אם אתה מתכנן לקנות דירה ואתה Newbie, אתה צריך לדעת את ההבדלים בין דירה כי הוא שיתופית (Co-op), וכן דירה (condo) ואת התפיסה הרבה יותר נדירה ולעתים קרובות לא מובנת של השניים, הקונדופ. קונדוס הם פופולריים ברחבי ארצות הברית, Co-ops נמצאים בערים גדולות להמציא את נתח הגדול ביותר של שוק המכירות של ניו יורק. קונדומים הם מעטים ומרוחקים בין כל כך מעט הבין כי מתווך אחד הנדל"ן, כאשר התבקש להגדיר אותם, אמר "אני לא בטוח באמת אבל זה חוקי? "כן, ראה למטה.

אבל ראשית, קצת היסטוריה: על פי מאמר בחודשי שנקרא Cooperator, יש רשומות של בתים משותפים קיימים בשנת 2000 לפנה"ס (היו במערות?). זה היה עושה Co-ops כמעט חדש, עם הראשון בעולם נוצר ככל הנראה לאחר שריפה גרמה מחסור חמור בדיור ב רן, צרפת בשנת 1720.

זה לקח עוד 150 שנים לפני הרעיון עשה את דרכו על פני הבריכה כדי מנהטן. ההיסטוריונים אינם מסכימים על המקום שבו נבנתה שותפות מנהטן הראשונה - חלקם אומרים רחוב 18 מערב בשנת 1876, אחרים 152 מערב רחוב 57 בשנת 1881. מה שזה לא היה, זה היה מושג כי תפס. עכשיו 75% מהשוק בניו יורק הוא Co-ops, 25% condos, אבל דמות הדירה כבר מטפס בהתמדה: בשנות ה -80 היה 15%, בשנות ה -90, 20%. ועל אספנים של עובדות מוזרות: ניתן לטעון כי אחד המבנים הידועים ביותר בהיסטוריה של U. S. לאחרונה היה Co-op - ווטרגייט.

כאן נשווה דירות ושיתוף פעולה - שני סוגי המאפיינים שאתם בטח שוקלים. ההתכנסות המוזרה של שני - קונדופ - יכול לבוא האחרון כי אין רבים של אלה מסביב.

Condos and Co-ops: ההבדל בהגדרה

כאשר אתה קונה דירה, הדירה שלך אחוז מן השטחים המשותפים שייכים לך; רכשת נדל"ן. כאשר אתה קונה Co-op, רכשת מניות בתאגיד הבניין, מניות המאפשרים לך לתפוס יחידה בבניין זה. ב סגירת עבור דירה לך תינתן מעשה, מאוד כאילו רכשת בית; בסגירה של Co-op, תקבל חכירה קניינית.

-> ->

מתקבלים

אתה יכול לבחור co-op או condo אבל זה לא אומר כי Co-op או condo יבחר בך. יהיה עליך לעבור תהליך אישור אשר יכול, במיוחד במקרה של Co-op, להיות ארוך ולפעמים מפרך. יהיה עליך להגיש מידע מפורט החבילה כדי co-op board קטלוג כל וכל העסקאות הפיננסיות שלך. ב co-op, מועצת המנהלים יכול לאשר או לדחות כל בעל פוטנציאל וזה לוקח ברצינות רבה את האחריות להגן על האינטרסים של כל הבעלים על ידי בחירת המועמדים הטובים ביותר.

לדברי BrickUnderground, אתר הנדל"ן בניו יורק מבוסס, Co-op לוחות "כל יכול - כמעט. הם יכולים לדחות אותך מכל סיבה שהיא, כל עוד היא אינה מפרה את חוק זכויות האדם של העיר, האוסר על דחייה מסיבות של גזע, אמונה, צבע, מוצא לאומי, מין, גיל, נכות, נטייה מינית, מצב משפחתי , אזרחות, כיבוש או על בסיס כמה ילדים יש לך. כל דבר אחר הוא משחק הוגן - החל איך לחלק את השיער שלך אם יש לך בכלל. ולעת עתה, בכל מקרה, אין להם שום מחויבות לומר לך מדוע דחו אותך. "

סיפורים על סיוט בלהקה דרישות Co-op וראיונות הם הלגיון בניו יורק בפרט. לוחות מסוימים אפילו דורשים ממך להביא את חיית המחמד שלך עבור "ראיון" הלוח - באמת.

במשך זמן רב זה היה מקובל חוכמה כי היה קל יותר להתקבל על ידי לוח דירות מאשר לוח שיתוף פעולה. ויקטוריה וינוקור, מתווכת נדל"ן מנוסה בניו יורק, מסכימה, אבל עם אזהרה: "רוב האנשים חושבים שרק בגלל שהם קונים דירה אין חוקים על שום דבר, אבל זה לא המקרה", היא אומרת. בדרך כלל, "הדרישות של לוח הדירה אינם קפדניים כמו אלה של לוח שיתוף אופ, אבל רוב לוחות condo דורשים חבילות יישום עם גילוי כספי. "ותהליך אישור מועצת הקרקעות בדרך כלל לא לוקח כל עוד הוא עושה עם Co-op.

מימון

מימון רכישת דירה הדירה נשלטת על ידי השווקים הפיננסיים, לא מועצת המנהלים, ולכן הוא גמיש יותר מאשר שיתוף פעולה. בדרך כלל קונה יכול לממן עד 90% ממחיר הרכישה של הדירה.

