בית היפוך הוא ברמה הגבוהה ביותר מאז 2007, הודות לעלייה במחירי הבתים ואת זמינות מוגברת של מימון. מה יותר, אספקת דיור מוגבלים מסייעת סנפירים להרוויח רווחים גבוהים יותר עכשיו הם היו מקבלים אחרי משבר הדיור, כאשר עיקולים הציפו את השוק.

בעת רכישת, תיקון נכסים reselling במהירות יכול להיות משתלם, זה לוקח הרבה יותר כסף להעיף את הבית מאשר לעשות פשוט לקנות בית שאתה רוצה לחיות בו לא רק אתה צריך את הכסף כדי להפוך את הנכס של הנכס הבעלים, אתה גם צריך שיפוץ כספים פלוס כסף כדי לשלם עבור מס רכוש, שירותים, ביטוח והלוואה ריבית מיום המכירה נסגר דרך העבודה גמילה ועד היום הוא מוכר. לטווח קצר רווחי הון שיעורי המס של 10% ל 39. 6%, בהתאם מס הכנסה הפדרלי שלך המסגרת, יהיה לחתוך את כל הרווחים שאתה מרוויח על נכסים לך להעיף בתוך שנה אחת או פחות.

אם אין לך כסף משלך להשקיע, להתחיל בבית היפוך לא הצעה קלה. זה לא 2005, כאשר כל מי יכול ערפל המראה יכול לקבל משכנתא עם שום דבר למטה. אפילו עם מקדמה, תשלם יותר כאשר אתה ללוות כדי לממן היפוך מאשר כאשר אתה לווה לקנות מגורים העיקרי: המלווים לראות היפוך כמו הצעה מסוכנת.

יתר על כן, רבים המלווים לא יעבוד עם סנפירים חסרי ניסיון. הם ירצו לראות כי יש לך רקורד מוצלח של מרפרף לפחות בית אחד לא יעשה חריגים. אחרים יעבדו עם סנפיר חסרי ניסיון, אך יגבה עמלות גבוהות יותר עד שהאיש הזה יפתח מסלול הצלחה מוצלח. (ראה 5 טעויות שהופכות את הבית מרפרף פלופ .)

- אם אתה מעוניין להעיף בתים אבל הם לא כל קונה במזומן, הנה כמה אפשרויות למימון המאמץ.

1. קבל הלוואה כסף קשה

מומחים מסכימים על מה בדיוק "כסף קשה" פירושו. יש אומרים שזה מתייחס לעובדה שזה הרבה יותר יקר מאשר מימון מסורתי יש "קשה יותר" במונחים. אחרים אומרים שזה בגלל שהוא מממן בתים כי הם "קשה" עבור המלווים קונבנציונאלי לממן. אחרים עדיין אומרים את המונח מתאר את הבטחונות עבור ההלוואה: נכס קשה, אשר במקרה זה הוא הנדל"ן.

-> ->

כיצד הלוואות אלה עבודה

כסף קשה הלוואות בדרך כלל יש תנאים של פחות משנה אחת שיעורי הריבית של 12% עד 18%, בתוספת שתיים עד חמש נקודות. נקודה שווה 1% מסכום ההלוואה, אז אם היית לווה $ 112, 000 ו המלווה טעונה שתי נקודות, הייתם משלמים 2% של 112 $, 000, או $ 2, 240. במקום לשלם נקודות על הסגירה, כמו היית עם משכנתא קונבנציונלית, עם הלוואה כסף קשה ייתכן שלא צריך לשלם נקודות עד הבית מוכר, אשר יכול לעזור לך לממן להעיף מבלי לשים את כל הכסף שלך.

המלווים כסף קשה לבסס את הסכום שאתה יכול לשאול על הערך לאחר השיפוץ של הבית (ARV). אם הבית עולה $ 80, 000 אבל ARV הוא 160 $, 000 ואתה יכול לשאול עד 70% של ARV, אז אתה יכול ללוות $ 112, 000. לאחר תשלום של 80 $, 000 מחיר הרכישה, יהיה לך $ 32,000 עלויות סגירה, עמלות המלווה, גמילה, עלויות הנאה והוצאות מכירה כגון עמלות בימוי, שיווק ונדל"ן. אם אתה יכול לתקוע את התקציב, לא תצטרך כסף מחוץ לכיס כדי להפוך את הבית.

בריאן דייוויס, ממייסדי SparkRental ומשקיע נדל"ן עם 15 נכסים, אומר שזה עשוי להיות אפשרי להימנע מתשלום עלויות הסגירה על ידי משא ומתן על המוכר לשלם להם.

