השאלה אם קנייה ומכירה או קניה והחזקה היא הטובה ביותר אסטרטגיית השקעות נדל"ן אין תשובה אחת נכונה. במקום זאת, ההחלטה לבחור שיטה אחת על פני אחרת צריכה להיות חלק מאסטרטגיה מפורשת שלוקחת את יעדי ההשקעה הכוללים של המשקיע, כמו גם את ההזדמנויות המוצגות על ידי השוק הקיים, בחשבון. מאמר זה ידון כל היתרונות של אסטרטגיית ההשקעה והחסרונות. המשך לקרוא כדי לגלות איזו אסטרטגיה יהיה קצה את האחרים בשוק שבו אתה משקיע.

-> ->

למה להשקיע בתחום הנדל"ן?

נדל"ן למגורים הבעלות הוא צובר עניין הולך וגובר של משקיעים קמעונאיים עבור רבות מהסיבות הבאות:

• נדל"ן מספק תשואות גבוהות יותר מאשר מניות ואגרות חוב.
• נדל"ן מספק גידור האינפלציה כי מחירי השכירות ותזרים מזומנים להשקעה בדרך כלל לעלות לפחות כמו שיעור האינפלציה.
• נדל"ן מספק מקום מצוין עבור הון בזמנים שבהם המשקיעים אינם בטוחים של לקוחות פוטנציאליים בשוקי המניות או איגרות החוב, או כאשר המשקיעים מצפים תשואות לטווח ארוך במניות ובאג"ח להיות לקוי.
• ההון העצמי שנוצר בהשקעה בנדל"ן מספק בסיס מצוין למימון הזדמנויות השקעה אחרות. במקום ללוות את הבירה כדי להיכנס לכלי רכב אחרים (כלומר, רכישת מניות בשוליים), המשקיעים יכולים ללוות כנגד ההון העצמי שלהם למימון פרויקטים אחרים. הקלות היחסית בהלוואות כנגד השקעה בנדל "ן בשילוב עם ניכוי הריבית על המשכנתא הופכת אפשרות זו לשיטה פחות יקרה למימון הזדמנויות אחרות למשקיעים הנוחים לקיחת הסיכון הפיננסי הנוסף.
• בנוסף לתזרים מזומנים לבעלים בתקופות שבהן מושכר נדל "ן למגורים, ניתן להשתמש בו גם למגורים או למטרה אחרת בתקופות שבהן אין היא מניבה תזרימי מזומנים. (רוצה ללמוד יותר? קרא: השקעות בנדל"ן .)

- <->

השפעת גורמי השוק

כדי לתאר את ההשלכות של ההחלטה להעיף או להחזיק, יש להבין את הבעיות הטמונות בכל אחת אסטרטגיות העסקה. בהשוואה למניות ולאג"ח, הנדל"ן הוא שוק לא יעיל יחסית ומאופיין בנפח עסקאות נמוך ונתוני שוק שאינם שקופים מאוד. הקושי למצוא הזדמנויות נדל"ן בשילוב עם רכוש לא עקבי ונתוני שוק לבצע עסקאות נדל"ן קשה יותר ויקר לבצע מאשר עסקאות במניות ובאג"ח. (לקריאה נוספת, ראה: חמישה דברים כל משקיע נדל"ן צריך לדעת .)

שני נושאים אחרים שיכולים להוביל את המשקיעים לבחור טקטיקה אחת על פני אחרת סובבים סביב שיטות הערכה ואת ההון הדרוש להשקיע בכיתה הנכס הזה.נדל "ן למגורים מוערך על ידי שיטת ההערכה ולא על ידי מסחר מתמשך, וכתוצאה מכך החזרי השקעה צפויים יותר ופחות תנודתיים מאשר תשואות מלאי ואגרות חוב. בגלל הביקוש הנדל"ן מושפע מגמות כלכליות ארוכות טווח, כגון צמיחה באוכלוסייה, מקומות עבודה, ואת הכלכלה הכללית, הנדל"ן יש המורחבת תקופות של ערכים גבוהים ונמוכים וכמויות העסקה. שווקי הנדל"ן במגמת עלייה ארוכה מאופיינים על ידי ביקוש מוגבר ותקופות בהן המשקיעים "עושים את השחת כשהשמש זורחת", בעוד שהשווקים נוטים להצביע על עסקאות מוגבלות, כאשר המשקיעים לוקחים הפסדים בנייר עד להחייאת השוק והם יכולים להבין שוב רווח.

