קרן להשקעות בנדל"ן (REIT) היא תאגיד, נאמנות או אגודה שבבעלותה, וברוב המקרים מפעילה נדל"ן מניב ו / או נכסי נדל"ן. המודל של קרנות הנאמנות, לאחר קרנות נאמנות, משקיע את ההון של משקיעים רבים. זה מאפשר למשקיעים בודדים להרוויח נתח מהכנסות המיוצרים באמצעות בעלות על נדל"ן מסחרי, מבלי לצאת ולקנות או לממן רכוש או נכסים. "ריטס מציעים הטבות חשובות למשקיעים ובעלי נכסים כאחד", אמר ג'ו מנסוטו, יו"ר ומנכ"ל, Morningstar. "הם מאפשרים למשקיעים לגשת בקלות להשקעות בנדל"ן, ולעשות זאת עם נזילות יומית, פיזור ובחירה רחבה. "

במחצית הראשונה של 2013, שווי ההחזקות של REIT גדל ב -17%. עם זאת, ב -22 במאי נרשמה ירידה גדולה ב -13% ב -5% בחמשת השבועות הבאים - כאשר יו"ר הבנק הפדרלי, בן ברננקי, הציע שתוכנית רכישת האג"ח של הפד, בהיקף של 85 מיליארד דולר, תתחזק בקרוב.

למרות השיפור המתמשך בכלכלה הכללית, המשקיעים היו דוביים בעיקר ב- REIT מאז הודעת ברננקי. בעוד REITs יעמוד בפני מספר אתגרים בשנת 2014, נושא אחד יהיה המוקד של המשקיעים: עליית הריבית.

- <->

ריט יסודות

כדי להיות כשיר REIT, החברה חייבת להיות רוב נכסיה והכנסות קשורה להשקעות בנדל"ן חייב להפיץ לפחות 90% מההכנסה החייבת שלה מדי שנה לבעלי המניות בדיבידנדים. תכונות אלה מסייעות להפוך REITs אטרקטיבי למשקיעים שכן הם מציעים שיטה נזילה מאוד של השקעה בתחום הנדל"ן בדרך כלל להתפאר דיבידנדים בריאים. REITs בדרך כלל מציעים תשואות טובות יותר מאשר חלופות אחרות הכנסה - התשואות על REITs בסוף 2013, למשל, היו בממוצע 3. 8% לעומת 2. 6% במשך 10 שנים הערות האוצר.

ישנם שלושה סוגים בסיסיים של REITs:

1. הון REITs - בבעלות ותפעול נדל"ן מניב (מבנים וקרקעות). ההכנסות נוצרות בעיקר באמצעות דמי השכירות (לא על ידי מכירת נכסים). תשעים אחוזים של REITs הם קרנות הון עצמי.
2. משכנתאות REITs - להלוות כסף לבעלי הנדל"ן ומפעילי או ישירות באמצעות משכנתאות והלוואות, או בעקיפין באמצעות רכישה או מגובות משכנתא ניירות ערך (MBS). ההכנסות נובעות בעיקר מהריבית על הלוואות משכנתא.
3. היברידי REITs - להשתמש באסטרטגיות ההשקעה של הון ומשכנתאות REITs.

הנכסים שבבעלות REITs יכולים לכלול דירות, בתי מלון, מתקנים תעשייתיים, אתרי נופש, מתקני אחסון עצמי, קניונים, מגרשי עצים, מחסנים ומשכנתאות או הלוואות. בהתייחסו לרייטים המשקיעים במשכנתאות או בהלוואות, אמר מנאסטו: "[REITs] מעניקים לבעלי קרקעות דרך נוספת לגיוס כספים, מה שהופך את הנדל"ן לנוזלי ושקוף יותר ומאפשר לו למלא תפקיד חשוב יותר בכלכלתנו."

ריטים רבים ב- U. S רשומים ברשות לניירות ערך (SEC) ונסחרים בבורסה (רוב REITs בסחר בבורסה של ניו יורק). אלה REITs הנסחרות בבורסה נחשבים נכסים נזילים מאוד, שכן הם נסחרים בהיקף משמעותי והמשקיעים יכולים לקנות ולמכור אותם כמו מניות במהלך המסחר.

