משקיעים מוצלח הנדל"ן הם יותר מאשר רק בעלי הבית, הם מנהלים עסקיים מנוסים.

הם פועלים הרבה כמו מנהלי תיקים ומנהלי עסקים שמתמקדים במיצוי רווחים תוך יצירת ערך ללקוחות. מאמר זה דן ההשקעה דיור בר השגה כאסטרטגיה עסקית ההשקעה. אנחנו מתחילים עם הגדרה של דיור בר השגה ולראות שלוש קבוצות המייצגים את שוק היעד הטוב ביותר. לאחר מכן, אנו דנים affordability שהוא המאפיין המגדיר של שוק היעד. ואז אנחנו פונים לרווחיות סחירות, בעיות שהופכות השקעה טובה גדולה. לבסוף אנו מסתכלים על מימון, צעדים פעולה, ואת העסק הרחב ואת ההשלכות החברתיות של דיור להשקעה סבירים.

-> ->

אפשרויות השקעה

קשישים ואנשים עם מוגבלות

אנשים 65 ומעלה או עם מוגבלויות הם אחוז משמעותי מאוכלוסיית U. מחקרים מראים שמספרים אלה הולכים וגדלים ורשומות שיא ב -20 עד 30 השנים הבאות. אנשים בקבוצות אלה זקוקים לדירה הקרובה להתאמות ציבוריות ומשתנה כדי לסייע להם בחיי היומיום. שינויים כוללים רמפות במקום מדרגות, חדרי אמבטיה נגישים בכיסאות גלגלים, מעקות, ארונות שונה וארונות שם כמה.

-> ->

סטודנטים מחוץ לקמפוס השיכון
מספר גדל והולך של מבוגרים ולא מסורתיים מכללה ואוניברסיטאות הגדילו את הצורך מחוץ לקמפוס הדיור. תלמידים מבוגרים עם משפחות צריכים דיור פרטי קרוב לקמפוס. סטודנטים בינלאומיים זקוקים לדיור הזמין לאורך כל השנה משום שהוא זול יותר ונוח יותר מאשר נסיעות בינלאומיות תכופות בחופשות ובקיץ. (החיים בקמפוס יכולים ליהנות מיתרונות רבים, אך לעתים קרובות הם מגיעים במחיר.למידע נוסף, עיין ב- מעונות במכללות: ערך טוב או Ripoff? )

צבאי מחוץ בסיס דיור
חברי השירות הצבאי יש אפשרויות דיור על בסיס. על בסיס דיור דורש בנייה, ניהול רכוש ותחזוקה הקרקע, בעוד דיור מחוץ בסיס דורש סיוע נוסף מיקום, בנייה מותאמת אישית מימון הרכישה. Off-base דיור צריך להיות קרוב לבסיס וקל לזוז פנימה והחוצה. משקיעים צבאיים דיור צריך להיות מכיר את הקבלנות הפדרלית, כמו גם את הנחיות ספציפיות עבור כל ענף של שירות.

תוכניות שיקום והכניסה מחדש> דיור טרנספורמציה לחסרי בית ולמשפחות, בתים למחצה למכורים מחלימים ושוחרר לאחרונה ממתקני הכליאה, וקבוצות קבוצתיות לילדים ומבוגרים בשירותי הגנה ממלכתיים ובמערכות בריאות הנפש, דיור מבוסס. דירות ובתי מגורים צריך להיות גדול מספיק כדי לספק מתקנים נאותים ופרטיות עבור התושבים, אבל צריך גם להקל על הצורך רמות אבטחה ונגישות המתאים לכל קבוצה.
כיצד לקבוע Affordability

Affordability חשוב למשקיעים כי זה קובע שני דברים חשובים: רווחיות סחירות. תוכניות דיור מסובסדות כמו סעיף 8 מסייעות למשפחות הכנסה נמוכות יותר לשכור דירה על ידי תשלום חלק ממחיר השוק של יחידות השכירות. לקבוע את ההכנסה החציונית עבור האזור שלך. ישנם מספר מקורות מידע כדי לקבוע הכנסה חציונית. הלשכה לסטטיסטיקה של הלשכה עורכת הכנסות ממוצעות למדינות, מחוזות וערים. אתרי נדל"ן גם לספק מידע זה עבור אנשים המעוניינים לקנות בתים באזורים מסוימים מידע זמין גם דרך המדינה וממשלות מקומיות, סוכנויות פיתוח כלכלי ורשויות דיור.

להשכרה במחיר סביר לחשב 30% מההכנסה החציונית. זוהי הכנסה ברוטו הצפויה שלך לכל יחידת שכירות סבירים.

