מחירי הנדל"ן יוקרה חם לשמור דאיה. מכירת הנדל"ן היוקרתי ביותר בניו יורק היתה עבור עצום 91, 541, 000 מיליון דולר על פי הדו"ח האחרון של כריסטי הבינלאומי של נדל"ן. "אנשים רבים בעלי הון גבוה קונים דירות כבעלות קשה", אומר ג'יי בלזון, מנכ"ל ג'יי בלזון יוקרה נדל"ן, חברת השקעות יוקרתית יוקרתית, הממוקמת בבברלי הילס, קליפורניה. עם עושר של האנשים העשירים בעולם גדל, השוק הפוטנציאלי של נכסי יוקרה הוא גדול מתמיד. אם אתה רוצה להיכנס על הפעולה והוא יכול להרשות לעצמו את תג מחיר תלול, הנה כמה אפשרויות לעשות זאת.

->

הגדרת "נכס יוקרה"

חשוב להבין אילו תכונות מאפיינות נכס מותרות לפני שאתה משקיע כי תג מחיר גבוה לבדו לא ישים נכס בקטגוריה זו. "זה חייב להיות ייחודי ובלעדי, בצורה טובה באופן רצוי. אנשים עשירים ישלמו פרמיה עבור משהו שנתפס כבעל יתרון ", אומר רנדי צ'אר, סגן נשיא בכיר למבצעים בחברת One Queensridge Place, מגדל יוקרה הממוקם במרחק של דקות ספורות בלבד מרצועת לאס וגאס.

-> ->

high-end קונים רוצה גישה פעילויות יוקרה כמו high-end קניות, האוכל, ואת האמנויות, כמו גם קרבה אחרים יוקרה בתים. כתובת הגביע, כמו פארק אווניו בניו יורק, מוסיף ערך. גם היסטוריה של קומות לא נפגעת. קונים יוקרה רבים מחפשים את היופי הטבעי של מיקום החוף, או לפחות נוף של נהר, אוקיינוס ​​או אגם. אחרים רוצים נופים כפריים או הרים.

high-end הקונים רוצה רבים מאותן תכונות שכל הקונים רוצים, אבל בקנה מידה גדול יותר. הם רוצים פרטיות ואבטחה, לפעמים עד כדי הסתגרות. הם רוצים יופי מבפנים ומבחוץ ויכולים להרשות לעצמם אדריכלות מותאמת אישית, עיצוב מותאם אישית, תשומת לב גבוהה מדי לפרטים ופריטים גמישים. הם גם רוצים שירותים על גבי מפרט הפרוייקט: מטבח של שף, בריכה מפוארת, יחידת הורים מרווחת ומרחב מגורים חיצוני, שלא לדבר על אוטומציה בבית, גלאי תנועה, מעליות רכב ומרתפי יין מבוקרי טמפרטורה. הם גם רוצים מקום. במליבו, קליפורניה, למשל, בית היוקרה הממוצע כולל יותר מ -4,000 רגל מרובע (ותג מחיר של 6 מיליון דולר).

בעת בחירת בית יוקרה, חשוב מאוד לחשוב על ההיבטים של הנכס כי לא ניתן לשנות, אומר מארק פיצפטריק, מנכ"ל RUHM יעד שיווק, שירות שיווק היעד של נכסי יוקרה ברחבי העולם. "אתה לא יכול לשנות את השביל של השמש, את המיקום של האוקיינוס ​​או את העובדה שיש נתיב טיסה עבור מטוסים גדולים מעל הראש שלך. טפט מכוער בחדר האמבטיה הוא הרבה פחות חשוב מאשר מזג האוויר ", הוא אומר.

כמה אתה צריך?

בשווקים בהם המחירים בדרך כלל נמוכים יותר, אתה יכול צריך קצת כמו חצי מיליון כדי להחזיק פיסת נדל"ן יוקרה. אבל תצטרך לפחות 1 מיליון דולר כדי לקנות נכס יוקרה ברוב הערים הגדולות, ואת נקודת מחיר הכניסה עולה שם את העלות של החיים גבוהה. זה 3 מיליון דולר בסן פרנסיסקו, 5 מיליון דולר בלוס אנג'לס וניו יורק, ו -7 מיליון דולר בלונדון, לפי קריסטי

. קונים יוקרה לעתים קרובות לשלם במזומן, אבל משכנתא ענק היא אפשרות נוספת. אם אתה מממן את הרכישה, תצטרך תשלום גדול למטה, אשראי מעולה, הוכחה של הכנסות ונכסים עתודות מזומנים גדולות.

איך לעשות את זה: האפשרויות שלך להשקעה בנדל"ן יוקרה

אם אתה רוצה להשקיע בתחום הנדל"ן היוקרתי, ישנם מספר נתיבים אתה יכול לקחת.