2 $, 240 נקודות ייקח נתח משמעותי של תקציב 32,000 $, אם כי, ואם אתה משלם ריבית של 15% במשך שישה חודשים, העלות הכוללת שלך הריבית על $ 112, יהיה $ 8, 400 המלווים כסף קשה בדרך כלל מצפים ריבית בלבד תשלומים חודשיים בעוד ההלוואה היא יוצאת מן הכלל, אבל כמה עשויים לאפשר את הריבית לצבור ולא דורשים את זה ישולם עד להעיף את מלא. אחרי שתי ההוצאות הגדולות, יהיה לך רק 21 $, 360 עבור כל דבר אחר - פחות אם היית צריך לשלם את עלויות הסגירה. אבל אם הבית באמת למכור עבור $ 160, 000, אתה מסתכל על $ 48, 000 רווח, פחות מסים, במשך שישה חודשים של עבודה, פוטנציאלי בלי לכתוב בודק לבדוק את חשבון הבנק שלך.

כסף קשה לעומת קונבנציונאלי הלוואות

לוקאס Machado, נשיא בית גיבורים, קבוצה של משקיעים הנדל"ן תיקונים ו Flips בתים במצב גרוע בדרום פלורידה כספים כספים קשה, אומר הלוואות כסף קשה הם הכי הרבה הפופולרי ביותר ואת הדרך המהירה ביותר לקבל כסף עבור להעיף מאז אין בירוקרטיה אדום.

"נכסים במצב גרוע אינם מספקים הנחיות עבור מימון משכנתא מסורתית. המלווים כסף קשה, לעומת זאת, מצפים להלוות על בתים מזויפים, "Machado אומר. שלא כמו המלווים קונבנציונאלי כגון בנקים, הם אינם מחויבים על ידי הנחיות לגבי תנאי הרכוש או על ידי כישורים הלווה כגון יחסי חוב להכנסות וציונים אשראי.

"כסף קשה המלווים להחליט אם לבצע את ההלוואה על ידי הערכת כוחה של העסקה ואת האמינות של סנפיר הבית," Machado אומר. אם עלויות הרכישה והתיקון לעומת הערך חוזרת הגיוני ואת הסנפיר הביתה הוא אמין, משאיל כסף קשה יעשה את ההלוואה. "צריך את ברירת המחדל סנפיר, המלווה כסף קשה יכול לעקל, לקחת בעלות על הבית ולמכור אותו רווחי בכוחות עצמם. "

במקרים מסוימים, קשה המלווים כסף ירצו לראות מסמכים כגון החזרי מס, דוחות הבנק דוחות אשראי, אבל זה תלוי המלווה. הבדל נוסף בין המלווים קונבנציונאלי המלווים כסף קשה היא כי האחרון לא אכפת אם קרנות תשלום למטה מושאלים.

משאיל כסף קשה, בדומה לבנק, יחזיק את השעבוד הראשון על הבית עד שהלווה יפרע את ההלוואה, אבל הלווה יהיה הבעלים ויחזיק במעשה, מסביר מאט טרנצ'רד, מנהל רכש בחברת סנה בית קונים, אחת החברות הגדולות לקנות הבית ביוסטון.

היכן לחפש המלווים

מקום אחד למצוא משאיל כסף קשה באינטרנט.

לימה הון אחד

יעבוד עם סנפיר חדש יהיה להשאיל עד 90% של הלוואה ל-עלות או עד 70% של הלוואה ל- ARV. העמלות והריביות יורדות עם חווית היפוך של הלווה. לימה אחת משתרעת ברוב המדינות; שיעורי ואגרות להשתנות לפי מדינה. באופן כללי, מצפה לשלם דמי מקור של 3. 5% וריבית של 12% אם השלמת עד אחד להעיף ב -24 החודשים האחרונים; 3% דמי המקור ו 11% ריבית עם שניים עד ארבעה הטלות תחת החגורה שלך; ו דמי מקור של 2% וריבית של 9. 99% עם חמישה או יותר הושלמה הטלות. לווים עם ציונים אשראי נמוך מ 680 יוכלו ללוות מעט פחות ישלם את העלויות הגבוהות ביותר; ניקוד האשראי המינימלי הוא 630. Lima One Capital דורשת מקדמה של 10% ומציעה תנאי פירעון עד 13 חודשים. ההלוואות Home