עם Co-op, מקדמה נקבע על ידי הלוח, וכמה מבנים דורשים סכומים משמעותיים. וינוקור אומר כי "באופן כללי, במנהטן, הרוכשים הפוטנציאליים צריכים להיות מוכנים לשים לפחות 20 עד 50% ממחיר הרכישה. "

חודשי חיובים

ב condos, את הצעת החוק החודשי נקרא" חיובים נפוצים "; ב co-ops זה "תחזוקה. "שני חיובים לכסות את האחזקה של הבניין, תשלום של הצוות ולעיתים קרובות מים, גז, חום ומיזוג אוויר. מדי חודש כותב בעל הקואופרטיב המחאה אחת, ואילו בעל הדירה כותב שתיים: האחד על האחזקה של הבניין ואחד למסים של יחידת הנדל"ן. דמי אחזקה Co-op כוללים את מסים הנדל"ן של הבניין וחלק מן הריבית על המשכנתא של הבניין, והם לעתים קרובות גבוה יותר של קונדו משולב משותף דמי מסים הנדל"ן.

שני לוחות הקואופרטיבים והקו-אופים רשאים להוסיף הערכות לתחזוקת / החיובים המשותפים לכיסוי כל הוצאה משמעותית שעשויה לעלות - תיקון מקיף, הצורך בצוות ועוד.

כללים

אחת הסיבות לכך שאנשים רבים מושכים את הרעיון קונדו היא התפיסה כי יש פחות כללים מאשר עם Co-op. זה בדרך כלל נכון אבל לפי Vinokur, "עדיין צריך להשתמש קבלנים מורשים לשיפוצים ולקבל אישור מועצת הדירה לעבודה.ויש עדיין כללים עבור subletting והתקנת מכונת כביסה / מייבשי והאם או לא מותרים חיות מחמד. "

הבעיה של subletting הוא לעתים קרובות דגל אדום עם Co-op לוחות אחד כי הם מסודרים בקפידה; ב condos, subletting קל יותר לארגן. אם אתה מקל על הכללים, אשר בדרך כלל לא מכביד, אתה יכול sublet condo שלך. זו הסיבה condos הם הבחירה הטובה ביותר כנדל"ן להשקעה. (לפרטים נוספים על נכסים להשקעה, ראה: היתרונות והחסרונות של בעלות על נכס ההשכרה ו רכישת הבית השני להשכרה: DOS ו Don'ts.)

ניכויים מס

Co בעלי המניות זכאים לקבל ניכוי מס בגין חלק מדמי האחזקה החודשיים המייצגים את חלקם במסים על הנדל ן "וכן את חלקם היחסי בריבית על משכנתא הבניין.

בעלי קונדו לקבל את אותו יתרונות המס / ניכויים כמו כל בעל בית אחר כולל ניכוי עבור הריבית על המשכנתא שלהם. (ראה מבוא לרכישת Condominiu m, לקבלת מידע נוסף.)

ועכשיו, על אלה condops

קונדופ היא קטגוריה שנוצרה בשנת 1980 על ידי הבעלים ומפתחים שרצו לעקוף את חוק ה- IRS שאיים להחניק את רווחיהם. הכלל קבע כי Co-op לא יכול להרוויח יותר מ 20% מהכנסותיה מבעלי המניות שאינם בעלי מניות, כלומר שטחים מסחריים. אם הדמות עלתה על 20%, בעלי המניות לא יכלו לקחת ניכוי מס הבית. אז, כדי לתקן את זה, הבעלים ומפתחי "מחולק" הבניין שלהם.

condops רבים יש רווחים מסחריים משמעותי מאוד רווחית אבל התושבים ובעלי שטחים מסחריים צריכים להיות מסוגלים לשתף פעולה על מנת למנוע אינטראקציות מחלוקת. אם אתה שוקל קונדופ, לעשות קצת עבודה בלשית כדי לגלות עד כמה שתי הקבוצות של השחקנים לתפקוד ואם יש כל התדיינות משפטית תלויה ועומדת.

"הרבה ברוקרים משתמשים במונח 'קונדופ' כדי להתייחס לבניין משותף עם חוקי דירות," אומר עורך הדין נדל"ן אדם סטון מרגוסין, אדוארדס, סטון ופדר, ולא בניין שהוא באמת קונדופ. בעוד כמה condops אולי מדיניות ליברלית כלפי sublets וקונים, "זה לא יהיה בגלל שהם חלק condop", אומר רוברט ברוורמן של ברוורמן Greenspun, וציין כי "co-ops אני המיוצגים ב condops הם קצת כמו קשה על sublets ומכירות כמו כל עצמאי co-op. "

השורה התחתונה

ההחלטה אם לקנות דירה או Co-op (או condop) תלוי הכספים שלך; כמה נוח לך על כך כספים אלה בחנו בקפידה; סוג הבניין שאתה רוצה לחיות בו (אחד שמופעל כקהילה שיתופית או כזו שהיא יותר כמו קבוצה רופפת של בעלי בתים החולקים כמה רווחים משותפים והוצאות); ובסופו של דבר, כמה נוח אתה מרגיש לגבי חוקי הבניין הבאים עשויים לכלול אם אתה יכול sublet, לנגן בפסנתר שלך אחרי 10 או להשאיר את המגפיים מחוץ לדלת שלך ביום מושלג. כמו תמיד, כל רכישה חשוב כמו בית דורש את העצה של מומחים - ברוקרים הנדל"ן ידע, עורכי דין ויועצים פיננסיים שיכולים לבחון את היתרונות והחסרונות של כל סוג של רכישה לייעץ לך בכל שלב של הדרך.

לקבלת משויך קריאה על קניית הביתה החלטות, ראה משכנתאות: כמה אתה יכול להרשות לעצמך? ו השוואה של 30 שנה Vs. משכנתא ל -15 שנה.