Flip a Mansion

שיפוץ נכסי יוקרה קיימים reselling אותם עבור רווח היא השקעה מצוינת, אומר בלזון של ג 'יי Belson יוקרה נדל"ן. "זה מהר יותר מאשר בנייה מלמטה, אבל הוא מוגבל נכסים שיש להם רק את השילוב הנכון של אדריכלות, מצב, פריסה", הוא אומר, והוסיף כי Fixers הם טובים יותר. החיסרון הוא כי "כי רוב הבתים האלה ניתן לחיות בזמן הרכישה, אתה תהיה תחרות עם משתמשי הקונה המקומיים שיכולים להערים עליך", הוא אומר. עם זאת, התחרות בין המשקיעים ואת הסנפירים היא הרבה יותר נמוכה בשוק היוקרה, כי יש פחות אנשים שיכולים להרשות לעצמם לממן פרויקטים מתקדמים ומי מבין איך לבצע אותם ברמה גבוהה, אומר בלזון.

להשקיע הבינלאומי

השקעות בתחום הנדל"ן היוקרתי בחו"ל יכול להיות יתרונות לא תמצאו המקומי. ב הטורקים ו Caicos איי, טריטוריה קטנה בריטית מעבר לים הממוקם ממזרח קובה ומצפון להאיטי ואת הרפובליקה הדומיניקנית, אין מס רכוש שנתי ולא רווחי הון מסים על הנכס המועבר. הבעלות על הנכס מוגנת על ידי רישום המקרקעין, ודולר ארה"ב הוא המטבע הרשמי, ולכן שערי החליפין אינם גורם להשלמת הרכישה או לערך עתידי של הנכס שלך.

איים אלה הם מקום טוב להשקעה, משום שמחירי הקרקעות עלו בהתמדה במהלך עשר השנים האחרונות וצפויה להמשיך לעשות זאת הודות לתיירות ופיתוח מואצת במהירות, אומר בלייר מקפרסון, מבעלי מניות, / מקס נדל"ן קבוצות טורקס ו Caicos. ואתה יכול להרוויח הכנסה נוספת מההשקעה שלך על ידי להשכיר את זה בזמן שאתה משם ולתת חברת ניהול להתמודד עם הפרטים, הוא אומר.

השקעות בחו"ל יכול להיות גם בעיות ייחודיות. "אנחנו צריכים לזכור כי שאר העולם לא פועל כמו שאנחנו עושים בארצות הברית", אומר פיצפטריק של RUHM. "אתה לא רוצה לרכוש נכס במדינה אחרת רק כדי לגלות שהממשלה יכולה לקחת אותו בחזרה ממך בהמשך הדרך. "השתמש עורך דין בינלאומי נדל"ן ואנשי מקצוע אחרים כדי לעזור עם בדיקת נאותות שלך, הוא אומר.

קנה Condo יוקרה

בין אם אתה קונה דירת יוקרה על עצמך או להשכיר, "ההוצאות כסף על בית הממוקם בבניין יוקרה גדולה עם נוחות ואפשרויות תחבורה בקרבת מקום היא הדרך ללכת" אומרת לידיה סאסק מקורקוראן, חברת נדל"ן בשירות מלא במנהטן."קנייה בבניין יוקרתי עם אפשרויות תחבורה גרועות היא השקעה גרועה", היא אומרת.

השירותים ותכונות הבניין מציע גם לבצע או לשבור את ההשקעה שלך. "אין לך שוער במשרה מלאה? בסדר, אבל מה עוד מציע הבית שלך? צפיות, תקרות גבוהות, טרסות, כל התכונות הללו לעזור להבדיל את הבית שלך מן אחרים עוגיות חותך דירות ויכול להוביל שיעור המכירה גבוה יותר כאשר הגיע הזמן לעזוב את ", אומר Sussek.

זכור כי כאשר אתה קונה נדל"ן יוקרה, אתה קונה אורח חיים. חפיסות גג פרטיות, בריכות שחייה, שטחים משותפים עם מרכזי כושר, ושירות משרתת או שירותי מלון בסגנון להבדיל הנדל"ן יוקרה, היא אומרת. "גם אם יש קונדומים חדשים שנבנו סביב הבית אתה קונה, אלה סוגים של נכסים להחזיק ערך", אומר Sussek.

