היסטורית, הנדל"ן היה מתאם נמוך להשקעות במניות ובאג"ח, אבל קנייה ומכירה של נכסים פיזיים הוא לא כמעט פשוט.

הזן נגזרים של נדל"ן, או נגזרים. מכשירים אלה מאפשרים למשקיעים לרכוש חשיפה לקבוצת נכסי המקרקעין, ללא צורך ברכישה או מכירה של נכסים על ידי החלפת המקרקעין בביצוע מדד תשואה נדל "ן. נגזרים אלה מבוססים על עסקות החלף, כאשר צד אחד מחליף חשיפה אחת לאחרת. בדרך זו, המשקיעים יכולים לקבל חשיפות להון נדל"ן או חוב, מבלי לקנות נכס נדל"ן או להלוות הון עם הנדל"ן כבטוחה. המשך לקרוא כדי לגלות איך הם עובדים.

מבוא נגזרים
המועצה הלאומית של השקעות נדל"ן Fiduciaries (NCREIF) אינדקס נכס (NPI) הוא מדד מקובל נוצר כדי לספק מכשיר לאמוד את ביצועי ההשקעה של שוק הנדל"ן המסחרי. שפותח במקור בשנת 1982, המדד unleveraged מורכב יותר מ 7, 200 נכסים, בשווי כולל של כ 315 מיליארד דולר (נכון של Q3 2012) מכל האזורים U. S. ושימושי קרקע במקרקעין.

-> ->

למרות המדד הזה כבר קיים במשך יותר מ -20 שנה, זה רק לאחרונה, כי הנתונים הפכו שקופים מספיק כדי לאפשר לו לעקוב מדויק ומדויק את הביצועים של הנדל"ן נדל"ן. עם נתוני הנדל"ן הופכים שקופים יותר מידע העסקה הופך להיות קל יותר ופחות יקר להשיג, מדדי הנדל"ן הפכו רלוונטיים יותר, המוביל ליצירת שוק נגזרים יעיל יותר ויותר.

נגזרי נדל ן "מהווים דרך למשקיעים לרכוש חשיפה לסוג הנכס ללא צורך ברכישה או מכירה של נכסים על ידי החלפת החשיפה של הנכס הריאלי לביצוע מדדי תשואה בנדל" ן. זה מאפשר למשקיע להקטין את הדרישה ההון מראש שלו כדי מקלט תיקי הנדל"ן על downside, תוך מתן אסטרטגיות ניהול סיכונים חלופיים.

השקעות נדל"ן מסחרי מסווגים לתוך סוגי ההשקעה הבאים:
-> ->

הון פרטי

• חוב פרטי
  

• הון ציבורי
  

• חוב ציבורי
  

• המבוא של עסקות החלף המבוססות על NPI פותח עבור מגזר ההון הפרטי. הם היו מבשר את שאר נגזרות הנדל"ן שפותחו עד כה. הנגזרים המוצעים עד כה במדד ה - NCREIF הם "החלפות" המופיעות בצורות שונות, ומאפשרות למשקיעים להחליף את החשיפה על הייסוף או על ההחזר הכולל של המדד עצמו, או על ידי החלפת חשיפות משימוש קרקע אחד לאחר. שיטה אחת היא "ללכת זמן רב" (לשכפל את החשיפה של רכישת נכסים) או "ללכת קצר" (לשכפל את החשיפה של מכירת נכסים).שיטה נוספת היא להחליף את התשואה הכוללת על מדד NCREIF בחלוקה לפי מגזר רכוש, המאפשר למשקיעים לקחת עמדה במגזר הנדל"ן החלופי שבו הם לא יכולים להחזיק נכסים, ובכך מאפשר למשקיעים להחליף את התשואות ממשרד הנדל"ן בנושא עבור נדל"ן קמעונאי.

החלף ההחזרה מאפשר לשני משקיעים בכל צד של ה- swap לבצע אסטרטגיות נדל"ן שלא ניתן לבצע בשוק הנדל"ן הפרטי. כדי לעשות זאת, אחד היה צריך לקנות או למכור נכסים עם חשיפות שונות עם סיכוי קטן של הבטחת אותם נכסים באותו בסיס ההשקעה כדי להפוך את האסטרטגיה. החלפות מאפשרות למשקיעים לשנות או לשנות את התיקים באופן טקטי לתקופה מסויימת, מבלי להעביר את הבעלות לנכסים הנמצאים כעת במאזן. חוזים לתקופה של עד שלוש שנים מנוהלים בדרך כלל על ידי בנק השקעות, המשמש כמסלקה לקופות.

במקרה של משקיע הולך ארוך את התשואה הכוללת של מדד NCREIF, הוא או היא יקבלו את התשואה הכוללת על NPI (ששולם רבעוני) על סכום נומינלי שנקבע מראש ומסכים לשלם את שיעור הלייבור, בתוספת מרווח על אותו סכום נומינלי. הצד האחר בעסקת ההחלפה יקבל את אותם תזרימי מזומנים בהיפוך, ישלם את התשואה המדדית הרבעונית ויקבל את LIBOR בתוספת המרווח.

