לפני משבר המשכנתאות של 2008-2009, רכישת בית מעוקל היה הצעה הרבה יותר קשה. ציידי נדל"ן עסקו בעבר במכירות פומביות שנדחו בבתי משפט או סיננו דרך תיקי משפטים. אבל גל עיקולים הביא על ידי subprime meltdown לא רק הגדילה את מספר הנכסים הזמינים, זה עשה את זה קל יותר למצוא ולרכוש אותם. למעשה, התהליך דומה לעתים קרובות לחיפוש אחר כל סוג אחר של בית. Foreclosed בתים זמינים כמעט בכל שוק הנדל"ן ברחבי הארץ, מתן הזדמנויות עבור בעלי בתים ומשקיעים כאחד.

- <->

כיצד למצוא בתים מעוקלים

אפשר למצוא נכסים מעוקלים בשירותי רישום מרובים (MLS) כתבי עת ואתרי אינטרנט, באמצעות חיפושים מקוונים באינטרנט, משרדים בנקאיים ואתרים ועיתונים מקומיים. ישנם אתרי אינטרנט רבים אשר מתמחים כיום במציאת בתים ומאפיינים שנמצאים טרפה, כמו ארה"ב טרפה. com ו Fannie מיי HomePath. com. כמה מוסדות פיננסיים, כמו בנק אוף אמריקה, מציעים גם דפים המוקדש לעזור לך לחפש בית מעוקל. בשירותים מקומיים לרישום רב, נכסים אשר מעוגלים בהם אינם מודגשים כשלעצמם; ניתן לציין זאת רק בתיאור הנכס.

המלווים יותר ויותר מוכרים את הנכסים שנתפסו באמצעות סוכני נדל"ן, אז אל תהססו לשאול המתווך הזדמנויות. כמה סוכני נדל"ן אפילו מתמחים נכסים עיקול.

באופן ספציפי יותר, איתור בית מעוקל תלוי היכן בדיוק הוא בתהליך העיקול: נכסים עדיין יכולים להיות בבעלות בעל הבית המקורי (בשלבים המוקדמים יותר, במקרה של טרפה מוקדמת ומכירה בחסר), או על ידי ישות כגון בנק או ממשלה (במועד מאוחר יותר). הנה חמישה סוגים של טרפה, וגישות הקנייה.

1. Pre-Foreclosures
נכס הוא מראש טרפה לאחר משאיל המשכנתא הודיעה לווים כי הם ברירת המחדל, אבל לפני הנכס מוצע למכירה במכירה פומבית. אם homeowner יכול למכור את הנכס במהלך הזמן הזה, הוא או היא עשויים להיות מסוגלים למנוע הליכים עיקול, ואת ההשפעה השלילית על היסטוריית האשראי שלהם ואת לקוחות פוטנציאליים בעתיד (ראה קבלת משכנתא לאחר פשיטת רגל ו טרפה ). ככזה, כמה בעלי בתים מוכנים לנהל משא ומתן. מראש foreclosures הם בדרך כלל רשומים המחוז ואת העיר בית המשפט. בנוסף, משאבים מקוונים רבים, כולל www. טִרפָּה. com, רשימת הנכסים שנמצאים בשלב טרום טרפה.

2. מכירות קצר
מכירות קצר להתרחש כאשר המלווה מוכן לקבל פחות ממה הוא חייב על משכנתא. לווים לא בהכרח צריך להיות ברירת המחדל של תשלומי המשכנתא עבור המלווה להסכים מכירה בחסר; עם זאת, הם בדרך כלל צריכים להוכיח איזה סוג של מצוקה כלכלית, כגון אובדן עבודה, אשר צפוי לגרום מחדל.לעתים קרובות מגורים המדובר הוא מתחת למים, כלומר זה שווה פחות מאשר יתרת המשכנתא יוצאת דופן. כדי להעפיל כמו מכירה בחסר, המלווה חייב להסכים "למכור את הנכס קצר" על ידי קבלת פחות מ חייב, ואת הבית חייב להיות רשום למכירה. נכסים אלה מתפרסמים בדרך כלל כמכירות קצרות "ממתינים לאישור הבנק".

