לאחר השפל הגדול של 1929, כמה משפחות היו מסוגלים לרכוש בתים, ורבים שהיו בעבר בבעלות בתים איבדו אותם מכירות בכפייה עיקול. תנאי ההלוואות היו קשים, והלוואות הוגבלו ל -50% משווי השוק של הנכס. לאחר שלוש עד חמש שנים של תשלומי ריבית בלבד, התשלום הסופי בלון כי בעצם הסתכם הקרן כולה של ההלוואה הפך בשל.

- 19 ->

בשנת 1934, מינהל הדיור הפדרלי נוצר כדי לעזור למשוך את האומה מתוך השפל ולהגדיל את homeownership על ידי הפיכת משכנתאות זמין יותר אנשים. תוכנית FHA הוריד את דרישות התשלום; לווים מוסמך על פי יכולתם להחזיר הלוואה (ולא על מי הם ידעו); הקים את לוח הזמנים להפחתת ההלוואות, שבו הן תשלומי הקרן והן הריבית מתבצע מדי חודש; והציג תנאי הלוואה ארוכים יותר.

היום, FHA מספק ביטוח משכנתא על הלוואות עבור משפחה אחת ורב משפחה בתים שנעשו על ידי המלווים המאושרים FHA ב U. ס 'ושטחה. חשוב לציין כי FHA הוא מבטח משכנתא, לא משאיל משאיל: FHA מבטח הלוואות כך המלווים יכולים להציע עסקאות טובות יותר. רבים לראשונה וחוזרים homebuyers יכול להעפיל הלוואות FHA כי בדרך כלל יש למטה למטה תשלומים, ציפיות אשראי סביר דרישות הכנסה גמישה יותר. הנה, אנחנו נסתכל על הסיבות העיקריות למה הלוואה FHA עשוי להיות מתאים לך.

למטה למטה תשלומים

אם אין לך הרבה כסף נשמר עבור מקדמה, הלוואה FHA עשוי להיות בחירה טובה. מקדמה על הלוואה FHA יכול להיות נמוך כמו 3. 5% ממחיר הרכישה של הבית. אז, למשל, אם מחיר הרכישה הוא 200 $, 000, אתה יכול לקבל משכנתא עם קצת כמו $ 7, 000 למטה ($ 200, 000 X 3. 5% = 7 $, 000). אתה תשלם 20% למטה (או $ 40, 000 עבור אותו $ 200, 000 בית) על משכנתאות קונבנציונאלי רבים. עבור אנשים מסוימים, משכנתא FHA יכול להיות ההבדל בין הפיכת homeowner ולהמשיך לשכור.

נמוך למטה תשלומים לבוא במחיר. בין אם יש לך הלוואה קונבנציונאלי או FHA, תצטרך לשלם עבור ביטוח משכנתא אם אתה שם למטה פחות מ -20%, או בצורה של ביטוח משכנתא פרטית (PMI) עבור הלוואות קונבנציונאלי או פרמיית ביטוח משכנתא (MIP) עבור הלוואות FHA. (הלוואות FHA גם דורשים חד פעמית, תשלום מראש, כאשר ההלוואה היא שהונפקו.) שיעור אתה משלם תלוי לאורך ההלוואה, את ההלוואה לערך יחס (LTV) ואת גודל ההלוואה.

שינויים אחרונים משפיעים על כמה זמן הלווים נדרשים לשלם MIPs על הלוואות FHA. אם ההלוואה FHA שלך שמקורה לפני 3 יוני 2013, FHA דורש שתשלם את MIP במשך חמש שנים מלאות לפני שהם יכולים לרדת אם תקופת ההלוואה שלך הוא גדול מ -15 שנים, ולאחר מכן רק אם יתרת ההלוואה מגיע 78% את המחיר המקורי של הבית (מחיר הרכישה כאמור על מסמכי המשכנתא שלך).

עבור הלוואות שמקורן לאחר או לאחר 3 ביוני 2013, חלים כללים חדשים: אם ה- LTV המקורי שלך היה 90% או פחות, אתה חייב את MIP במשך 11 שנים או עד תום ההלוואה, לפי המוקדם ; עם זאת, אם LTV שלך היה גדול מ -90%, אתה תשלם את MIP עבור כל תקופת ההלוואה או 30 שנים. זה יותר יקר מאשר PMI עבור הלוואה קונבנציונאלי, אשר בדרך כלל ניתן לבטל כאשר העצמי שלך בבית מגיע לכ 20%. ראה כיצד להיפטר ביטוח משכנתא פרטית לפרטים.

יחס חוב גבוה להכנסה

יחס חוב להכנסה (DTI) מודד את כמות החוב שיש לך ביחס להכנסה הכוללת שלך. המלווים, כולל המלווים משכנתא, להשתמש DTI כדרך להעריך את היכולת לנהל את התשלומים שתבצע כל חודש להחזיר את הכסף שיש לך לווה.

