הממשלה הפדרלית מבינה כי משכנתאות הביתה הם הנזקים הכספיים הגדולים ביותר שאמריקאים רבים יניחו אי פעם בחיים שלהם. על מנת לספק הפסקה (וכנראה לעודד אנשים להשתתף בשוק הנדל"ן), שירות מס הכנסה (IRS) מאפשר למשלם המסים לקחת ניכויים על הריבית ששולמה על המשכנתאות שלהם.

אבל מה אם אתה מקבל השני משכנתא הביתה? האם זה משנה מה אתה משתמש בו? אתה יכול פשוט לנכות עניין ללא הגבלת זמן?

אנחנו נסתכל מעמיק על ההשלכות המס של לקיחה על משכנתא שנייה, מראה לך איך ללכת על חישוב ניכוי שלך על המסים שלך, כמו גם הדגשת הגבלות שונות ומלכודות.

היסודות

ראשית, אתה צריך להבין מה מהווה "בית מוסמך" (אחד שעליו ניכוי ריבית המשכנתא חל), וכיצד ה- IRS מגדיר "ריבית המשכנתא" ו "חוב משכנתא". >

בתור התחלה, "בית מוסמך" מתייחס או הבית הראשי שלך שבו אתה בדרך כלל לחיות, או בבית השני. בתים ניידים, קדימונים ביתיים, דירות וסירות כל זכאי, כל עוד יש להם "שינה, בישול, מתקני שירותים", כפי IRS פרסום 936 מנסח את זה.

אם יש לך שלושה נכסים או יותר, אתה יכול רק לתבוע שניים מהם כמו, בהתאמה, הבית הראשי שלך השני עבור שנה מסוימת. אם יקרה לך למכור אחד הבתים היית בטענה במהלך אותה שנה, אז אתה יכול לראות נכס אחר הבית הראשי או השני שלך עבור יתרת אותה שנה.

- אם אתה טוען ניכויים על הבית כי זוגות כמו משהו אחר, כגון נכס שכור או משרד, כמה חוקים נינוסים חישובים נכנסים לשחק, לגבי כמה זמן אתה לכבוש את חֲצֵרִים. אתה יכול להתייחס לפרטים כאן, אבל באופן כללי, אם אתה להשכיר את הבית השני, אתה צריך לחיות שם לפחות 14 ימים או יותר מ -10% של כמות הזמן הוא מושכר יותר משנה (לפי המאוחר) כדי להיות מסוגל לנכות את הריבית על המשכנתא על זה. (אם אתה לא גר שם בכלל, אז אתה בעל הבית, ואת כל קבוצה שונה של כללים נכנסת לשחק: ראה

ניכוי מס עבור בעלי נכס להשכרה

).

ריבית משכנתא חלה רק על הריבית ששולמה על הלוואות המשתמשות הבית שלך (ים) כבטוחה. זה כולל: משכנתאות הראשון משכנתאות השני קווי אשראי

הון עצמי הלוואות

• IRS מתאר שלוש קטגוריות של חוב משכנתא. אלה משתנים בהתאם כאשר אתה לקח את החוב ומה התמורה שימשו עבור:
• חוב סבא
• מתייחס למשכנתאות אשר היו מאובטח על ידי הבית שלך ב או לפני 13 אוקטובר 1987 (לאחר מכן חוקי המס הנוכחי נכנס לתוקף ).

בית רכישת חוב

• מתייחס למשכנתאות נלקח לאחר 13 אוקטובר 1987, אשר שימשו לקנות, לבנות או לשפר את הבית שלך (i.e …, שיפוצים, תיקונים וכו '). חוב ביתי או הלוואה
• מתייחס למשכנתאות שהוצאו לאחר 13 באוקטובר 1987, אשר שימשו למטרות אחרות שאינן קשורות למגורים, כגון מימון שכר לימוד במכללה, מכונית חדשה, חופשה או יפה הרבה כל דבר אחר לא קשור לקנות, לבנות או לשפר את הבית. הניכויים
• זה תלוי איזה סוג של חוב יש לך כבר - וכמה עוד אתה רוצה להניח. אם אתה נשוי קובץ במשותף, אתה יכול רק לנכות ריבית על 1 מיליון דולר או פחות שווה הביתה רכישת חוב ו $ 100, 000 או פחות בשווי של הון עצמי הביתה הכולל. אם יחיד, או נשוי הגשת בנפרד, אז את גבולות להיות $ 500, 000 עבור רכישת הבית החוב ו $ 50, 000 הון עצמי הביתה, בהתאמה. אם אתה משכנתא או משכנתא משמשים לקנות, לבנות או לשפר את הבית העיקרי ו / או השני (מה שהופך אותו הביתה רכישת החוב) ואת סך של 1 מיליון דולר, אתה יכול לנכות את כל מה שאתה שילמתי ריבית. לדוגמה, אם יש לך ריבית של 4% על כל אחד משני משכנתאות כי יחד להוסיף עד 1 מיליון דולר, אתה יכול לנכות את כל תשלומי הריבית השנתית של $ 40, 000.