רכישת נכס למכירה בחסר היא ברוב הבחינות כמו רכישה מסורתית, אבל השפה בחוזים תהיה שונה, וציין כי התנאים כפופים אישור המלווה. הבנק עשוי להימשך מספר חודשים כדי להגיב על הצעת מכירה קצר, כך התהליך יכול לקחת זמן רב יותר מאשר רכישה מסורתית. אתרי נדל"ן רבים, כולל חברות בודדות או שירותי הרישום, מציעים את האפשרות לחפש על ידי מכירה בחסר.

3. שריף מכירה פומבית
מכירה פומבית של השריף מתרחשת לאחר המלווה הודיע ​​הלווה של ברירת המחדל מותר תקופת חסד עבור הלווה כדי להדביק את תשלומי המשכנתא. מכירה פומבית מיועדת עבור משאיל במהירות לקבל repaid עבור ההלוואה כי הוא ברירת המחדל. מכירות פומביות אלו מתרחשות לעתים קרובות על מדרגות בית המשפט בעיר, המנוהלות על ידי רשויות אכיפת החוק המקומיות. הנכס הוא במכירה פומבית של המציע הגבוה ביותר במקום הודיעה בפומבי, התאריך והשעה. הודעות אלה ניתן למצוא בעיתונים מקומיים ובמקומות מקוונים רבים על ידי ביצוע חיפוש אחר "מכירות פומביות של שריף".

4. נכסים בבעלות הבנק
נכסים שאינם מוכרים במכירה פומבית חוזרים לבנק; כלומר, הם הופכים נכסי נדל"ן בבעלות (REO). הם מנוהלים לעתים קרובות על ידי מחלקת REO של הבנק, אשר שומרת רשימה של נכסים בבעלות הבנק. מקורות מקוונים כגון www. Realtytrac. com יש רישומים נרחב שניתן לחפש לפי עיר, מדינה או מיקוד.

5. נכסים בבעלות הממשלה
כמה בתים נרכשים עם הלוואות מובטחת על ידי מינהל הדיור הפדרלי (FHA) או המחלקה לענייני ותיקי (VA). כאשר נכסים אלה נכנסים טרפה, הם repossessed על ידי הממשלה ונמכרים על ידי ברוקרים עובדים עבור הממשלה. יש ליצור קשר עם מתווך רשום על ידי הממשלה לרכישת נכס בבעלות ממשלתית. קונים יכולים לחקור נכסים כאלה ב- www. hud. gov (לחץ על "TOPIC AREAS" ובחר "בתים למכירה").

למה Foreclosed בתים הם זול יותר

נקודת המכירה הגדולה ביותר של בתים מעוקל הוא, כמובן, המחיר שלהם מסומן למטה - לעתים קרובות באופן משמעותי נמוך יותר נכסים דומים אחרים באותו אזור (המכונה השוואות, או comps, בברוקר -לְדַבֵּר). רוב העיקולים נמכרים ב 5% מתחת לשווי השוק, לפחות, עם הנחות גדולות אפילו באזורים מסוימים. קונים יכולים גם לנצל את היתרונות של חיסכון נוסף עם perks כמו מופחת למטה תשלומים, ריבית נמוכה יותר או ביטול דמי הערכה ועלויות סגירה מסוימים.

מה הופך אותם לעסקה כזו? אם המגורים נמצאים מראש טרפה או שלב מכירה קצר, הבעלים שלה הם נקשרים פיננסיים - הם צריכים כסף. והזמן הוא לא בצד שלהם: הם צריכים לפרוק את הנכס, ולקבל את מה שהם יכולים בזמן שהם יכולים, שמא יאבדו לחלוטין.בקיצור, המוכרים האלה לא בדיוק משא ומתן מעמדה של כוח. אמנם זה אולי נראה אכזרי לנצל את הזולת של אחרים, קונים יכולים להפיק תועלת.

הם יכולים להפיק תועלת אפילו יותר אם הנכס אכן נתפס. משרדו של השריף אינו מעוניין לתלות על בית; הבנקים לא רוצים להיות בעסק בעל הבית. מוסדות פיננסיים בדרך כלל רוצה להיפטר נכסים foreclosed מיד (עבור מחיר סביר, כמובן - הם צריכים לענות למשקיעים ורואי החשבון כי הם עשו כל ניסיון להחזיר את כמות ההלוואה המקורי ככל האפשר). שוב, זה היתרונות הקונים.

לבסוף, בתים מעוקלים נמכרים בדרך כלל במצב "as-is" - אם יש נזק, התיקונים אינם חלק מהמשוואה - וכפי שמבצעים מכוניות משומשות וחובבי רהיטים עתיקים יודעים, "as-is" מתרגם הנחה. כמובן, "כפי שהוא" יכול להיות חרב פיפיות, כפי שנדון להלן.

