לאחר שני משכנתאות הוא לא נדיר כמו שאתה יכול לחשוב. אנשים שצוברים הון מספיק בבתיהם עשויים לבחור להוציא משכנתא שנייה. הם עשויים להשתמש בכסף כדי לשלם חוב, לשלוח ילד לקולג', לממן עסק, או לבצע רכישה גדולה.

בואו נסתכל על דוגמה אחת: הוצאתי קו הון עצמי של הבית לפני עשר שנים או יותר, ובמהלך תקופת הרישום - הזמן שבו תוכל "לצייר" על קו האשראי שלך - היית משלם סכום בר-ניהול: $ 275 לחודש על קו 100 $ 000 של אשראי.

על פי תנאי הלוואה זו, לאחר עשר שנים תקופת ההגרלה הפכה תקופת ההחזר - הבא 15 שנים שבו אתה צריך לשלם את ההלוואה כמו משכנתא. אבל כנראה שאתה לא מצפה כי 275 $ תשלום כדי להפוך את 700 $ תשלום זה יכול לזוז אפילו גבוה יותר אם ראש הממשלה עולה.

על ידי איחוד שתי ההלוואות, אתה יכול לחסוך יותר מ -100 דולר בכל חודש לנעול את הריבית במקום לצפות בו להסלים אם הממשלה עולה. מצד שני, אולי אתה רוצה לשלם את ההלוואות כבוי מהר יותר רוצה תנאים טובים יותר שיעזרו לך לעשות את זה. איך זה סוג של קונסולידציה עבודה וזה רעיון טוב?

-> ->

דע מה אתה מתחיל עם

כדי להבין מה קורה כאשר אתה לאחד אתה צריך לדעת כמה דברים על הלוואות הנוכחי יש לך. אם, כאשר אתה הולך לאחד הלוואות, אתה מבין כי המשכנתא השנייה שלך שימש למשוך מזומנים מחוץ לבית שלך מסיבה כלשהי - נקרא הלוואה מחוץ לכסף - זה יכול להוסיף עלות ההלוואה החדשה ולהפחית את הסכום שבו אתה זכאי. מזומנים החוצה הלוואות מתומחרות גבוה יותר, המלווים אומרים כי הלווה סטטיסטית סביר יותר להתרחק ההלוואה אם ​​הם מסתבכים.

אז יש קצב / למחזר טווח (refi). סוג זה של הלוואה היא פשוט התאמה על הריבית ואת תנאי ההלוואה הנוכחית שלך. ההלוואה נחשבת בטוחה יותר את משאיל את השואל כי הוא לא כיס כל הכסף או הפחתת כמות ההון יש להם את הנכס. ייתכן שיהיה refinanced לאחרונה כאשר שיעורי המשכנתא ירד לשפל היסטורי.

מדוע ההבדלים האלה חשובים? לדברי קייסי פלמינג, יועץ משכנתאות עם C2 חברה פיננסית, ומחבר הספר "מדריך הלוואה: כיצד לקבל את המשכנתא הטובה ביותר האפשרית", הם חשובים כי התנאים ואת הסכום שתשלם על משכנתאות חדשות יכול להיות שונה מאוד.

"נניח שאתה והשכן שלך שניהם מקבלים 75% הלוואה לערך למחזר הלוואות, תחת ההלוואה ההלוואה להגביל של $ 417, 000. שלך הוא במזומן- out, שלו לא. ההלוואה שלך יעלה 0. 625 נקודות יותר מאשר השכן שלך של אפריל 2015. ו 1 נקודה היא 1% מסכום ההלוואה, אז אם סכום ההלוואה שלך הוא 200 $, 000, כל הדברים להיות שווה שתשלם $ 1, 250 ( 200 $, 000 x.00625) יותר עבור אותה ריבית כמו השכן שלך.