מציע לתקן- and- להעיף הלוואות עד 90% ממחיר הרכישה ו 100% של עלויות שיפוץ. לווים חייבים להגיש דוחות בנק כדי להראות שהם יכולים לכסות את המקדמה ואת עלויות הסגירה; חוזה רכישה; רשימה של הפרויקטים שלהם בעבר לתקן ולהעיף; תיעוד רכוש; וכן מקדמה. שיעורי הריבית נע בין 9% ל -12%. יש דמי יישום 199 $ כדי לכסות צד שלישי הלוואה חיתום עלויות. LendingHome גובה גם דמי מקור, דמי הערכה, עמלות בעלות ונאמנות, והחברה מחזיקה בכספי גמילה עד לאחר השלמת השיפוץ. כמו אופציה נוספת, Machado מציע להגיע אל המקומיים השקעות נדל"ן עמותות, משקיעים מקומיים סוכני נדל"ן מקומיים למצוא המלווים כסף קשה. אבל לא יכול להיות הרבה מקום לנהל משא ומתן, במיוחד על נקודות הריבית.

במהלך שלוש וחצי השנים האחרונות, מאצ'אדו מציין, היו כל כך הרבה הזדמנויות להלוות כסף כי אין צורך לרדוף עסקה. "למה לקחת הלוואה בהחזר נמוך יותר היום, כשתגיע מחר הזדמנות נוספת? " הוא שואל.

2. התייעץ עם המלווים פרטיים

"משאיל פרטי הוא פשוט אדם עם הון משמעותי להלוות לך," אומר Trenchard. "אתה תהיה מופתע כמה אנשים שם בחוץ מחפשים הלוואה ההלוואה שהם שמרו. הם יפעלו כמו HML [קשה משאיל כסף], אלא בדרך כלל אתה יכול לקבל מחירים טובים יותר ואת התנאים. "

Trenchard אומר המלווים פרטיים עשויים להיות פתוחים יותר למשא ומתן תנאי תשלום מאשר המלווים כסף קשה. הם עשויים אפילו להיות מוכן לפעול כשותף על העסקה ולקחת נתח של רווחים בתמורה לא לחייב את הריבית הלווה.

"המפתח עבור סנפיר חסרי ניסיון יש אמון כאשר משא ומתן", אומר טרנצ'רד. "הם צריכים להתחבר ולדבר עם סנפירים אחרים על כמה הם רגילים לשלם ולדעת שהם יכולים ללכת. אל תחשוב כי אתה לא יכול לבוא להסכם עם המלווה הראשון שאתה מדבר כי לא תמצא את הכסף עבור עסקה. "

אם אין לך דוד עשיר, אתה יכול לחפש מלווים פרטיים באירועים ברשת המקומית הנדל"ן.אנשים אלה עשויים לגבות 8% -12%, בתוספת אפס לשתי נקודות, לעומת 12% ל -15% של משאיל עם 2 עד 5 נקודות, אומר טרנצ'רד. כמו משאיל כסף קשה או בנק, הם ייקחו שעבוד המיקום הראשון על הבית.

איך וטרינר פרטי משאיל

מקצוען סנפיר מקצועי אומר כי הדרך הטובה ביותר vet המלווה פרטית אתה שוקל לעבוד עם זה לדבר עם אחרים סנפירים - אשר תוכלו למצוא גם באירועים ברשת הנדל"ן - ולשאול אם יש להם ניסיון עם המלווים האלה. עד מהרה היתה התפנית? איזה תמחור הם קיבלו? כיצד היה המגיב המלווה? אתה יכול גם לבקש הפניות ולקרוא אותם.

התרחיש במקרה הגרוע ביותר הוא בדרך כלל עסקה נופל כי המלווה אינו מספק את המימון המובטח והקונה מאבד את ההפקדה הכספית הרצינית שלו או שלה. אפשרות נוספת היא להיות מופתע על שולחן ההתנחלויות על ידי דמי המלווה צפוי. יש גם את הפוטנציאל עבור קרבות משפטיים על תנאי חוזה או משאיל מנסה לתפוס לווה ברירת המחדל, כך שהוא יכול foreclose על הנכס. כל אלה סיבות טובות לבדוק משאיל לפני חתימת כל דבר.

"עם זאת, זכור כי סוג זה של העסקה, המלווה הוא לסחר חבורה של כסף בתמורה כמה גיליונות חתומים של נייר - מסמכים הלוואה. זה לא עסקה גרועה עבור הלווה ", אומר Machado.

