כמה אירועים כלכליים זוכים לתשומת לב רבה כמו פגישות המדיניות של הפדרל ריזרב. כולם רוצים לדעת אם וכאשר הבנק הפדראלי ירים סוף סוף את הריבית - אחרי משטר חסר אפס חסר תקדים - ומה תהיה הפגיעה הפוטנציאלית. שוק הדיור מעניין במיוחד, בין השאר משום שמכירות הבתים כל כך תלויים ברמות הריבית ובחלקן בגלל קריסת שוק הדיור שהניעה את המיתון הגדול האחרון.

-> ->

באופן ישיר או עקיף, העלאת הריבית משפיעה על כל אחד עם משכנתא הביתה. זה ברור ביותר עבור אלה שיש להם שיעור מתכוונן משכנתאות (ARM), שכן תשלומי הריבית החודשית שלהם יגדל באופן מיידי.

שיעור קרנות הפדרלי כבר ליד או ליד 0 מאז 2008, לתרגם שיעורי המשכנתא הרשומה נמוך בארצות הברית. בין אמצע 2014 באמצע 2015, הממוצע 30 שנה הלוואה קבועה התיישבו פחות מ 4%. קונים הביתה מעולם לא ראיתי אשראי זה זול עבור זה זמן רב, בעלי בתים רבים היו מסוגלים למחזר לשיעורים חדשים אטרקטיביים.

-> ->

עליית הריבית תעמוד על שוק המשכנתאות ברמה נמוכה, אשר משפיע על קונים ומוכרים, אם כי בדרכים שונות. ככלל, קונים יכולים להרשות לעצמם לקנות בטווח יקר יותר של בתים כאשר הריבית נמוכה, כי תשלומי הריבית החודשית שלהם מופחתים. עם עליית הריבית, הקונים נדחפים משווקים יקרים, לפחות בהתחלה; אם קונים רבים מדי מתומחרות בשוק, לשאול מחירים צפויים ליפול.

-> ->

כיצד טיולי הריבית מתרחשים

בנקים מרכזיים מודרניים, כולל הפדרל ריזרב, משפיעים על הריבית על ידי שינוי כמות הכסף המסתובבת במשק. זה בדרך כלל מתבצעת באמצעות רכישה או מכירה של U.S Treasurys, המהווים את שיעור הבסיס בשוקי ההון.

נניח שהפד רוצה להעלות את הריבית במשק. בעזרת משרד האוצר, הפדרל ריזרב מוכר את Treasurys בשוק. המשקיעים (בעיקר בנקים, ממשלות ומוסדות גדולים אחרים) רוכשים את הכסף הזה במזומנים, והמזומן רק על המאזן של הפד.

מזומנים על המאזן הפד כבר לא מסתובבים במשק, ובכך למעשה הפחתת כמות הכסף. יותר Treasurys נמצאים בשוק מתחרים על המוכרים, ויש פחות מזומנים הולך להציע את המחיר של אלה Treasurys. שני הגורמים לדכא את מחירי האוצר, אשר מגדיל את שיעורי התשואה שלהם. (יש לזכור כי לגזרות ולאג"ח אחרות יש תשואות גבוהות יותר במחירים נמוכים יותר, משום שההבדל בין מחיר הרכישה לבין מחיר הפדיון גדול יותר).

אג"ח ממשלתיות מייצגות את הדרך הבטוחה ביותר להשגת תשואה בשוק, כך שכל שאר המוצרים - כולל משכנתאות - יש להוסיף תשואה נוספת לפתות משקיעים ומלווים הרחק Treasurys.כאשר התשואות על Treasurys לעלות, כך גם לעשות שיעורי אחרים במשק.

העלאת הריבית והלוואות

העלאות ריבית עושים כסף יקר יותר, ו homebuyers להשתמש משכנתאות עבור כמעט כל רכישות הביתה. משכנתאות נוטים להיות בעלי השקפה רב תחומית, כך המלווים עשויים להתחיל להעלות את הריבית לפני הפד עושה; אחרי הכל, המלווים יודעים טיול הדולר מגיע בסופו של דבר.