תחשוב על זה ככה. אם במקור רכשת את שתי ההלוואות כאשר קנית את הבית, זה לא במזומן את ההלוואה מאז המשכנתא השנייה שימשה לרכוש את הבית - לא למשוך מזומנים מתוך זה. אבל מאוחר יותר, אם קיבלת כסף כתוצאה של לקיחת משכנתא שנייה, כי אחד היה במזומן החוצה הלוואה, ולכן הלוואה חדשה מאוחד ייחשב זהה.

יש סיבה נוספת שההבחנה הזאת חשובה. בגלל מזומנים הלוואות החוצה הם מסוכנים יותר המלווה, הם עשויים להשאיל רק 75% עד 80% מההון העצמי שלך בבית לעומת 90% על שיעור / טווח refi. פלמינג מעבירה את זה לאנגלית פשוטה כמו זו: "אם ההלוואה שלך תיחשב הלוואה במזומן- out, תצטרך הון נוסף בנכס שלך כדי להעפיל. "

כיצד לאחד

המלווה יעשה את כל הניירת מסובך כי הולך עם איחוד ההלוואות. התפקיד שלך הוא להיות צרכן הודיע. לא לדבר עם משאיל אחד - לדבר עם כמה.

מאז איחוד של שתי הלוואות מסובך יותר מאשר משכנתא פשוטה הביתה, עדיף לדבר באופן אישי עם רבים כמו שלושה או ארבעה המלווים. אתה יכול לדבר עם הבנק שלך או איגוד האשראי, ברוקר משכנתא, או לקחת המלצות אנשי מקצוע בענף שאתה בוטח.

כמובן, לשאול אותם אם ההלוואה החדשה תהפוך הלוואה מזומן או שיעור / refi טווח. האם זה הלוואה קבועה או משתנה הדולר? 15 או 30 שנים? (ראה מה עדיף, הלוואה קבועה או משתנה?)

ברגע שאתה מאושר עם משאיל מסוים, הם ילווה אותך בתהליך. אל תחתום על שום דבר מבלי לקרוא אותו תחילה וודא שאתה מבין את לוח התשלומים.

אם ההלוואה שלך היא הלוואה במזומן- out, קייסי פלמינג אומר כי ייתכן שיש דרך להמיר אותו שיעור / refi טווח שנה לאחר מכן.

"לאחד את ההלוואות כמו במזומן, אבל לקבל אשראי משאיל שמשלם עבור כל העלויות הכרוכות בעסקה. חכה שנה אחת למחזר שוב. מאז אתה רק refinancing הלוואה אחת בשלב זה, זה לא הלוואה במזומן החוצה. עכשיו אתה יכול להוציא כסף על נקודות כדי לקנות את הריבית למטה מאז תוכלו לשמור את ההלוואה לתקופה ארוכה יותר של זמן. "פלמינג ממשיך לייעץ לעשות את זה רק אם אתה מאמין כי הריבית היא יציבה או ירידה. (אתה עשוי להתעניין גם ב נקודות משכנתא: מה הטעם? )

השורה התחתונה

"לעולם אל תתקבל החלטה למחזר או לאחד הלוואות על בסיס צמצום התשלום החודשי שלך. ברוב המקרים תוכלו להשקיע יותר על החיים שלך על ההלוואה החדשה ממה שאתה פשוט משלם את ההלוואות הקיימות ", אומר פלמינג. "מיליוני הצרכנים לשמור על המשכון שלהם בעתיד ובסופו של דבר עם עשרות או אפילו מאות אלפי דולרים פחות פרישה. "

במקום זאת, לקבוע כמה זמן אתה חושב שאתה תישאר בבית, ולהשוות את העלות של המשכנתא הנוכחית שלך (ים) למשכנתא חדשה בתוספת כל העלויות הכרוכות הלוואה חדשה לאורך כל הזמן אתה תקיים ההלוואה.אם העלויות יהיו נמוכות יותר, האיחוד הוא כנראה רעיון טוב.