Online המלווים פרטיים

כמו המלווים כסף קשה, אתה יכול גם למצוא המלווים הפרטיים באינטרנט.

5 Arch Funding

, שבסיסה באירבין, קליפורניה, עובד עם סנפירים מנוסים ב -18 מדינות, עם עוד בקרוב. הוא מציע שיעורי ריבית חד-ספרתיים להלוואות מסוג 'תיקון' ו- 'Flip'. Anchor Loans

טוען כי הוא הגדול ביותר של המדינה לתקן- and- להעיף משאיל. חברת Calabasas, קליפורניה, יכולה לסגור עסקאות בתוך שבעה ימים על מגוון רחב של סוגי נכסים בריבית תחרותית ב -20 מדינות. התנאים משתנים לפי מדינה; בקליפורניה, למשל, הלוואות זמינות עם ריבית של 8% עד 12%, בהתאם הלוואה ל-ערך ניסיון לווה, עם דמי מקור של 2% עד 3% ואת תנאי ההלוואה של 6 עד 12 חודשים ללא תשלום מראש עונשים. פליפר יכול ללוות עד 70% של ARV הביתה. לווים חייב להיות רקורד מוכח של לפחות חמישה הטלות ב -18 החודשים האחרונים; עוגן הלוואות ישקול הלוואות תאגידים מוסמך ורב-חברות LLC עם פחות מ 5 הטלות. Trenchard לא רואה חברות להלוות כסף כדי סנפירים להיות המלווים פרטיים - גם כאשר הם מתייחסים לעצמם ככה - כי הם נוטים להיות עמלות וריביות דומות לאלה של המלווים כסף קשה. עם זאת, שתי הדוגמאות לעיל הן חריגות.

דייוויס אומר כמה חברות יכולות לקרוא לעצמם המלווים פרטיים פשוט כי הם חברות בבעלות פרטית, אבל מבחינה טכנית, המלווה הפרטי הוא חבר, בן משפחה או אדם אחר שלא עושה עסק מתוך ההלוואות כסף אבל מסכים לעשות הלוואה.

3. Crowdfund Flip שלך

Crowdfunding מסתמך על קבוצה של אנשים שונים ו / או מוסדות קולקטיבי לממן הלוואות.כל משאיל, אשר מכונה משקיע, מספקת אחוז קטן של הלווה ואת ההלוואה מרוויח עניין על הכסף.

אתרים מסורתיים להמוני קהל, כגון פרוספר, אינם מכוונים לקנות ולהעיף בתים; סכום ההלוואה המרבי של פרוספר של $ 35, 000 מיועד פרויקטים כמו שיפוץ הבית, קונסולידציה החוב ומימון עסקים קטנים. זה המקום שבו המומחיות קהל crowdfunding עבור סנפירים הנדל"ן למגורים נכנסים. אפשרויות כוללות

RealtyShares , Groundfloor האוצר ו חלקת אדמה . חלק יהיה "prefund" ההלוואה שלך, כלומר כי החברה יהיה לסגור במהירות את ההלוואה באמצעות הכסף שלה בזמן שהוא מחכה למשקיעים לשים מימון, בעוד שאחרים לא לסגור את ההלוואה שלך עד המשקיעים יש במימון מלא את זה. זה יכול להיות סגירה איטית יותר או לא סגירה. "Crowdfunding אתרי אינטרנט לכבוש נישה דומה כמו המלווים כסף קשה", אומר דייוויס. "הם יקרים יחסית, אבל יהיה להשאיל למשקיעים הנדל"ן ללא קשר כמה משכנתאות יש להם, ולהתמקד בכבדות על בטחונות ואיכות העסקה עצמה. "

ארבעה אתרי Crowdfunding

RealtyShares

מציע הלוואה לטווח קצר גמילה למימון (LTC) מימון של עד 90%, סגירות בתוך כעשרה ימים, תנאי 6 עד 24 חודשים ושיעורים החל מ 9%. הלוואות של $ 100, $ ל -10 מיליון דולר זמינים. החברה עובדת עם חברות השקעה מנוסות עם רקורד מוכח ורק 5% מהעסקאות. Groundfloo

r מציעה הלוואות מ -25 $ ל -2 מיליון דולר במימון של עד 90% מה- LTC, סגירות בתוך שבעה ימים בלבד, ללא תשלומים במהלך תקופת ההלוואה, וללא החזרי מס או הצהרות הבנק נדרש הלוואות תחת חצי מיליון דולר. שיעורי הריבית נע בין 6% ל -26%. לווים חייבים לשלם מינימום של שלושה חודשים של ריבית גם אם הם משלמים את ההלוואה מוקדם יותר. עלויות סגירה אופייניות הם 500 $ ל 1 $, 500, ו Groundfloor חיובים 2-4 נקודות לכל הלוואה. כל נקודות ודמי יכול להיות מגולגל לתוך ההלוואה. Groundfloor בדרך כלל לא עובד עם סנפירים חסרי ניסיון. תיקון של ארץ