סיכונים של קניית בתים מעוקלים

נכס בעיות

בזמן שהיא נושאת הנחה מפצה, מצב "כפי שהוא" יכול להיות די קודר. אם הבית הוא עדיין להיות כבוש על ידי הבעלים, זה לעתים קרובות מתוחזק גרוע - אחרי הכל, אם אנשים לא יכולים לעשות את תשלומי המשכנתא, הם נופלים כנראה מאחור על תשלום עבור אחזקה רגילה, כמו גם, שלא לדבר על תיקונים גדולים. בנוסף, כמה אנשים אשר פונה או נאלץ לתוך טרפה הם ממורמרים, ולהוציא שלהם frustrations על הבית שלהם לפני הבנק repossesses. זה בדרך כלל כרוך הסרת מכשירים ואביזרי, ולפעמים אפילו ונדליזם גלוי.

אם הנכס כבר repossessed, המצב יכול להיות אפילו יותר גרוע. פשע הוא דאגה גדולה עם בתים ריקים. מדשאות מוזנחות וגגות רעועים מפרסמים לגנבים שהמקום ריק. רבים של אופורטוניסטים אלה לשדוד את הבית של צינורות נחושת, חוטי נחושת, מכשירי חשמל ואביזרי. הבית הריק יכול גם להפוך למגנט לעסקאות סמים, זנות ועבירות אלימות. קהילות עניות נפגעו במיוחד משום שיש להן פחות משאבים לביצוע שיפורים בהשוואה לתושבי אזורים אמידים יותר. גם ללא מרכיב הפשע, בתים שישבו רדומים במשך חודשים או אפילו שנים נחשפו ככל הנראה לאותם גורמים ולכן יש להם סיכון משמעותי לנזק כלשהו: עובש, צנרת פגומה, ריקבון עץ, טרמיטים - דברים הדורשים הוצאה משמעותית כדי לתקן, מה שהופך אותו מחיר תג מציאה פחות מציאה. כמה מוסדות פיננסיים יעשה תחזוקה בסיסית על הנכסים שלהם REO, כגון winterizing. עם זאת, הם להתכחש כל אחריות על המצב הנוכחי של הנכס, ולא יעשו תיקונים לפני שהוא נמכר. כמובן, דו"ח בדיקה בבית יכול לחשוף בעיות פוטנציאליות רבות, וקבלן כללי יכול לספק הערכות תיקון. למרבה הצער, קונים במכירה פומבית לעתים קרובות אין לי הזדמנות לבדוק את המאפיינים שלהם לפני הרכישה, כלומר, אתה יכול למצוא כל מספר של הפתעות מגעיל בבית שלך לאחר שתחתום על הקו מנוקד.(לפרטים נוספים, ראה The Pitfalls של רכישת בית טרפה )

עלויות נסתרות

יחד עם תיקון ושיפוץ בלתי צפויות עבודה, delinquencies כגון מסים בחזרה שעבודים (אשר תכונות המכרז לעתים קרובות יש המצורפת להם, או על ידי מס הכנסה או המדינה או נושים אחרים) יכול להוסיף עלויות נוספות לבית רצוי אחרת. לא משנה מה הוא חייב, הממשלה חייבת להיות משולם הראשון התיישבו לפני תהליך הקנייה יכול ללכת קדימה. זה חל בעיקר על נכסים להיות במכירה פומבית; הבנק תמיד ישלם כל שעבוד צמוד לנכס לפני שימכור אותו לצד אחר.

המציעים במכירה פומבית חייבים לשלם עבור הנכסים שלהם במזומן בעת ​​הרכישה: אין מימון מותר. אז, הקפד לקנות את מציאה הבית לא משאיר לך במזומן עניים.

תהליך איטי

הסיבוכים הקודמים לעתים קרובות הרבה ניירת. בדרך כלל, foreclosures יהיה מספר מסמכים נוספים כי יש להשלים כדי להתכונן לסגירה, אשר לא תמיד כל כך נכון. אם זה מצב מכירה קצר, המלווה של הבעלים צריך לאשר את העסקה וזה יכול לקחת זמן, כאמור לעיל. נזק רציני שנמצא בבית יכול לגרום הערכה ביתית נמוכה יותר, אשר עשוי להשפיע על היכולת של הקונה לאבטח הלוואה. כמה המלווים לא להלוות מתחת סכום מסוים דולר כי פוטנציאל הרווח על הלוואה פחותה לא שווה את הסיכון.

