a:

המשולב הלוואה ערך (CLTV) יחס הוא חישוב המשמש את המשכנתא ואת אנשי מקצוע ההלוואות כדי לקבוע את האחוז הכולל של הנכס של בעל הבית כי הוא משועבד על ידי שעבודים. יחס ה - CLTV נקבע על ידי הוספת יתרות כל ההלוואות והחלוקה לפי שווי השוק הנוכחי של הנכס. לדוגמה, נכס עם יתרת המשכנתא הראשונה של $ 300, 000, יתרת משכנתא שנייה של $ 100, 000 ו ערך של $ 500, 000 יש יחס CLTV של 80%.

המלווים משתמשים בשיטת ה- CLTV יחד עם קומץ חישובים אחרים, כגון יחס החוב להכנסה ויחס ההלוואה הסטנדרטית (LTV), כדי להעריך את הסיכון להאריך הלוואה לוֹוֶה. יחס CLTV שונה מהיחס הסטנדרטי LTV כי האחרון משווה רק את יתרת הלוואה אחת לערך של הנכס. בדוגמה שלעיל, לנכס יחס LTV של 60%, הנגזר מחלוקת רק יתרת המשכנתא הראשונה לפי שווי הנכס.

"כלכלנים רבים מייחסים סטנדרטים CLTV רגוע למשבר עיקול כי הטרידה את ארצות הברית במהלך סוף שנות ה -2000, בין גורמים אחרים. החל בשנות התשעים ובמיוחד בתחילת שנות ה -2000, רוכשי הדירות הוציאו לעתים קרובות משכנתא שנייה בזמן הרכישה במקום ביצוע תשלומים. המלווים, להוטים לא לאבד את העסק של לקוחות אלה למתחרים, הסכים לתנאים כאלה למרות הסיכון המוגבר.

לפני בועת הנדל"ן שהורחבה מסוף שנות ה -90 ועד אמצע שנות ה -2000, הנוהג המקובל היה לרוכשי דירות לבצע תשלומים בסך של לפחות 20% ממחיר הרכישה. רוב המלווים שמרו לקוחות בתוך פרמטרים אלה על ידי מכסת LTV ב 80%. כאשר הבועה החלה להתחמם, רבים מאותן חברות עשו צעדים כדי לאפשר ללקוחות להסתדר לשים 20% למטה. חלק מהמלווים הגדילו את שווי ה- LTV או נמלטו מהם לחלוטין, והציעו משכנתאות עם 5% מקדמה או פחות, בעוד שאחרים שמרו על דרישות LTV במקום, אך העלו את שווי ה- CLTV, לעתים ל -100%. תמרון זה אפשר ללקוחות להוציא משכנתאות שנייה למימון 20% שלהם למטה תשלומים.

ספייק טרפה החל בשנת 2008 הדגיש מדוע CLTV חשוב. לאחר העור במשחק, כגון $ 100, 000 הראשונית במזומן Outlay עבור $ 500, 000 בית, מספק homeowner עם תמריץ חזק כדי לשמור על תשלומי המשכנתא שלו. אם הבנק forecloses, הוא לא רק מאבד את ביתו, אלא גם את ערימת הכסף שהוא שילם כדי לסגור. דרישת הון ברכוש גם מבודד המלווים מטבילה במחירי הנדל"ן. אם הנכס מוערך ב $ 500, 000 ואת סך כל שעבודים להוסיף עד $ 400, 000, הנכס יכול להפסיד עד 20% מערכו ללא כל בעלי שעבוד קבלת תשלום קצר במכירה פומבית עיקול.