אם אתה לוקח את הסוג הנפוץ ביותר של משכנתא הפוכה, הון הביתה הון משכנתא (HECM), ההלוואה שלך ואת הבית שלך יצטרכו לעמוד בדרישות הממשל הפדרלית (FHA) כי FHA ביטוח משכנתאות אלה. הנה סקירה כללית של ההנחיות החשובות ביותר שאתה צריך להיות מודע. (כדי ללמוד עוד על דרישות הלווה, קרא האם אתה זכאי למשכנתא הפוכה? )

נכסים כשירים

אתה יכול לקחת משכנתא הפוכה רק על סוגים מסוימים של נכסים. הבית חייב להיות בית חד-משפחתי או בית דו-קומתי שבו אתה עוסק ביחידה אחת. HUD שאושרו condos גם זכאים, כמו גם מיוצרים בתים שעומדים בדרישות FHA. השטח של הבית המיוצרים בבית חייב להיות לפחות 400 רגל מרובע חייב לעמוד הפדרלי מיוצר הבית בנייה ותקני בטיחות. הנכס להיות משועבד לאחור גם חייב להיות מסווג ומסים כמו הנדל"ן. אז בזמן שאתה יכול לחיות ברכב הפנאי שלך, אתה לא יכול להפוך את המשכנתא כי זה לא זכאי כמו הנדל"ן. כמו כן, כדי להשיג ולשמור משכנתא הפוכה על הנכס שלך, אתה חייב לחיות שם כמו המגורים העיקרי שלך.

אומדן הבית

קבלת משכנתא הפוכה דורש הערכה מקצועית הביתה. הערך של הבית שלך יהיה מבוסס על המצב שלו ואת ערכי הנכס בשכונה הסובבת. המלווים רוצה לוודא את הסכום של סכום המשכנתא הפוכה הם להרחיב את הבית הוא עולה בקנה אחד עם מה שהם יקבלו כאשר הבית נמכר כדי להחזיר את ההלוואה. הערכה היא בדרך כלל תקף במשך 120 ימים, אשר אמור להיות יותר זמן מספיק כדי לסגור את ההלוואה.

הבית גם חייב לעמוד בסטנדרטים המינימום של FHA בטיחות עבור בטיחות, ביטחון וצלילות. אם הבית אינו עומד בסטנדרטים אלה, המלווה עשוי לאשר את המשכנתא הפוכה בתנאי שחלק מההכנסות הולך לקראת ביצוע התיקונים הדרושים כדי להביא את הנכס עד סטנדרטים אלה. משרד HUD מקומי יסקור נכס שמאי שמאי דורש תיקונים שעולים 30% או יותר ממה שהבית שווה. HUD עשוי או לא יאפשר נכסים כאלה להיות משועבד לאחור. (למידע נוסף ב מה אתה צריך לדעת על הערכות בית )

הלווה פיננסים

על פי תקנה פדרלית אשר נכנס לתוקף בתחילת השנה, המלווים חייבים לבצע הערכה פיננסית של לווים לפני אישור אותם משכנתא הפוכה. מטרת הערכה זו היא לוודא בעל הבית יש את הנכונות ואת היכולת לשמור על קשר עם ביטוח הבית הנדרש תשלומי הארנונה. עם זאת, הקריטריונים העיקריים להעפיל משכנתא הפוכה כדי לקבוע כמה homeowner יכול לשאול עדיין את הבית של גיל, את ההלוואה ואת הריבית של הנכס appraised ערך, לא את homeowner של הכנסה, אשראי ונכסים, כמו עם משכנתא קדימה .(למד על ההבדלים ב השוואת משכנתא הפוכה לעומת משכנתאות קדימה .)

אם ההערכה הפיננסית מראה כי ייתכן שאין לך את ההכנסה או נכסים נזילים אתה צריך כדי לשמור על קשר עם ביטוח ומסים, כי לא בהכרח אומר שאתה לא תוכל לקבל משכנתא הפוכה. המלווים יכולים להפריש חלק משכנתא הפוכה שלך ההכנסות כדי לכסות את ההוצאות באמצעות תהליך דומה לחשבון נאמנות ייתכן שיהיה עם המשכנתא שלך קדימה. עבור משכנתא הפוכה, חשבון זה נקרא "תוחלת חיים להגדיר בצד".