אפילו חצי נקודת אחוז עושה הבדל גדול לאורך זמן. נניח קונה לוקח הלוואה $ 250, 000 מעל 30 שנים ב 3.92% (בערך את שיעור השוק הממוצע בספטמבר 2015); התשלום החודשי שלו צריך לצאת סביב $ 1, 182, ואת העלות הכוללת של המשכנתא שלו צפוי להיות סביב $ 425, 000.

שינוי הריבית ל -4. 42%, עם זאת, ואת הסכום לתשלום חודשי עובר $ 1, 255. זה אולי לא נראה כמו הרבה, אבל את העלות הכוללת של המשכנתא עכשיו עולה על $ 451, 000 - 26 $, 000 גידול.

עליית הריבית ומחירי הבתים

ברור כי העלאת הריבית הפד תהפוך את מימון יקר יותר, אבל זה פחות ברור מה תהיה ההשפעה על מחירי הבתים.

אין מתאם היסטורי קפדני בין מחירי הדירות לבין העלאות הריבית. מתאם טוב בהרבה בין מחירי הדירות לבין צמיחת התוצר המקומי הגולמי (תמ"ג); הביקוש לבתים חדשים נוטה לגדול כאשר הכלכלה מזמזם.

הריבית העולה יכולה להישבר בשני הכיוונים. מומחים רבים חוששים כי הריבית העולה תערער את הכלכלה הלא יציבה, אשר צריכה לדכא את הביקושים לרכישת בתים. שלב זה עם תנאי מימון קשה יותר, וזה קל לנחש כי מחירי הבתים צריכים לרדת.

עם זאת, מאז לפחות באמצע שנות ה -80, הריבית העולה יש בדרך כלל בקנה אחד עם הכלכלה בריא. משמעות הדבר היא קונים נוספים בשוק, יותר בתים נבנים מחירים גבוהים יותר.

homepowerers שאפתן לא צריך לחשוב על מדיניות הפד. גם אם שיעורי לעלות בצניעות - רוב מצפים עלייה של רבע נקודה בסוף 2015 או בתחילת 2016 - עלויות אשראי יהיה ליד שפל היסטורי. כמובן, ישנם שיקולים חשובים רבים אחרים, כגון הכנסה של הקונה או אם הבית נמצא בשכונה טובה. בסופו של דבר, גידול בשיעור קטן צריך רק להיות השפעה צנועה על קניית החלטות.

מסקנה

הממוצע 30 שנה שיעור קבוע המשכנתא באוגוסט 2015 היה 3. 91%, על פי פרדי מק. זה מעל לשיאים נמוך בסוף 2012 של 3. 35%, אבל עדיין הרבה מתחת לרמות היסטוריות. קחו בחשבון כי השיעור הממוצע היה 4. 69% בשנת 2010, 5. 87% בשנת 2005, 8. 05% בשנת 2000 ו -13% בשנת 1980.

אם homebuyer מחפש בשוק הנדל"ן יקר, פורחת , כגון סן דייגו, דנבר, דאלאס או סן פרנסיסקו, עשוי להיות תנופה לנעול בשיעור נמוך יותר לפני הפד מטרות ריבית גבוהה יותר.

שיעורי העולה לעשות הבדל גדול יותר בטווח הארוך (25 ו 30 שנים), אבל יש להם רק השפעה חודשית צנועה. אם הקונה שאפתן לא סביר להישאר בבית במשך זמן רב, הריבית לקחת על עצמו הרבה פחות משמעות.

הריבית העולה יורידה את הסבירות להתפרצות נוספת של בועת הדיור, כמו זו ב -2007. זה בטוח יותר בטווח הארוך עבור בעלי בתים שיהיו להם סביבה יציבה ועולה. קשה לחזות את ההשפעה הכלכלית של העלאת ריבית הפד, אבל ההיסטוריה מראה כי בועות הנכסים נוצרות כאשר המחירים נמוכים, ולא להיפך.