטיחים את איכות האשראי של המימון.

משכנתאות שנרכשו מובטחות על ידי פאני מיי נקראים הלוואות קונפורמינג. באופן כללי, הלוואות קונפורמינג יש ריבית נמוכה יותר מאשר הלוואות שאינן תואמות או ג 'מבו, אשר בדרך כלל לא מגובים על ידי פאני מיי כי הם חורגים את מגבלות גודל ההלוואה.

כיצד להגיש בקשה Fannie Mae- מגובה משכנתא

כאשר מצאת המלווה אשר זכאי להנפיק הלוואה Fannie Mae מגובה, אתה תהיה מודרך מילוי אחיד בקשה למגורים הלוואה. יהיה עליך לאסוף ולספק מידע פיננסי ותיעוד. זה כולל תיעוד של התעסוקה ואת ההכנסה ברוטו והצהרות לגבות אלה, כגון טופס W-2 או טופס 1099. אתה גם צריך לספק את סך החובות החודשיים שלך החוב, כגון יתרות על כרטיסי אשראי, מכונית תשלומים, מזונות ותמיכת ילדים.

על מנת לקבל אישור הלוואה Fannie Mae מגובה, עם יחס החוב אל ההכנסה מראש (DTI) של לא יותר מ 28% עדיף. חזית DTI קובע כמה ההכנסה ברוטו שלך הולך לכיוון עלויות הדיור. אם DTI שלך גבוה מדי, אם אתה יכול, לעשות תשלום גדול יותר למטה, אשר תפחית את העלויות החודשיות שלך. Fannie Mae דורש תשלום מינימלי של 5% עבור משכנתא בריבית קבועה, אם כי 20% הוא אידיאלי בדרך כלל.

homebuyers חייב גם לעמוד בדרישות האשראי המינימלי כדי להיות זכאי למשכנתאות מגובות פאני מיי. עבור בית בודד כי הוא מגורים העיקרי, ציון FICO של לפחות 620 עבור הלוואות בריבית קבועה ו 640 עבור משכנתאות שיעור מתכווננת (ARMs) נדרש. כמובן, יותר טוב - או גבוה יותר - הציון שלך אצבע משולשת, יותר זכאי אתה עבור הריבית הזמינה הנמוך ביותר.

שינויים הלוואה

בעקבות המשבר המשכנתא, החלה פאני מיי להתמקד בשינויים הלוואה. שינויים הלוואה לשנות את התנאים של המשכנתא הקיימת כדי לסייע ללווים למנוע פירעון, בסופו של דבר טרפה ובסופו של דבר לאבד את ביתם. שינויים יכולים לכלול ריבית נמוכה יותר ולהאריך את תקופת ההלוואה, אשר תפחית תשלומים חודשיים. Fannie Mae השלימה יותר מ -1.5 מיליון שינויים בהלוואה מאז 2009. (לקריאה בנושא, ראה:

הזוכים של Fannie / פרדי Bailout ) Fannie Mae HomePath

כאשר העיקולים מתעוררים משכנתאות בהן פאני מיי היא הבעלים / משקיע, או כאשר נכסים נרכשים באמצעות מעשים - במקום עיקול או חילוט, Fannie Mae מנסה למכור את הנכסים במועד כדי למזער את ההשפעות האפשריות על הקהילה. דף הבית. com הוא אתר Fannie Mae שבו homebuyers ומשקיעים יכולים לחפש ולהפוך מציע נכסים אלה, ו- HomePath למשכנתאות מציעה מוצרים מימון הקונה עבור הנכסים. במקרים מסוימים, מימון מיוחד עשוי להיות זמין דרך HomePath למשכנתאות HomePath שיפוץ משכנתא. אלה כוללים תרומות המוכר מורחבת עבור נכסים בבעלות הבעלים, וכן למטה למטה אפשרויות התשלום עבור קונים עם נכסים ממומנים מרובים.

HomePath. com מציעה באופן בלעדי נכסים בבעלות Fannie Mae, וכוללים בתים חד משפחתיים, בתים בעיר קונדומיניון. פאני מיי משתמשת אנשי מקצוע מקומיים הנדל"ן להכין, לשמור רשימה הנכסים למכירה. רוב הרישומים יש תמונות, תיאורים רכוש ופרטים אחרים, כולל מידע על בית הספר והשכונה. מספר, סוג ומכירות המחירים משתנים מאוד על ידי השוק, כמו גם את מצב הנכסים. בעוד כמה בתים הם לזוז מוכן, אחרים דורשים תיקונים או אפילו שיפוצים מקיפים. כל נכס נמכר בתנאי "כמות שהוא".