כנראה שמעתם את מדד קייס שילר שהוזכר שוב ושוב בחדשות. אולי אתה יודע את זה יש משהו לעשות עם מחירי הבתים ואת שוק הדיור. אבל מהו המדד הזה, בדיוק, וכיצד הוא משפיע עליך?

מהו מדד קייס-שילר?
מדד קייס שילר פותח בשנות השמונים על ידי שלושה כלכלנים: אלן וייס, קרל קייס ורוברט שילר. השלישייה מאוחר יותר יצרה חברה למכירת המחקר שלהם; כי החברה נרכשה על ידי Fiserv, Inc, אשר tabulates הנתונים מאחורי המדד. הנתונים מופצים על ידי Standard & Poor's.

המדד, הידוע רשמית כמדד מחירי הבתים של S & P / Case-Shiller, הוא למעשה מדד אחד בלבד. יש באמת כמה אינדקסים:

• הלאומי מדד מחירי הבתים, אשר מכסה תשע חטיבות מפקד הגדולות. זה מחושב רבעוני ופורסם ביום שלישי האחרון של פברואר, מאי, אוגוסט ונובמבר.
• אינדקס מורכב של 10 ערים, אשר מכסה את בוסטון, שיקגו, דנוור, לאס וגאס, לוס אנג'לס, מיאמי, ניו יורק, סן דייגו, סן פרנסיסקו וושינגטון.
• המדד המשולב 20 ערים, הכולל את כל הערים לעיל בתוספת אטלנטה, שרלוט, קליבלנד, דאלאס, דטרויט, מיניאפוליס, פניקס, פורטלנד (אורגון), סיאטל וטמפה.
• 20 אינדקסים אינדיבידואליים של אזור מטרו עבור כל אחת מהערים המפורטות למעלה.

המדדים, מלבד המדד הלאומי, מתפרסמים ביום שלישי האחרון של כל חודש בשעה 9:00 EST. יש פיגור של חודשיים בנתונים המדווחים, ולכן הדו"ח שהונפק בחודש מאי מכסה רק מכירות הביתה עד מרץ.

כל מדד מודד את השינויים במחירי הבתים החד-משפחתיים החד-משפחתיים (הידוע גם בשם בתים) תוך שימוש בשיטת המכירות החוזרות, המשווה את מחירי המכירה של אותם נכסים לאורך זמן. בנייה חדשה אינה נכללת - שכן בתים אלה לא נמכרו בעבר, אין דרך לחשב איך מחירי המכירה שלהם השתנו עד שהם היו שני הבעלים (בשלב זה הם כבר לא בנייה חדשה). קונדומים ושיתוף פעולה אינם נכללים באף אחד מהמדדים העיקריים; עם זאת, קיים אינדקס נפרד אשר עוקב אחר מחירי הדירות בחמישה שווקים עיקריים: בוסטון, שיקגו, ניו יורק, לוס אנג'לס וסן פרנסיסקו.

סוגי המכירות מעקב לפי המדדים קייס שילר נקראות עסקאות מכירת נשק. אלה הן עסקאות שבו הבית נמכר במחיר השוק ואת נתוני מחיר המכירה ניתן להשתמש כדי לקבל תמונה מדויקת של שוק הדיור. עסקה שבה אמא ​​מכרה את ביתה לבנה במחיר נוח מתחת למחיר לא תכלל בכל מדד קייס שילר, משום שהיא אינה משקפת במדויק את הפעילות הכוללת בשוק הדיור. עיקולים המכירות כלולים המדדים כי מכירה בין בנק לאדם נחשבת הן באורך נשק מכירה חוזרת.

גם לא נכללו במדד הם נכסים ששינויי ייעודם (נכס שנחשב לאחרונה לבית, אך כיום הדירה אינה נכללת), מכירה ממש לפני או לאחר שינוי נכס באופן דרמטי (כמו נכס דו- חדר שינה בבית remodeled לבית חמישה חדרים) ועסקאות כי נראה שיש שגיאות נתונים (בית פעם נמכר עבור $ 100, 000 דיווחו מאוחר יותר נמכר עבור $ 10, 000, למשל).

למה הביתה מחירי עניין
ברור, אם אתה מחפש לקנות או למכור נכס למגורים, אתה תהיה מעוניין אם מחירי הבתים עולים או יורדים על ידי כמה. אם אתה מוכר והמחירים נראה להגדיל, אולי כדאי לך להחזיק את המכירה בזמן שאתה ממתין ולראות אם המחירים ממשיכים לעלות. אם אתה קונה ואתה רואה מחירים עולה, ייתכן שתרצה להאיץ את החלטת הרכישה שלך בזמן שיש עדיין עסקאות להיות. או אם המחירים יורדים, ייתכן שתרצה לראות אם אתה יכול לעצור את הרכישה בזמן שהמחירים ממשיכים לשקוע. כמובן, אין אדם או מדד יכול באמת לחזות מה יקרה למחירי הבתים.

גם אם אתה לא קונה או מוכר בית, מחירי הבתים הם אינדיקטור של איך הכלכלה רחבה יותר. האם אנשים בטוחים כי עכשיו זה זמן טוב לעשות השקעה גדולה, יקר? עד כמה אזור גיאוגרפי מסוים מבצע ביצועים כלכליים? איך עסקים שיש להם חלק גדול במגזר הדיור ביצועים? מדד קייס שילר מספק תובנה לגבי כל השאלות הללו.

