רוב הסיכויים ששמעת על פאני מיי. אבל האם אתה יודע מה זה עושה ואיך זה פועל?

הפדרלי הלאומי למשכנתאות האגודה (FNMA), הידוע בעיקר בשם פאני מיי, הוא מיזם ממשלתי (GSE) נוסדה בשנת 1938 על ידי הקונגרס במהלך השפל הגדול במסגרת ניו דיל. הוא הוקם כדי לעורר את שוק הדיור על ידי הפיכת משכנתאות נוספות לרשות בינונית ללווים בעלי הכנסה נמוכה.

פאני מיי לא מקורו או מספק משכנתאות ללווים. היא רוכשת ומבטיחה אותם באמצעות שוק המשכנתאות המשני. למעשה, זה אחד משני הרוכשים הגדולים ביותר של משכנתאות בשוק המשני. השני הוא אח שלו, הפדרלי הלוואת משכנתא תאגיד, או פרדי מאק, שהוא גם מפעל בחסות הממשלה נוצר על ידי הקונגרס. (לפרטים נוספים, ראה: כיצד פאני מיי להרוויח כסף? )

- <->

יצירת נזילות

על ידי השקעה בשוק המשכנתאות, פאני מיי מייצרת נזילות רבה יותר עבור המלווים, כגון בנקים, חסכונות ואיגודי אשראי, אשר בתורם מאפשר להם לחתום או לממן משכנתאות נוספות. לדברי פאני מיי, מאז 2009 היא סיפקה 4 $. 2 טריליון נזילות לשוק המשכנתאות.

המשכנתאות שהיא רוכשת וערובה חייבת לעמוד בקריטריונים מחמירים. לדוגמה, את הגבול עבור הלוואה קונבנציונאלי עבור בית המשפחה בשנת 2014 הוא $ 417, 000 עבור רוב האזורים, ו $ 625, 000 עבור עלות גבוהה תחומים כולל הוואי ו אלסקה.

על מנת משאיל משכנתא להיות זכאי להיות מגובים על ידי פאני מיי זה חייב להסכים לא לתרגל פרקטיקות ההלוואות subprime לא מוסרי. הלוואות Subprime יש שיעורי גבוה יותר מאשר הלוואות שיעור פריים ומוצעים ללווים עם אשראי ירודה אשר נחשבים סיכון גבוה יותר על ידי המלווה. (לקריאה הקשורה, ראה: הלוואות Subprime: עזרה ביד או underhanded )

ניירות ערך מגובי משכנתא

לאחר רכישת משכנתאות בשוק המשני פאני מיי בורכת אותם ליצור ניירות ערך מגובי משכנתאות ( MBS). MBS הן ניירות ערך מגובי נכסים, אשר מובטחות במשכנתא או בבסיס משכנתאות. ניירות הערך המגובים במשכנתאות של פאני מיי נרכשים על ידי מוסדות, כגון חברות ביטוח, קרנות פנסיה ובנקים להשקעות. הוא מבטיח תשלומים של קרן וריבית על MBS שלה.

פאני מיי יש גם תיק משלה, המכונה בדרך כלל תיק שנשמר, אשר משקיעה משכנתאות שלה ושל מוסדות אחרים מגובי משכנתאות. פאני מיי מנפיקה חובות, הנקראים "חוב סוכנות", כדי לממן את תיק ההשקעות שלה. (לקריאה בנושא, ראה: פאני מיי, פרדי מאק ומשבר האשראי של 2008 .)

משכנתא, דיור ומשבר פיננסי

פאני מיי נסחרת מאז שנת 1968. עד 2010, היא נסחרת בבורסת ניו יורק (NYSE).זה היה delisted בעקבות המשכנתאות, הדיור והמשבר הפיננסי לאחר המניות שלה צנחה מתחת לדרישות ההון המינימלי המנדט על ידי הבורסה של ניו יורק. עכשיו היא נסחרת ללא מרשם. (לקבלת מידע נוסף, ראה: מי אשם במשבר סאבפריים? )

נוהלי ההלוואות לא מוסרי הוביל למשבר. במהלך בום הדיור של אמצע שנות ה -2000, המלווים הוריד את הסטנדרטים שלהם והציע הלוואות הביתה ללווים עם אשראי גרוע. בשנת 2007, התפוצצה בועת הדיור ומאות אלפי הלווים הללו נכנסו לברירת מחדל, מה שהוביל למה שמכונה "סאב-פריים". זה היה דפק על ההשפעה על שוקי האשראי, אשר שלחה את השווקים הפיננסיים לתוך tailpin ו נוצר המיתון החמור ביותר בעשורים בארצות הברית. (לפרטים נוספים, ראה: סקירה של המיתונים בעבר )

הממשלה השתלטות Bailout

במחצית השנייה של 2008, פאני מיי פרדי מאק השתלטו על ידי הממשלה באמצעות שמרנות של ועדת הכספים לדיור הפדרלית. שניהם היו bailed החוצה את המנגינה של $ 187. 4 מיליארד דולר, אשר הציל אותם מקריסה. נכון לאוגוסט 2014, פאני מיי פרעה את הממשלה יותר ממה שהיא קיבלה בחילוץ. (לקריאה בנושא, ראה: ניתוח פאני מיי ופרדי מאק נפילה .)

שינויים הלוואה

בעקבות המשבר המשכנתאות, החלה פאני מיי להתמקד בשינויים הלוואה. שינויים הלוואה לשנות את התנאים של משכנתא קיימת כדי לעזור ללווים למנוע פירעון על המשכנתאות שלהם, בסופו של דבר טרפה ובסופו של דבר לאבד את ביתם. שינויים יכולים לכלול ריבית נמוכה יותר ולהאריך את תקופת ההלוואה, למשל, אשר תפחית תשלומים חודשיים. Fannie Mae השלימה יותר מ -1.5 מיליון שינויים בהלוואה מאז 2009. (לקריאה בנושא, ראה: הזוכים של Fannie / פרדי Bailout).

השורה התחתונה

פאני מיי הצליחה להסתובב מאז היותה על סף בשנת 2008. היום הוא המממן הגדול ביותר או backer של 30 שנה שיעור קבוע משכנתאות נשאר מנגנון המפתח להקל על הבעלות על הבית. (לקבלת מידע נוסף, ראה: למעלה 6 חילוץ ממשלתי )