בזמן שאתה חושב בנק יהיה להוט לפרוק מגורים repossessed, זמני התגובה בין הבנק לבין צדדים אחרים המעורבים יכול להיות איטי עם נכסים REO מדי. משך הזמן שנדרש כדי לקבל תגובה על ההצעה שלך עשוי להשתנות במידה רבה; אם הבנק שמחזיק את הנכס שלך מוצף עם עיקולים, אז זה יכול לקחת הרבה יותר זמן עבור הבנק לעבד את הבקשה שלך. בנקים עם backlogs משמעותי כבר ידוע לקחת עד 90 ימים כדי להגיב על הצעה. אם אתה מתכנן לממן את הרכישה, אתה תהיה חכם להשקיע את הזמן קבלת preapproval למשכנתא.

תחרות

כמו בכל שוק, בכל פעם שיש סיכוי לרכוש משהו בהנחה מן הולך הדולר, הביקוש יהיה להמריא. אז עניין מוגבר ותחרות - לא רק מן הדיירים הפוטנציאליים אלא ממשקיעים ואנשי מקצוע להעיף - הם בלתי נמנעים כאשר מתמודדים עם נכסים מעולים ראוי. לעתים קרובות מאוד, בית מעוקל יכול להיות במחיר אטרקטיבי מתחת לבתים אחרים באזור שמסביב, אבל כאשר המילה יוצאת, הצעות רבות יכול לבוא במהירות ו ensues מלחמה ההצעה. אז מה שהיה פעם בית במחיר נמוך בשכונה גדולה יכול להפוך במהירות נכס יקר.

קונים פוטנציאליים של בתים מעוקלים עשוי להיות חכם להגיש הצעות על כמה נכסים בבת אחת, כי זה אפשרי עבור המתחרים קונים כדי להבטיח נכס עם הצעה גבוהה יותר או כל הצעה במזומן. אבל לא מקבל discouraged אם מישהו אחר trumps ההצעה שלך עבור נכס מסוים; לבדוק שוב ושוב מעת לעת כדי לראות אם הוא מופיע שוב במלאי של הבנק. טרפה עסקאות נוטים ליפול דרך לעתים קרובות למדי.

רכישת בית מעוקלים

אם קונים מבנק, תצטרך לחדד את כישורי המיקוח שלך ולהתחיל את התהליך עם הצעה lowball על הנכס שאתה רוצה. בנקים אשר צברו מלאי גדול של נכסים מעוקלים יהיו נוטים יותר לשאת ולתת על המחיר; ככל שהבנק מחזיק את הנכס, כך גדל הסיכויים שהוא יחשוב ברצינות על הצעות נמוכות יותר, במיוחד על נכסים שנערכו לתקופות ארוכות יותר. לכן אתה כנראה צריך לעשות את ההצעה הראשונית במחיר זה לפחות 20% מתחת למחיר השוק הנוכחי, או אולי אפילו יותר אם הנכס שאתה מציע על ממוקם באזור עם שכיחות גבוהה של עיקולים.

אם אתה יכול לשלם עבור הנכס וכל שיפוצים הדרושים במזומן, אתה במצב מעורר קנאה. לכן כמה קונים להחליט צוות עם משקיעים חיצוניים שיכולים לעזור להם על הקצה הקדמי ולשתף את כל הרווחים כאשר הבית הולך על בלוק המכירה שוב. למעשה, עסקאות במזומן מייצגות חלק ניכר ממכירת REO.

אפשרויות מימון עבור בתים מעוקלים

אתה יכול להשתמש משכנתא כדי לקנות נכס REO, אם כי המלווים פרטיים נוטים להיות מגוחך על מימון עסקאות טרפה. עם זאת, שתי אפשרויות מימון זמינים למי זכאי - 203 (k) הלוואות של מינהל הדיור הפדרלי (FHA), ואת תוכנית HomeSteps דרך פרדי מאק, אחד המפעלים בחסות הממשלה כי reurchases משכנתאות.

203 (k) הלוואות

ה- FHA עיצב את משכנתאות ה- 203 (k) כדי לסייע בשמירת חששותיהם של בנקים, שבמקרה אחר יסתלקו מה- REO בסיכון גבוה. רכישות. על ידי חיוב הלווים פרמיית ביטוח משכנתא, הם יכולים להבטיח הלוואות שנעשו על ידי המלווים הפרטיים המשתתפים בתוכנית.