יש גם REITs הרשומים ב- SEC שאינם נסחרים לציבור, כמו גם REITs שאינם רשומים ב- SEC ולא בבורסה. יש לציין, עם זאת, כי קרנות ה - REIT הנסחרות בבורסה אינן נזילות בדרך כלל (במידה רבה במקרים מסוימים,) הערכת השווי הינה מורכבת, הפדיון המוקדם הוא לעתים קרובות מגביל, ועלות יכולה להיות גבוהה משמעותית מהקרנות הנסחרות בבורסה. בנוסף, קרנות ה - REIT שאינן רשומות ב - SEC אינן כפופות לאותן דרישות גילוי, דבר המקשה על המשקיעים לקבל החלטות מושכלות לגבי ההשקעה.

REITs ושיעורי ריבית

בגלל REITs חייבים לשלם לפחות 90% מהרווחים החייבים שלהם כדיבידנדים לבעלי המניות, הם עושים מכשירים בעלי תשואה גבוהה יחסית. החזרים REIT מבוססים על דיבידנדים בתוספת מחיר, ומתנהגים באופן דומה למניות קטנות אופייניות. בניגוד למניות אלו, רוב התשואה הצפויה של REIT נובעת מדיבידנדים ולא מעליית מחירים. כהשקעה גבוהה יחסית תשואה, זה נורמלי עבור REITs להציג רגישות לשינויים בריבית.

שיעורי הריבית להשפיע REITs משתי סיבות. ראשית, החוב הוא עובדת חיים עבור בוני, מפתחים ובעלי הבית, ולכן הם רגישים מאוד לשינויים בכל עלויות האשראי. שנית, משקיעים רבים נוטים פחות לראות ריט אטרקטיבי אם התשואות שלהם נופלים יותר בקנה אחד עם ניירות ערך אחרים כמו 10 שנים האוצר הערות. "ניתוח כמותי של תנועות מחירי ה- REIT מראה כי הריבית מעניינת את המשקיעים של REIT - עכשיו יותר מתמיד", אמר ג'ון אפלק, אסטרטג מחקר בחברת CoStar, חברת מידע נדל"ן מסחרי.

דוד טוטי, אנליסט של REIT בחזן פיצג 'רלד, מסכים כי REITs רגישים לשינויים בריבית. "במהלך חמש השנים האחרונות, משקיעים רבים עברו ריטס כמו תחליפי אג"ח כי העולם היה נואש תשואה בסביבה אפס שיעור", אמר טוטי. "כאשר שיעורי מתחילים לעלות, אם וכאשר זה קורה, זה עושה ניירות ערך אלה פחות אטרקטיבי מנקודת מבט התשואה. "

חששות מופרכים?

בעוד המשקיעים ריט עשה פנים אל פנים בעקבות ההודעה המתחדדת של הפד, כמה מומחים בתעשייה אומרים כל תשומת הלב סביב שיעורי הריבית ו REITs הוא מופרך. "מאז ה -22 במאי, היה דיון על תפקידה של הריבית בשיעורי ה- REIT - וזה דיון מוזר מאוד", אמר בראד קייס, סמנכ"ל מחקר באגודה הלאומית להשקעות נדל"ן (NAREIT) ראיון עם CoStar חדשות. "כי האמת היא, כאשר הריבית עולה, זה בדרך כלל אומר הכלכלה מתחזקת.זה חדשות טובות עבור REITs והוא אומר מחזירה יהיה חזק. "בתמיכה בהצהרה זו, ציין קייס כי REITs ביצעו היטב ב 12 מתוך 16 תקופות של עליית הריבית מאז 1995.