כדי להדגים את העלות הגבוהה יחסית של השקעות נדל"ן על אסטרטגיות ההשקעה הכוללת, להשוות את ההפרש בין 200 $, 000 השקעה במניות השקעה שווה רכוש. כאשר נוטלים חשיפת הון גדולה, משקיע יכול למכור מיד חלק מההשקעה לרווח ולהחזיק את יתרת העלות לדולר הממוצע, להמתין לרווחים עתידיים פוטנציאליים, או לקחת עמדה ארוכת טווח באותה חברה או חברה. $ 200, 000 דולר המיקום של הנכס יכול להיות כל דבר מן אחד למשפחה אחת כדי כמה נכסים קטנים. פרט להשקעות נדל"ן מאוגדות, כגון השקעות בנכסי דלא ניידי (REIT), בעיה אחת עם הבעלות הבלעדית על נכסי המגורים היא שהיא אינה מחולקת בקלות. עם סוגים אחרים של השקעות, כגון מניות, אם המשקיע לא נוח עם חשיפה מסוימת, הוא או היא יכולים "לפטר" את החשיפה בנגזרים או על ידי מכירת חלק מההשקעה. עם הנדל"ן, הדרך האמיתית היחידה להפחית את החשיפה היא למכור את האינטרסים השותפות בנכס, אשר יכול להוביל לשליטה, משפטי ונושאים ניהול.

היתרונות והחסרונות של היפוך

היתרון הבולט ביותר להעיף השקעות בנכסים הוא היכולת לממש מיידית רווחים יש הון קשור במשך הזמן לפחות האפשרי. כמו כן, שלא כמו שוק המניות, אשר יכול להפוך באמצע יום, שוקי הנדל"ן הם חזו בקלות רבה יותר והוא יכול לייצר תקופות זמן ממושכות לפצות את המשקיעים על תכונות מרפרף. במובן זה, היפוך נכסים יכול להיחשב אסטרטגיית השקעה מסוכנת פחות, כי זה נועד לשמור על ההון בסיכון עבור כמות מינימלית של זמן, כי זה חסר את ניהול החכירה הסיכונים הטמונים בהחזקת הנדל"ן.

עבור רוב המשקיעים, מרפרף נכסים צריך להיחשב יותר של אסטרטגיה טקטית מאשר אסטרטגיית השקעה לטווח ארוך. בגלל עלויות העסקה הן גבוהות מאוד הן בצד קנייה ומכירה, הם יכולים להשפיע באופן משמעותי על הרווחים. ישנם שני סוגים עיקריים של נכסים שניתן להשתמש בהם לקנות / למכור גישה להשקעה בנדל"ן. הראשון הוא בתים או דירות שניתן לרכוש מתחת לשוק הנוכחי שווי כי הם במצוקה כלכלית. השני הוא "מסדר", תכונה עם מבנה או בעיה עיצוב שניתן להתגבר על מנת ליצור ערך.

משקיעים המתמקדים נכסים מצוקה לעשות זאת על ידי זיהוי בעלי בתים שאינם יכולים עוד לנהל או לקיים את הנכסים שלהם או על ידי מציאת נכסים overleveraged והם בסיכון של כניסה מחדל. אלה המעדיפים תיקונים, מצד שני, יהיה לשפץ או לשפר את הנכס, כך שזה עובד טוב יותר עבור בעלי בתים או יעיל יותר לדיירים דירה. באמצעות טקטיקה זו, הקונה של מסדר הוא להסתמך על השקעות הון כדי להגדיל את הערכים לעומת פשוט לקנות נכס עבור בסיס נמוך על מנת ליצור תשואות השקעה גבוהה. כמובן, אפשר גם לשלב את שתי אסטרטגיות כאשר flipping נכסים, ומשקיעים רבים עושים בדיוק את זה.

עם זאת, תכונות מרפרף יכול ליצור בעיות מס ועלויות כי אחד לא להתמודד עם השקעות לטווח ארוך. היפוך בדרך כלל מוביל נדנדה בהכנסה שיכולה ליצור תזרים מזומנים וניהול בעיות מס. כמו כן, מציאת הזדמנויות אלה יכול להיות קשה לאורך זמן, מה שהופך אסטרטגיה זו מתאימה יותר עבור אלה המבקשים לנצל הזדמנויות לטווח קצר בשוק הנדל"ן. (כדי ללמוד עוד על מרפרף, לקרוא חמש טעויות שהופכות את הבית מרפרף פלופ).

היתרונות והחסרונות של החזקת

זוהי עובדה ידועה כי רכישת והחזקת הנדל"ן הוא מתכון לצבור עושר רב. רוב "הכסף הישן" בארה"ב ובחו"ל צבר באמצעות בעלות על הקרקע. גם לאחר תקופות של ירידת מחירי הקרקע, ערכי הקרקע כמעט תמיד התאוששו בטווח הארוך משום שיש היצע מוגבל של קרקעות.

עם זאת, בעלות לטווח ארוך הנדל"ן נושאת מספר עצום של ניהול ומשפט משפטי כי המשקיעים במניות ובאג"ח לא צריך להתמודד עם. הבעלות על הנדל"ן היא מאמץ אינטנסיבי ניהול כי הוא מחוץ המיומנות קבוצה של משקיעים רבים.