עבור לווים, אחד היתרונות הגדולים הוא היכולת לממן את רכישת הבית, בתוספת כל התיקונים הנדרשים, במשכנתא אחת. הגרסה הבסיסית יותר, הלוואה יעילה 203 (k) הלוואה, נועד תיקונים מוגבלים שאינם דורשים הנדסה או תוכניות אדריכלי. אנשים יכולים ללוות עד $ 35, 000 מעל מחיר המכירה של הבית כדי לכסות תרופות בסיסיות כגון מכשירים חדשים, ציפוי וחלונות.

עם תיקונים נרחבים יותר, כגון בניית תוספת או טיפול של נזק מבני, הלוואה 203 (k) המסורתית היא בדרך כלל האפשרות הטובה ביותר. שלא כמו גרסה יעילה, בעלי הבית חייבים להוציא לפחות 5,000 $; הסכום המקסימלי מבוסס על גבולות FHA עבור כל המחוז. בנוסף, אתה צריך לשלם עבור יועץ עצמאי כדי לבדוק את הנכס ולוודא כי העבודה עומדת בהנחיות התוכנית.

חסרון נוסף הלוואות אלה הוא המחיר. מלבד תשלום משכנתא ביטוח, לווים בדרך כלל לשלם שיעורי הריבית כי הם רבע נקודת אחוז גבוה יותר מאשר על הלוואות קונבנציונאלי. הם עשויים גם צריך מזלג על נקודה אחת או שתיים, אשר מראש דמי כי הם כל אחד שווה 1% מסכום הקרן.

איור 1. השוואה בין ההלוואות המסורתיות 203 (k) לבין גרסה יעילה.

(מקור: אתר הבנק של אמריקה)

HomeSteps

פרדי מאק מספקת נזילות לשוק המשכנתאות על ידי רכישת הלוואות מבנקים, איגום ומכירה למשקיעים כניירות ערך. עם HomeSteps, הארגון - באמצעות השותפים הפרטיים שלו ההלוואות - מציע מימון מיוחד עבור אלה שרוצים לקנות רק את הנכסים המעוקלים שבבעלותה. HomeSteps זמין כעת רק במצבים הבאים: אלבמה, פלורידה, ג'ורג'יה, אילינוי, קנטקי, צפון קרוליינה, דרום קרוליינה, טנסי, טקסס ווירג'יניה.

אם אתה מתגורר באחת המדינות הללו, HomeSteps יש כמה יתרונות משמעותיים. הראשי ביניהם הוא שאתה לא צריך לקנות ביטוח משכנתא, אשר קובע את זה מלבד 203 (k) הלוואות. זה לבד יכול לחסוך קונים מאות, אפילו אלפי דולרים על פני המשכנתא. יתר על כן, משכנתא HomeSteps אינה דורשת הערכה ב המקורי, אשר יכול להיות משוכה גדולה עבור המבקשים הלוואה קונבנציונאלי.

קונים יכולים למצוא רשימה של נכסים חד-משפחתי, דירה ורב-משפחה באתר הבית של HomeSteps.

השורה התחתונה

על פני השטח, בתים מעוקלים יכולים להיראות מושכים מאוד. עם זאת, עלויות יכול להיות בלתי צפוי מאוד ואת הנזק הבסיסי יכול להפוך את הנכס לא רצוי. תהליך הקנייה הוא לעתים קרובות איטי, אשר עשוי להניע את המחשבות השני במוחם של הקונים, בעוד הביקוש הכבד עבור מפתה נכסים מעוקלים עשוי לדחוף כמה קונים תקווה משם.

עם כל זה נאמר, בתים מעוקל יכול בסופו של דבר להיות עסקאות מדהימה. קונים יש הזדמנות ייחודית לשלם מתחת ערך השוק עבור בתים אשר לא יהיה זמין להם בנסיבות רגילות. אם יש חיסכון בצד הרכישה, זה משפר את הסבירות של הרוכש מימוש הערכה של הנכס שלו, וכן רווח על ההשקעה שלו אם הוא מוכר, בעתיד.

אם נעשה באחריות, רכישת הבית foreclosed יכול לאפשר לקונה כדי לקצור מספר עצום של הטבות במשך שנים רבות.