ג'מבו למשכנתאות יוקרה נדל"ן

בעוד קונים יוקרה ביותר הנדל"ן לבחור לרכוש נכס במזומן, יש להשתמש הלוואות ג'מבו כדי לתפוס הנדל"ן יוקרה. הלוואות ג'מבו (הנקראות גם משכנתאות ג'מבו) הן הלוואות בסכומים הגבוהים מהמגבלה שהשיכון הפדראלי של האוצר (FHFA) קובע. בדרך כלל סכום זה הוא עודף אם $ 424, 100; עם זאת, בכמה מחוזות, לעתים קרובות אלה הביתה יקר יותר הנדל"ן כי הסכום הוא גדול יותר. נכון לעכשיו, הריבית על שיעור 30 שנה קבוע קבוע הוא 4. 25% עם אפר של 4. 27% על פי usbank. com. זה דומה לשיעור הממוצע של משכנתא סטנדרטית של 30 שנה קבועה. החל בינואר 2017, הריבית על משכנתא קבועה של 30 שנה היא 4. 25% עם אפר של 4. 32%.

בחר נכס להשכרה סוף חופשה

"השכרת נופש יוקרה יכול לספק שפע של הטבות כולל הערכת הנכס, ניכויים מס, הזדמנויות עסקיות ברשת, והכי חשוב, הנאה אישית," Fitzpatrick של RUHM אומר. בחירת מיקום עם שוק חזק בדרך כלל הוא המפתח, כגון עיר נופש סקי, הוואי או אי טרופי. "הם נהדרים עבור הכנסה עונתית ולבצע היטב במהלך השווקים הפיננסיים הטובים. עם זאת, הם עלולים לסבול יותר במהלך מיתון מאשר בתים ליד הערים הגדולות ", הוא אומר.

אכן, שוק הדיור היוקרתי חווה את ההתאוששות החזקה ביותר בהתרסקות הדיור בערים הגדולות, אך אזורי הנופש מתחילים לפעול בהתאם, נכתב בדו"ח שפורסם לאחרונה על ידי כריסטיס אינטרנשיונל נדל"ן.

בנוסף לבחירת העיר הנכונה, על המשקיעים לשקול רכישת נכס שיהיה אטרקטיבי למשפחות נופש, אומר פיצפטריק. "זה יגדיל את שיעור התפוסה ואת ההחזר על ההשקעה שלך", הוא אומר.

ברוס טוביאס, סוכנת נדל"ן מובילה בת 20 שנים עם רי / מקס סדונה באריזונה, מוסיפה כי יעדי תיירות תיירותיים גבוהים הם בחירה טובה, והמשקיעים צריכים לחפש נכסים עם פוטנציאל לרווחים לטווח ארוך .

השלם בניין מותאם אישית

בניית בית חדש מהיסוד מעלה את שולי הרווח הגבוהים ביותר אך יש מסגרת זמן ארוכה יותר, אומר בלסון, אבל בית שבו הכל חדש ויש לו את הסגנונות המבוקשים ביותר של היום ואת השירותים הוא חיוני ב מקבל דולר העליון.הוא אומר שהחברה שלו בונה כיום בית 25 אלף רגל מרובע בבל אייר, קליפורניה "רכשנו את הנכס ב -8 דולר. 7 מיליון דולר. תקציב הבנייה הוא 18 מיליון דולר. מחיר המכירה הצפוי הוא 50 מיליון דולר. קשה לעלות על זה כהשקעה ", הוא אומר.

אם אתה לא בונה את הבית בעצמך, להיות זהיר לגבי איך אתה אישית את זה. אתה רוצה לבחור פריסה, שירותים, וגימורים כי ימשכו קטע רחב של שוק היוקרה על מנת למקסם את הסיכויים שלך למכור מהר עבור הדולר העליון. ודא הבית הוא פונקציונלי ומסביר פנים ויש לו את תכונות האבטחה והפרטיות כי קונים high-end רוצה. אבל יש קו דק בין יצירת הערעור רחב ויצירת הייחודיות כי קונים יוקרה להשתוקק.

"כאשר משהו לא מסובך, וזה רצוי, ויש ביקוש, זה כאשר אתה רואה את המחירים באמת לקפוץ," אחד Queensridge Place של Char אומר. "אם אתה מסתכל על בקבוק של 82 'Lafitte רוטשילד, את מחיר עליית גדל באופן אקספוננציאלי מעל וינטאג' כי הוא פחות מעולה בגלל היצע וביקוש. זה אותו דבר עם נדל"ן יוקרה. ככל בלעדית וקשה יותר למצוא, ראוי יותר של ההשקעה הופך את הבית. "

השורה התחתונה

השקעה בתחום הנדל"ן היוקרתי יכול להיות מרגש יותר מאשר להשקיע בניירות ערך בזכות היבט מוחשי שלה, ויש הרבה דרכים לעשות את זה, החל בבניית בית מותאם אישית כדי להעיף אחוזה לקנות נופש. אתה יכול ליהנות בית היוקרה שלך כתושב, כמו נוסע או כבעל הבית או לבנות בית יוקרה עבור אחרים ליהנות. לפני שתרכוש, ודא שאתה מבין את התכונות שיוצרות ערך מתמשך במחלקת נכסים זו כדי לקבל את ההחזר הטוב ביותר על ההשקעה שלך.