בהנחה שיש משקיעים לשני הצדדים של המסחר, שני משקיעים המעוניינים לסחור בחשיפה אחת של נכס אחר יכולים לסחור בהחזרת ה- NPI עבור סוג נכס מסוים עבור אחר. לדוגמה, מנהל תיקים שמרגיש שהקרן שלו מופרזת בנכסי משרדים ותת-הקצאה לתעשייה יכולה להחליף חלק מחשיפת המשרד לתעשייה מבלי לקנות או למכור נכסים.

הון ציבורי

במקום ה- NPI, נגזרים לחשיפה למגזר ההון העצמי של שוק הנדל"ן המסחרי משתמשים בתשואה הכוללת של האיגוד הלאומי של קרנות להשקעות נדל"ן (NAREIT) כדי לחשב את תזרימי המזומנים (עבור המשקיע הארוך) או ששולמו (על ידי המשקיע הקצר).

מדד זה מספק את התשואה על הביצועים עבור שוק ניירות ערך ציבוריים ערובה על ידי נדל"ן מסחרי. מקלט ה- SWAP משלם ליבור בתוספת מרווח כדי להיכנס להחלפת מדד לשנה עם סכום נקוב של 50 מיליון דולר, והוא יקבל תשלומים רבעוניים ממדד NAREIT ב -50 מיליון דולר. שוב, המשקיע יכול לקבל מגוון רחב של חשיפת הנדל"ן הציבורי ללא רכישת נכס אחד.
החוב לדיור

בשל רוחב ועומק של מנות של פרופילי סיכון שונים מהבסיס הבסיסי של משכנתאות הנדל"ן המסחרי הנמצא בשוק ניירות ערך מגובי משכנתאות מסחריים (CMBS), נגזרות נדל"ן זמינים גם על עמדות חוב הנדל"ן. עסקות ההחלף עבור חוב הנדל"ן הציבורי מבוססות על מדדי שוק ה- CMBS. מדדים אלו, שלא כמו אלה של הנדל"ן המנייתי, היו בסביבה מאז סוף 1990.

הודות לרוחב ולעומק הנתונים ממספר רב של עסקאות (ביחס לנדל"ן מניב), מדדי CMBS הם אינדיקטור ביצועים הרבה יותר טוב עבור השווקים שלהם מאשר אלה עבור עמיתיהם הון. ההבדל הבולט ביותר בין חילופי ההון וחילופי החוב הוא שהמקבלים של התשלומים המבוססים על LIBOR מקבלים ליבור
מינוס

מרווח, להבדיל מחילופי ההון, שבדרך כלל מבוססים על LIBOR פלוס מרווח. הסיבה לכך היא כי ניירות ערך הבסיסית ממומנים בדרך כלל על ידי חוב לטווח קצר מונח ריפו לטווח קצר, שהוא בדרך כלל בליבור פחות מרווח. זוהי החשיפה המועברת להחלפה של צדדים נגדיים. נגזרי חוב פרטיים, כגון חוזי ברירת מחדל של אשראי (CDS), משמשים בדרך כלל לגידור סיכון אשראי. מכשירים נגזרים, כגון עסקות החלפת הלוואות, מספקים לצד Swap את הריבית והן את סיכון האשראי, בעוד שהנכס (הלוואה מקרקעין מסחריים) נשאר במאזן של הצד הנגדי. לפיכך, משאיל משכנתא עשוי לגדר חלקים של תיק החוב שלה עבור תנאי השקעה שונים מבלי למכור את ההלוואה עצמה. בדרך זו, המשקיע יכול לצאת מגזרים מסוימים של שוק הנדל"ן כאשר הם מרגישים את התשואה אינה עולה בקנה אחד עם הסיכון, ולאחר מכן מאוחר יותר להחזיר את החשיפה כאשר השוק עבור אותו ענף מסוים משתפר. השורה התחתונה

בגלל נכסי הנדל"ן המסחרי הם עתירי הון נזילים יחסית, משקיעים הנדל"ן התקשו לגדר את החשיפה שלהם או לבצע אסטרטגיות אלפא. נדל"ן המאופיין בעלויות עסקה גבוהות ושוק פחות יעיל ממניות ואג"ח הוסיף לקושי באיזון תיקי השקעות בתגובה לשינויים בשוק.

נגזרי נדל"ן שינו את שוק הנדל"ן המסחרי על ידי מתן אפשרות למשקיעים לשנות את החשיפות שלהם באופן אקטיבי לסיכונים והזדמנויות ספציפיות, ללא צורך ברכישה ומכירה של נכסים. נגזרים אלה מאפשרים חשיפה למגזר אחר בשוק הנדל "ן או על ידי חשיפת חשיפת נדל" ן לריבית משתנה בתוספת או בניכוי פרמיה.
היכולת להחליף את החשיפות מאפשרת למשקיע הנדל"ן להיות יותר טקטי כאשר משקיעים. הם יכולים כעת לעבור ולצאת מכל ארבעת הרביעים של שוק הנדל"ן, המאפשר ניהול סיכונים גדול יותר ואת הפוטנציאל להוספת תשואה מוגברת להקצאת הנכסים הקיימים שלהם על אופק השקעה לטווח קצר או לטווח ארוך.