משקיעים הון צריכים להיות בעלי כישורים לנתח שוק מסוים, חברה מסוימת ויכולת הניהול לבצע את האסטרטגיות העסקיות שלה. משקיע ארוך טווח הנדל"ן צריך את אותן כישורים, אבל יש לו את האחריות הנוספת של יצירת וביצוע אלה אסטרטגיות עסקיות עבור המאפיינים שלו או שלה. משקיעים רבים, במיוחד בפעם הראשונה בעלי הנכס להשכרה, הם מוכנים או לא מצוידים היטב להתמודד עם האחריות שמגיעים עם ניהול נכסים מניבים. תהליך מציאת הדיירים האיכותיים ושמירת צרכיהם, יחד עם הבטחת תחזוקת הנכס ותחזוקתו, יכולים להיות משימה מלחיצה וממושכת זמן, אך ניהול נכסים מוצלח נחוץ להבטחת תזרימי מזומנים שוטפים מהשקעתו. (לחשוב על להיות בעל הבית? ראה למעלה 10 תכונות של נכס מניב רווחי ו טיפים עבור בעל הבית הפוטנציאלי .)

הסיכונים הגלומים בעלות הנדל"ן לטווח ארוך הם נהדר, אבל אם מקלים, המשקיע הוא פיצוי טוב על ההנחה אותם. מרבית הסיכונים, הכוללים את סיכוני העסקאות של קניה ומכירה של נכסים, סיכונים לרווחת הנכס וסיכונים למציאת הדיירים ושמירתם נחשבים לסיכונים לא שיטתיים, או לסיכוני השקעה שניתן לגוון אם מספר מתאים מהשקעות נרכשים בתיק בעל מבנה טוב.הבעיה עבור רוב המשקיעים היא כי הנדל"ן הוא כל כך עתיר הון, כי הסכום הדרוש כדי לרכוש רכוש מספיק כדי לגוון את הסיכונים האלה הוא מחוץ ליכולות שלהם. (כדי ללמוד כיצד להעריך את רמת הסיכון האישית שלך, ראה: קביעת הסיכון ופירמידה הסיכון .)

בחירת אסטרטגיה

על מנת להחליט אם הטלת נכסים או להחזיק אותם לטווח ארוך היא האסטרטגיה המתאימה ביותר, יש לענות על כמה שאלות קריטיות. על המשקיע להחליט אם הקצאת ההון היא הקצבה קבועה או זמנית, ואם היא מהווה חלק מרכזי מאסטרטגיית השקעה כוללת או אמצעי להגדלת התשואה. כמו כן, יש לקבוע מהו הסיכון והתשואה המתאימים לחלק זה של תיקי ההשקעות שלהם והאם למשקיע יש את הסובלנות והמיומנות המתאימים לקבל על עצמו את האחריות הניהולית המתאימה לכל סוג של השקעה. אם ההון אינו זמין לרכישת תיק מגוון, על משקיע פוטנציאלי להיות מוכן לקחת על עצמו סיכונים בלתי-חוזרים, לרבות סיכוני רכוש בודדים וחוסר ביקוש פוטנציאלי לנכס, בין אם על ידי בעלי בתים או שוכרים. בהחלטה לקחת על אסטרטגיה לקנות ולמכור, משקיע חייב גם לקבוע אם הוא או היא יש את היכולת לחשוף נכסים למכירה מצוקה או תיקונים. באסטרטגיית העסקה זו חשוב לקבוע האם ניתן להפוך את ההון לפרק זמן מספיק במהלך תקופת השקעה נתונה, כדי להתגבר על עלויות העסקה הן בצד הקניה והן בצד המכירה, כולל עמילות ברוקראז ', מימון ודמי סגירה.

השורה התחתונה

למרות הבחירה בין שתי אסטרטגיות המדובר תלוי במצב הפיננסי מסוים של אחד ומטרות ההשקעה, אסטרטגיית החזקה לטווח ארוך הוא בדרך כלל מתאים יותר עבור אלה באמצעות הנדל"ן כמו חלק הליבה של הכולל שלהם תיקי השקעות; מרפרף נכסים מתאים יותר כאשר הנדל"ן משמש תוספת או טקטיקת שיפור החזרה. משקיעים המעוניינים לצבור עושר ולהפיק הכנסה מהשקעותיהם בתחום הנדל"ן צריכים לשקול החזקת נדל"ן לטווח הארוך, תוך שימוש בהון שנבנה בתיק למימון הזדמנויות השקעה אחרות, עם פוטנציאל של מכירת הנכסים בשוק. הטלת נכסים היא טקטיקה המתאימה ביותר לתקופות שבהן הלקוחות הפוטנציאליים בשוקי המניות והאג"ח נמוכים, או למשקיעים המעוניינים לממש רווחי הון לטווח קצר כל עוד השוק הנוכחי יאפשר.