חלוץ ריט סם זל, העלה נקודה מעניינת בכנס REITWorld שנערך בסן פרנסיסקו ב נוֹבֶמבֶּר. "ריבית נמוכה מאפשרת ללוות כסף זול יותר מדי עבור כל מיני השקעות רעות", אמר זל. "חמש או שש שנים אחרי עידן העמדת פנים והרחבה, הרבה רכוש overlveraged עדיין לא נפתרה. אנחנו נהיה משקיעים טובים יותר ומפעילים אם תהיה תוצאה של כישלון לפעול. כאשר הריבית היא 3% או 2% או 1%, אין לך תחושה של דחיפות. "

למה לצפות בשנת 2014

למרות שיש מחלוקת לגבי מידת ההשפעה של הריבית על ריט, Afleck הצביע על כך המשקיעים צריכים לשקול יותר מאשר רק איך לעשות REITs כאשר הריבית משתנה. "המדד הרלוונטי הוא לא האם קרנות ה- REIT עשו טובות במהלך העלאות הריבית, אבל איך הן ביצעו ביחס לשוק הרחב", אמר אפלק. "על ספירה זו, הנתונים הם סופיים - הביצועים ריט ביחס לשוק הרחב קשורה קשר הפוך לתנועות הריבית. "Affleck הוסיף כי ריטס בביצועיו על השוק הרחב - צובר 27% לעומת עלייה של 20% עבור S & P 500 - כאשר הריבית ירדה מ 3. 5% בחודש מרס 2011 ל 1. 5% בחודש אפריל 2013.

ללא קשר את ההשפעה של הריבית על REITs, חשוב להיות מודעים לעובדה כי REITs הם לא אחד בגודל מתאים לכל ההשקעה, וכי אסטרטגיות השקעה להשתנות באופן נרחב על פני שטח REIT. דירה ריטס, למשל, עשוי להיות ממוקם היטב לצמיחה בשנת 2014. "בהתאם לתצוגה שלך של הכלכלה, underemployment צריך להשתפר עם הזמן", אמר ג 'פרי Langbaum, אנליסט בכיר REIT עבור בלומברג תעשיות. "כל העשרים ומשהו החיים עם אמא ואבא יהיו נוטים יותר לצאת לשם ולשכור. "בשל ירידה בהתחלות ובהיתרים ביחידות השכירות הרב-שכבות, הסביר לנגבום כי קיים סיכוי קטן שההיצע יתחבר מעבר לדרישה בטווח הארוך - וזה ייתן לבעלי הבתים מקום רב יותר להגדלת דמי השכירות.

ריטס בריאותי כמו בתי אבות ובתי מגורים בכירים עשוי גם להיות יציב עבור 2014 חזק, המגובים על ידי האוכלוסייה מזדקנים ב U., אמר ג 'ני ואן Leeuwen הרינגטון, מומחה השקעות הכנסה שמנהל גילמן Hiss ניהול נכסים. Tri-net- החכירה REITs, אשר נכסים משלהם כגון תחנות דלק חנויות עצמאיות גדולות תיבת, הם עוד אזור ואן Leeuwen הרינגטון אוהב. "ריט של טריפל-נט-חכירה נוטים להיות בעלי עסקים יציבים במיוחד, עם צמיחה יחסית מוגבלת יחסית, אבל תזרים מזומנים יציב יחסית גבוה. "

השורה התחתונה

" ריטס מציבים הזדמנות גדולה עבור משקיעים קטנים וגדולים כאחד כדי לקבל חשיפה לתחומים רבים של נדל"ן מסחרי עם נזילות ושקיפות בתיק מגוון עם מינוף נמוך יחסית ", אמר כריס מאייר , מנהל שותף, מרכז ריצ'מן לעסקים, למשפט ומדיניות ציבורית בבית הספר למנהל עסקים של קולומביה."בעוד כמה משקיעים לדאוג לתנודתיות של השווקים הציבוריים, על ההשקעות לטווח ארוך REIT ביצעו די טוב יחסית שלהם בשוק הנדל"ן עמיתים עמיתים, תוך הגבלת החשיפה לאסטרטגיות ההשקעה בפרט או ביצועים בודדים מאנגר. "כאשר מסתכלים ריטס בשנת 2014, זה יהיה חשוב לשקול השקעות בודדות ולא עושה הנחות על מגזר REIT בכללותו. כפי שציין ואן ליוואן הרינגטון, "רייט, אני מאמין כמעט יותר מכל ענף אחר, לא צריך להיות צבוע עם מברשת רחבה. יש כל כך הרבה תעשיות משנה, כל אחד עם מאפיינים ייחודיים לחלוטין, כי הצהרות גורפת לא יכול להקיף מבחינה תפקודית. "