אפשר אפילו לנצל את השינויים במחירי הבתים בעקיפין על ידי השקעה S & P / קייס שילר מחירי חוזים עתידיים (CSI) עתידיים ואופציות. השקעה מסוג זה מומלצת לעסקים כגון יזמי נדל"ן ונדל"ן, בנקים, משכנתאות וספקי בתים כדי לסייע להם להקטין את הסיכון של ההימור הגדול במגזר הדיור. גם עסקים שיש להם מעט או שום דבר לעשות עם הדיור עשוי לרצות להשקיע מוצרים אלה כדי לגוון את הסיכונים ההשקעה שהם חשופים.

לבסוף, אנשים רבים יש לפחות כמה, אם לא יותר, השקיעה בבתיהם כפי שהם עושים במניות. לתנועות מחירי הבתים יש השפעה משמעותית על הערך הכולל של תיקי ההשקעות.

מדדי דיור חלופי
המדדים Case-Shiller, אם כי אולי הידועים ביותר, הם לא היחידים המעקב אחר מחירי הבתים.

U. הסוכנות הפיננסית לדיור לדיור (FHFA) מפרסמת מדד מחירי דירות רבעוני, שבו היא מכנה את השם החכם HPI (או מדד מחירי הדיור). היא משתמשת בשיטה חוזרת של Case-Shiller לחישוביה, אך היא מכסה 363 אזורים מטרופוליניים וכוללת מימון מחדש, לא רק מכירה. על פי FHFA, מדד זה מכסה רק "נכסים חד משפחתיים אשר משכנתאות נרכשו או איגוח על ידי פאני מיי או פרדי מק מאז ינואר משכנתאות גדולות מאוד המכונה משכנתאות ג'מבו לא נרכשים או מאובטח על ידי פאני מיי או פרדי מאק, אז אלה המשכנתאות אינן נכללות במדד.

חברה הנקראת First American CoreLogic מייצרת את דף הבית של ההלוואה למימון הלוואה . הוא גם משתמש בנתונים חוזרים על מכירות, אבל הוא הרבה יותר מקיף. על פי אתר האינטרנט של החברה, הנתונים שלהם מכסה "6, 070 מיקוד (58% מכלל האוכלוסייה בארה ב"), 519 ליבה בסיס סטטיסטית אזורים (CBSA, 85% מכלל האוכלוסייה בארה"ב) ו 898 מחוזות (81% מכלל האוכלוסייה בארה"ב) הממוקם בכל 50 המדינות ואת מחוז קולומביה. "

IAS360 מדד מחירי הבתים מתפרסם מדי חודש ומכסה מגמות מחיר בארבעה אזורים מפקד ארה"ב, תשע מפקד אוגדות ו 360 מחוזות בארה"ב עבור חד- בית משפחתי מנותקת. אף על פי שתיקון IAS360 כולל רק עסקאות לטווח ארוך, הוא אינו משתמש בשיטת Case-Shiller, באומרו כי "הוא מגביל באופן משמעותי את מספר העסקאות הזמינות להגדרת המגמה שעשויה להחריף בתנאי שוק איטיים יותר". במקום זאת, ה- IAS360 משתמש בטכנולוגיה קניינית, משום שהוא סבור שהנתונים ברמתו ברמת המחוז מועילים יותר מאשר מעקב אחר נתונים "אזורים גיאוגרפיים רחבים". היבט מרכזי אחד של המדד הוא כי הוא פורסם רק עם פיגור חודש אחד לעומת הפיגור של החודש של Case Shiller, מה שהופך אותו אינדיקטור זמן.

מדדי מחירי הדיור בחו"ל
יתר על כן, ארצות הברית אינה המדינה היחידה שמייצרת מדדי מחירים לדיור. הנה כמה דוגמאות של מדינות אחרות המייצרות אינדקסים דיור:

• קנדה המדד העיקרי הוא הלאומי Composite בית מחיר מדד . היא גם משתמשת בשיטה חוזרת המכירות, והיא משלבת נתונים ממכירת בתים ביתיים בודדים בוונקובר, קלגרי, טורונטו, אוטווה, מונטריאול והליפקס.
• אירלנד קבוע tsb בית מחיר מדד מיוצר על ידי הבנק האירי קבע tsb, המחזיקה כ -20% של הלוואות מגורים למגורים במדינה. מדד זה לוקח בחשבון את גודל הבית, סוג, מיקום ומאפיינים אחרים בחשבון באמצעות טכניקה מורכבת המכונה ניתוח רגרסיה לינארית רב משתני.
• האינדקס המרכזי של הליפקס בית , על שמו של הליפקס, המלווה המשכנתאות הגדול ביותר בארה"ב. היא גם משתמשת ניתוח רגרסיה לינארית רב משתני. סיכום

מדד Case-Shiller הוא ברומטר בשימוש נרחב ומכובד של שוק הדיור של U. והכלכלה הרחבה. עכשיו שאתה מבין מה זה ולמה זה חשוב, בפעם הבאה שאתה קורא את העיתון או צופה בחדשות, אתה עלול לשלם קצת יותר תשומת לב כאשר אתה שומע על מדד קייס שילר.