עבור ההערכה הפיננסית, המלווה יסקור את דוחות האשראי של הלווה, ההיסטוריה התעסוקה, ההיסטוריה הדיור על השנה הקודמת, מס רכוש תשלום ההיסטוריה, בעלי בתים מצב ביטוח, מצב ביטוח המבול (ראה הבנת חובה למכר ביטוח המבול ) ו הבית תשלום העמותה דמי תשלום האגודה (אם הנכס שייך לאגודה). תסתכל על דף 82 של מדגם זה הפוך משכנתא הערכה פיננסית גליון העבודה כדי לראות איזה מידע המלווים ישקול.

פרמיות ביטוח משכנתא

HECMs יש שני סוגים של פרמיות ביטוח משכנתא: מראש ומתמשך. פרמיה מראש הוא מחויב כאשר אתה לוקח את ההלוואה. זה אחוז מבוסס על כמה מההכנסות הלוואה אתה מחליט לקבל בשנה הראשונה. הרעיון הוא שככל שאתה מוציא יותר בשנה הראשונה, כך הסיכון שלך הוא, אז ביטוח המשכנתא שלך עולה יותר כתוצאה מכך.

החישוב הוא פשוט: אם אתה ללוות פחות מ 60% מהמגבלה העיקרית הראשונית שלך בשנה הראשונה, הפרמיה מראש הוא 0. 5% מהערך המוערך של הבית שלך. אם אתה לווה יותר מ 60%, זה 2. 5%. אתה יכול לממן פרמיה זו אם אתה לא רוצה לשלם מכיס, אבל זה אומר שאתה תהיה לשלם ריבית על זה כל עוד יש לך את ההלוואה. מאז כמה אתה יכול לשאול מבוסס בחלקו על סכום הריבית תצטבר על פני החיים של ההלוואה, מימון הפרמיה תפחית כמה אתה יכול לשאול על ידי יותר מאשר סכום הפרמיה.

אתה גם צריך לשלם פרמיות ביטוח משכנתא שנתית (MIPs) כל עוד יש לך את ההלוואה. תשלום זה הוא 1. 25% מיתרת המשכנתא יתרת בשנה. MIPs גם מתווספים יתרת ההלוואה שלך להפחית את הסכום שאתה יכול לשאול.

אתה לא יכול חייב יותר מהבית שווה

אם אתה מוכר את הבית שלך או לעזוב בזמן שאתה חי, המשכנתא הפוכה שלך יהיה בשל לתשלום. הדבר נכון גם אם אתה מת בעוד אתה עדיין גר בבית. אם הבית מוכר פחות ממה שאתה חייב על המשכנתא הפוכה, אתה לא צריך לעשות את ההבדל. ואם היורשים שלך רוצה לקנות את הבית לאחר מותו או לזוז כדי שיוכלו לשמור אותו במשפחה, המלווים לא יכול לבקש מהם לשלם יותר ממה שאתה חייב, או.

HECM היא הלוואה ללא recourse, ביטוח משכנתא FHA מכסה כל החסר. החריג היחיד הוא שאתה לא יכול למכור את הבית שלך עבור פחות מ 95% של מה זה שווה להיות מחוץ הוו. חייבת להיות מגבלה כזו כדי למנוע אנשים חסרי מצפון לעשות דברים כמו למכור את הבית קרוב משפחה עבור פחות משווי השוק ופחות משווי המשכנתא הפוכה ולאחר מכן מצפה המלווה לקחת את הלהיט הפיננסי.

השורה התחתונה

תעשיית המשכנתאות מוסדרת בכבדות, ו FHA הקימה קווים מנחים רבים כדי להגן על הלווים מפני ביצוע טעויות גדולות, כדי למנוע המלווים לנצל את הלווים ולעודד המלווים להציע משכנתאות הפוכה. תקנות אלה ואכיפתם אינם מושלמים, עם זאת, אז אתה עדיין צריך להיות זהיר כאשר בוחנים משכנתא הפוכה. (לקריאה נוספת, ראה מדריך מסים ומשכנתאות הפוכה ו מצא את חברות משכנתאות הפוך למעלה .