עם זאת, אם החוב רכישת הבית שלך הוא, נניח, 2 מיליון דולר, אז אתה יכול רק לנכות מחצית הריבית ששילמת על משכנתאות בשווי של 2 מיליון דולר באותה שנה. אם אותם 4% שיעורי הריבית החלים, אז אתה רק יכול לנכות $ 40, 000 במקום $ 80, 000 אתה כנראה שילם ריבית באותה שנה. (זה משהו לשקול עבור כל מי שמנסה לממן נכס בן שבע. ראה

Jumbo לעומת קונבנציונאלי משכנתאות: איך הם שונים

.)

למרות מגבלה זו אינה חלה על חוב grandfathered, לא תוכל לקחת ניכויים נוספים על משכנתאות חדשות אם החוב grandfathered שלך כבר עולה על 1 מיליון דולר. מה אם יש לך רק 900 $, 000 החוב grandfathered? אז אתה יכול רק לנכות ריבית נוספת של $ 100, 000 בשווי של רכישת החוב הביתה. לפחות, זהו הכלל. ה- IRS מספק גליון עבודה כדי לקבוע את דמי ההשתתפות העצמית שלך בפועל.

הניירת

כל עוד שילמת לפחות 600 $ בשווי של משכנתא ריבית, תקבל הודעה מבעל המשכנתא שלך או משאיל (זה בדרך כלל טופס 1098) כמה חודשים לפני מועד הגשת התיקים. יחד עם סכום הדולר של התשלומים השנתיים שלך, זה משפט ריבית למשכנתאות יראה גם את דמי הביטוח המשכנתא בתשלום ונקודות השתתפות עצמית (אם רכשת בית באותה שנה). ברגע שיש לך את המסמך הזה ביד, תוכל להשתמש בו כדי להשלים את ההחזר המס שלך, על טופס 1040, לוח א '(פריטים ניכוי).

עם רכישת הבית החוב החוב הביתה העצמי בשילוב, אתה יכול לשאול טכנית 1 $. 1 מיליון נגד הבית שלך. עם זאת, אם יקרה לך חוב נוסף העולה על סף זה, ייתכן שתוכל לנכות את הריבית אם ההכנסות שימשו עבור הוצאה מתאימה, כגון השקעה (דיווח גם על לוח א ') או עסק (לוח ג' או C-EZ).

refinancing, נקודות פרמיות

אם refinance כל המשכנתא, כולל השני שלך, אז אתה יכול לטעון את ההלוואה החדשה כמו רכישת הבית החוב עד קרן ההלוואה הקודמת. כל דבר מעל זה יטופל כחוב הון עצמי הביתה.

בנוסף, אם אתה משלם נקודות על המשכנתא החדשה, אתה יכול לנכות אותם על פני החיים של ההלוואה. בהנחה שאתה למחזר משכנתא חדשה של 30 שנה, אתה יכול לנכות 1/30

th

של מה ששילמת נקודות בכל שנה. אם לא מנכים את כל הנקודות עד שאתה מוכר או למחזר את הבית (שוב), אז אתה יכול לנכות כל הנותרים בבת אחת באותה שנה. טופס 1040, קו 12.

כל עוד ההכנסה הגולמית המתואמת שלך אינה עולה על 109 $ (או $ 54, 500 אם נשוי ותגיש בנפרד), אתה יכול לנכות כמה או כל פרמיות ביטוח המשכנתא שלך גם כן. זה ייפול לתוך "הבית שלך רכישת חוב" קטגוריה.

השורה התחתונה ^{כללי המס הם מסובכים, אין להכחיש את זה, אבל אם להמשיך כראוי, הוראות יכול לחסוך לך אלפי דולרים בשנה. הקפד להתייעץ מוסמך מס מקצועי לפני שאתה מחליט להוציא משכנתא שנייה.}