משקיעים זרים נוהרים אל מקלט בטוח נתפס של הנדל"ן U. S בשנים האחרונות, ושינויים חקיקה האחרונות עשויים להדגיש את המגמה. שינויים במס אשר יושמו בדצמבר 2015 כדי להסיר תמריצים מס מסוימים המשקיעים הזרים התמודדו תחת מה שנקרא השקעות זרות נדל"ן נכס אמיתי, או FIRPTA, כאשר השקעה ב U. S הנדל"ן צריך לשמש כדי למשוך יותר השקעות U. S אמיתי נכסי זרים.

על פי הערכה של Real Capital Analytics, זרים השקיעו כ -80 מיליארד דולר במקרקעין בארה"ב בשנת 2015, המהווים כ -16% מסך ההשקעות. עם כלכלת U. על בסיס טוב יותר מאשר כלכלות אחרות בעולם, משקיעים אלה צפויים להמשיך לצלול לתוך הנדל"ן U. S - השקעה נכסים רב משפחתי, בנייני משרדים, מחסנים ומרחב קמעונאי - עודד על ידי השינויים האחרונים . זה זרם נוסף הוא גם עשוי להועיל U. S נדל"ן השקעות נדל"ן (REITs).

-> ->

מכס מסים הוסרו

ממשלת U. בתחילה חוקק FIRPTA בשנת 1980 כמו זרים החלו לקנות יותר U. S החווה. זה היה גם בתקופה שבה היפנים היו קונים את פרופיל גבוה U. S נכסים, אך הממשלה טענה כי FIRPTA היה ממוקד על אדמות חקלאיות לקנות ולא הרכוש הרכוש העירוני הרכישות. על פי הכללים של FIRPTA, זרים נאלצו לשלם מס נוסף של 10% על ניכוי מס במקור על הכסף שהם הבינו ממכירת הנדל"ן של U. S, וכן על המיסים הפדרליים, הממלכתיים והמקומיים ששילמו המשקיעים. עם השינויים האחרונים FIRPTA, הממשלה מספקת טיפול מס נוח יותר לזרים להשקיע הנדל"ן U. S. (ראה גם: תקנות ריט 101).

מעביר קרנות פנסיה זרות על שוויון שווה

החוקים החדשים קובעים כי קרנות פנסיה זרות המשקיעות בנדל"ן של U. S אינן כפופות לניכוי FIRPTA כאשר הן מוכרות את נכסי הנדל"ן שלהן. זה מעמיד אותם על בסיס שווה עם עמיתיהם U. S. קרנות הפנסיה הזרות צריכות לעמוד בדרישות מסוימות כדי להיחשב כקרנות פנסיה "כשירות" שאינן כפופות לכללי המס של FIRPTA.

ראשית, מטרת קרן הפנסיה היא לספק הטבות פנסיה או פרישה למשתתפים בקרן. וזה צריך להיות מוכר גם כזכאי להטבות מס מסוימות על תרומות או הכנסות במדינה הביתית שלה. פטור ה - FIRPTA חל על השקעות בקרנות פנסיה ישירות בנכסי U.S וכן על השקעות שהן מבצעות בשותפות או באמצעות קרנות הון פרטיות.

השקעות נדל"ן להשקעות הגבלות על השקעה

שינוי נוסף שהונהג על ידי תיקון FIRPTA הוא כי סף עבור משקיעים זרים ב U.S ריטס כדי לשאת באחריות ניכוי FIRPTA כבר uped. בעבר, זרים שהחזיקו יותר מ -5% מהון המניות של U. S. REIT היו כפופים למס FIRPTA על מכירת המניות שלהם, או אם ה- REIT שילמה את רווחי ההון כדיבידנדים. עם השינוי, הממשלה העלתה את סף מס FIRPTA לבעוט ב -10 אחוזים. כמו כן, העניקה הממשלה את הפטור של FIRPTA להשקעות REIT לגופים ציבוריים מסוימים שלא היו זכאים לפטור, כולל נאמנויות בנכסי דלא ניידי באוסטרליה.

במצב חיובי נוסף עבור REIT, הם כבר לא צריכים לשאת בנטל להוכיח כי הם נשלט המקומי, כלומר לפחות 50 אחוזים מהמלאי מוחזק על ידי אנשים U. S, על מנת למנוע ניכוי FIRPTA ב מכירת מניות. בעבר, זה היה קשה REITs להקים את זה מאז הם יכולים לעתים קרובות לא לקבוע אם בעלי המניות שהחזיקו בריבית פחות מ 5 אחוזים היה בסיס זר או מקומי. בעתיד, קרנות ה - REIT יניחו כי בעלי המניות הקטנים הללו הם אנשים, אלא אם כן ה - REIT יודע אחרת. (ראה גם: טיפים עיקריים להשקעה ב REITs.)

ההאטה הסינית יכול להועיל נדל"ן ארה"ב

הזרים ממשיכים נוהרים הנדל"ן U. S, ואת ההאטה הסינית האחרונה פירושה מעמד מקלט בטוח של נישה זו יכול להיות מוגבר. המשקיעים הסינים לבדה השקיעו יותר מ -8 מיליארד דולר בענף הנדל"ן המסחרי בארה"ב, לפי CBRE. התנודתיות בשוק האחרון בסין יכול למשוך יותר עניין U. S הנדל"ן ממדינה זו. עם זאת, הממשלה הסינית יכולה גם לפעול כדי לשים את הכללים כדי לשלוט על יצוא זה.

משקיעים מחלקים אחרים של העולם כמו גם את הבטיחות והיציבות של הנדל"ן U. S בהתחשב בכך שקווי חלופה כגון אירופה ויפן עדיין עוסקים במדיניות שמטרתה להילחם בדפלציה ולהגדיל את הצמיחה. א', לעומת זאת, נמצא במצב של צמיחה איטית. לקרנות הפנסיה בעולם יש אופק השקעות ארוך טווח, וככל שתשתפר תוחלת החיים בעולם, סביר להניח שיש להן יותר כסף להשקעה, שרובן צפויות להיות מופנות לנדל"ן של U.S.

זה מבשר טובות עבור מגזר הנדל"ן המסחרי U. S, כולל REITs העוסקים במגזרים multifamily, תעשייתי, מלון, משרדים ועץ. המשקיעים הסינים מתעניינים במיוחד במגזר התעשייתי. אם עוד משקיעים זרים מעודדים להשקיע ב RE.IT REITs, זה יכול להגביר את הביקוש למניות ולטובת בעלי המניות המקומי.

השורה התחתונה

ממשלת U. S ביצעה שינויים בתקנות FIRPTA, והקלה על דרישות מס מסוימות שפירושו כי זרים עומדים בפני חבות מס גדולה יותר על השקעותיהם בנכסים של U. S. עם זאת, בעוד הסף של ניכוי FIRPTA עלה, ניכוי, ככל שזה מופעלות, הוא כעת 15 אחוזים. השינויים הניחו קרנות פנסיה זרות על מס שווה שווים עם עמיתיהם U. S וגם לעודד השקעות זרות יותר REITs.זה צפוי להגדיל את REITs ושאר U. S הנדל"ן אפיקים השקעה.