מציע הלוואות מ $ 100, $ 5 מיליון דולר עם מימון של עד 80% של הלוואה לערך או עד 70% של ערך לאחר שיפוץ, סגירות בתוך כמה ימים, ואת הריבית החל מ 7. 99%. לווים לבצע תשלומים חודשיים אוטומטיים על ההלוואות שלהם במונחים של 1 עד 36 חודשים. חלקת אדמה עובדת רק עם מפתחים מנוסים. AssetAvenue

, משאיל מקוון המבוסס בקליפורניה, מממן הלוואות של $ 150, $ 2 מיליון דולר להשקעה נכסים ב 43 מדינות ואומר שזה יכול לסגור על הלוואה גמילה בתוך פחות מ 10 ימים. היא גובה דמי יישום, כך שצד שלישי יכול לבצע בדיקת נאותות על בקשת הלווה; הוא גם גובה דמי מקור ועלויות סגירה אחרות. פליפרים יכולים ללוות עד 75% ממחיר הרכישה ועד 100% מתקציב הגמילה. לווים להעלות את המסמכים שלהם יכול לפקח על התקדמות ההלוואה שלהם באינטרנט. ההלוואות נפרעו באמצעות חיוב אוטומטי מחשבון הבנק של הלווה. החסרונות האפשריים

Trenchard ו Machado אמרו שהם לא השתמשו בכל אתרי ההמון הקהילתי הנדל"ן. אבל שניהם חשדו כי תהליך ההמון של קהל להערכת ולהתחייב לעסקה עשוי להיות איטי יותר ממה לווה יחווה עם משאיל כסף פרטי או קשה עם מי הוא או היא יש מערכת יחסים מוצקה. המלווים האלה עשויים להיות מסוגלים לסגור עסקה תוך 24 שעות כאשר הזדמנות גדולה עולה וכל הניירת היא בסדר.

בניגוד המלווה פרטית, אתרי גיוס כספים גם לא יכול להציע את ההזדמנות לנהל משא ומתן. הם עשויים להגדיר פרמטרים עבור כל עסקה כי הם אחראים על קבוצה גדולה של משקיעים.

(למידע נוסף על האחריות שלך כאשר אתה מוכר ב

נדל"ן היפוך: 8 גילויים אתה חייב לעשות .) השורה התחתונה

אם אין לך מספיק כסף כדי להפוך בית ללא סיוע כספי - או אם יש לך את הכסף אבל רוצה להגביל את הסיכון - ישנן מספר דרכים להשיג מימון. קשה משאיל כסף, פרטי משאיל או הנדל"ן crowdfunding האתר יכול לעזור לך להשיג את הבית- flipping חלומות.

כל האפשרויות הללו הן יקרות לעומת מימון משכנתא מסורתי עבור בעל הבית הכבושים, אבל המחיר שלהם משקף את הסיכון הגבוה המלווה לוקח ואת הסבירות שלך מקבל ריבית נמוכה הלוואה בנקאית להעיף בית. אבל באמצעות כסף של אנשים אחרים לא רק מאפשר לך להתחיל לעבוד על העסק מרפרף כאשר יש לך מזומנים או לא מעט להשקיע, זה גם נותן לך הזדמנות להעיף נכסים נוספים בו זמנית ולהגדיל את הרווחים הכוללים שלך פעם אתה מרוויח מספיק ניסיון לעשות עסקאות מרובות .

"אם אתה יודע את האפשרויות, היכן למצוא אותם ואיך רשת, הבעיה טמונה יותר במציאת עסקאות מאשר במציאת הכסף", אומר טרנצ'רד. "זה מאוד קל למצוא כסף עבור הרבה, אבל זה מאוד קשה למצוא עסקאות גדול. "

כתב ויתור: המלווים בשם ותיארו במאמר זה מוצגים למטרות מידע בלבד. לא Investopedia ולא המחבר מסמיכה אף אחת מהחברות האלה. לווים צריכים לעשות מחקר משלהם לפני קביעת אם כל המלווים האלה הם בחירה טובה עבור הצרכים המימון שלהם.