כדי לחשב את DTI שלך, להוסיף את החוב החודשי הכולל הכולל שלך (כולל משכנתא, הלוואות לסטודנטים, הלוואות רכב, הילד תמיכה ותשלומים בכרטיס אשראי) ולחלק את ההכנסה החודשית ברוטו שלך (מה שאתה מרוויח כל חודש לפני מסים וניכויים אחרים נלקחים). אם החוב החודשי הכולל החודשי שלך, לדוגמה, הוא $ 2, 000 וההכנסה החודשית הגולמית שלך היא $ 6, 000, DTI שלך יהיה 33% ($ 2, 000 ÷ $ 6, 000 = 0. 33 או 33%).

DTI נמוך מדגים איזון טוב בין החוב וההכנסה. המלווים כמו מספר להיות נמוך מאז לווים עם יחס חוב נמוך להכנסה נוטים יותר לנהל את תשלומי החוב החודשי. DTI גבוה, לעומת זאת, מראה כי יש לך יותר מדי חוב עבור ההכנסה שלך.

באופן כללי, 43% הוא DTI הגבוהה ביותר שאתה יכול לקבל ועדיין לקבל משכנתא קונבנציונאלי. FHA, עם זאת, יש גמישות מסוימת ומאפשר ללווים מסוימים יש DTIs גבוה כמו 56% או 57% - למשל, מי יכול לעשות מקדמה גדולה, או שיש להם חיסכון משמעותי היסטוריית אשראי מוצק. אם יש לך את ההכנסה החודשית ברוטו זהה של $ 6, 000 מן הדוגמה הקודמת, החוב החוזר הכולל שלך עשוי להיות מסוגל להיות גבוה כמו $ 3, 420 כדי להעפיל הלוואה FHA, לעומת $ 2, 580 עבור הלוואה קונבנציונאלי.

ציונים נמוכים יותר

ניקוד האשראי הוא מספר המסייע המלווים להעריך את דוח האשראי שלך להעריך כמה מסוכן הוא להאריך אשראי או להלוות לך כסף. המלווים לקבל ניקוד האשראי שלך משלוש הגדולות האשראי דיווח סוכנויות - Equifax, Experian ו TransUnion. ניקוד האשראי הנפוץ ביותר הוא ציון FICO, המבוסס על חמישה גורמים:

1. 35%: היסטוריית תשלומים
2. 30%: סכומים המגיעים
3. 15%: אורך היסטוריית האשראי
4. 10% אשראי חדש וחשבונות שנפתחו לאחרונה
5. 10%: סוגים של אשראי בשימוש

באופן כללי, דרישות אשראי עבור הלוואות FHA רגועים יותר מאלו של הלוואות קונבנציונאלי. למרות גורמים אחרים נלקחים בחשבון, ציון אשראי של לפחות 580 נדרש כדי לקבל מימון מקסימלי. אם ניקוד האשראי שלך הוא בין 500 ל 579, אתה צפוי עדיין להיות מאושר (בהתאם לגורמים אחרים), אבל תצטרך לבצע תשלום גדול יותר למטה (כגון 10%).

אם יש לך היסטוריית אשראי לא מסורתי או אשראי מספיק, אתה עדיין עשוי להעפיל הלוואה FHA אם אתה עומד בדרישות מסוימות; למעשה, המלווה שלך עשוי להיות מסוגל לאשר הלוואה FHA גם אם אין לך ניקוד האשראי.מצבים אלה מוערכים על בסיס כל מקרה לגופו (התייעץ עם המלווה שלך לפרטים על המצב הספציפי שלך).

השורה התחתונה

ה- FHA מבטח הלוואות ביתיות ברחבי ארה"ב ושטחה, כולל גואם, פורטו ריקו ואיי הבתולה של ארה"ב. על מנת להעפיל הלוואה FHA, הנכס חייב להיות המגורים העיקרי שלך חייב להיות בבעלות הבעלים (א ', אתה צריך לחיות שם). רבים לראשונה וחוזרים homebuyers יכול להעפיל הלוואות FHA, גם עם ציונים נמוכים האשראי ו / או גבוה יותר חוב להכנסה יחסי ממה שאתה צריך עבור משכנתא קונבנציונאלי.

ישנם סוגים רבים של הלוואות FHA, ואת שיעורי דרישות מדויקות עשוי להשתנות על ידי המלווה. משכנתא היא התחייבות פיננסית לטווח ארוך, ואת הטיפול יש לנקוט כדי להבין את המוצרים השונים הלוואה זמין האפשרויות הספציפיות שלך לפני קבלת החלטות כלשהן. קרא האם משכנתא FHA עדיין מציאה? לפני שאתה מתחייב לאחד.