1. עבור homeownership סבירים לחשב 35% מההכנסה החציונית עבור עיקרון, ריבית, מס רכוש, ביטוח דירה, דמי האגודה. ואז לחשב את מחיר המכירה הצפוי שלך על ידי ניכוי הסכום עבור מס, ביטוח ודמי מבוסס על שיעורי הולך על האזור. השתמש ההבדל, העיקרון ואת הריבית, כדי לקבוע את מחיר הרכישה מבוסס על שיעורי הריבית הולך על האזור שלך. בנקאי או משכנתא מקצועי יכול לעזור לך לקבוע במהירות את הסכומים האלה.
2. כיצד לקבוע רווחיות

התחל על ידי קביעת ההוצאות התפעוליות שלך. עבור יחידות השכירות להתחיל עם מסים ביטוח אתה משלם כבעלים. האם אתה משלם את השירות, אם כן אילו? לחשב את עלות התחזוקה הבניין ותחזוקה עבור מספר יחידות הבניין. אל תשכח את עלויות ההעברה כגון בדיקה, אישורי תפוסה, רישום, ועמלות אחרות הנדרשות על ידי המחוז שלך או העירייה.

ליחידות מכירה, לקבוע את עלויות המימון שלך, עלויות הסגירה ברכישה ובמועד המכירה, עלויות חומר ועלויות בגין עלויות בנייה / שיקום והעברה. עבור שניהם לקבוע את עלויות השיווק והפרסום. הפרויקט הכי גדול יהיה כישלון אם אתה לא יכול למשוך שוכרים או קונים במועד. אפילו אסטרטגיית פרסום פשוטה ויעילה תעלה גם כסף וגם זמן. שקול את העלויות האלה של לעשות עסקים המשפיעים על השורה התחתונה שלך.

לאחר מכן, לקבוע את ההכנסה שלך. עבור יחידות השכירות להשתמש בכמות ההכנסה ברוטו הצפוי ליחידה סבירים. ליחידות מכירה נעשה שימוש במחיר הרכישה שנקבע לעיל. השתמש בנוסחה הסטנדרטית: הכנסה - הוצאות = רווח גולמי.

שקול את תזרים המזומנים שלך. אם אתה משלם כלי עזר, תוכניות מסוימות מאפשרות סכומים נוספים שישולמו על ידי הרשות מסובסד לכסות חלק משירותי הדייר. לבסוף, להסתכל על מצב מס הכנסה. פחת ישפיע על חבות המס שלך ויהיה בעל השפעה משתנה על תזרים המזומנים בפועל או על הרווח הנקי הריאלי.

כיצד להבטיח סחירות

התמקדות באיתור ושינוי יחידות העומדות בקווים המנחים להשגת סבסוד השכירות הזמינים דרך רשויות הדיור המקומיות. עבור המוכרים להתמקד צמצום עלויות בנייה ושיקום על יחידות להימכר בשוק.(ראה גם:

מצא Fortune ב נדל"ן מסחרי .) התחל עם לוגיקה פשוטה. אם זה לא רווחי, זה לא סחיר. גם ההפך הוא הנכון.

1. נצל את היתרון של בתים מעוקלים. ישנם רבים בודדים 2 עד 4 בתים משפחתיים אשר ננטשו עקב עיקולים.
2. צור קשר עם סוכנויות הפיתוח הכלכלי המקומי הרוכשות יחידות אלה מתחת לעלויות השוק ולמכור או להתקשר עם מפתחים מקומיים כדי לשקם ולמכור. כמו כן, ללמוד את כל הפרטים הקטנים של המכירות של שריף באזור שלך. בדוק את ההנחיות עבור כל מחוז שתמקד, שכן הנחיות עשויות להיות שונות בין מחוזות באותו אזור או מדינה. יחידות אלה נרכשות לעתים קרובות באתר בלתי נראה, והן עשויות לייצג עלויות שיקום משמעותיות וזמני אספקה ​​חוזרת.
3. עבודה עם המתווך וללמוד על השוק המקומי למכירה על ידי הבעלים (FSBO). כאן תוכלו למצוא הזדמנויות עבור מכירות קצר שבו המוכר או סוכן מוכר עשה הסדרים עבור משכנתא מופחתת לתשלום כדי להקל על מחיר מופחת עבור מכירה מהירה. יחידות אלה עשויים להיות לפחות יקר לתקן ולמכור.
4. משקיעים מצליחים יודעים מתי ואיך לעבור בשוק. אל תשכח לבצע מתמשך לקנות-להחזיק ניתוח על יחידות השכירות. אם העבודה, החומר, עלויות המימון הם גבוהים, עכשיו לא יכול להיות הזמן לקנות נכסים נוספים. אם יש שוכרים יותר בשוק שלך, עכשיו לא יכול להיות רווחי זמן לשוק יחידות למכירה גם אם הריבית נמוכה. אם השכרה בשוק ההכנסה החציונית באזור שלך הוא גבוה, עכשיו עשוי להיות הזמן הרווחי ביותר לשמור על הנכס עבור הכנסה חודשית השכירות זה יכול ליצור. לטפל תיק הנדל"ן שלך בדיוק כמו תיק הפרישה שלך עם קצת יותר צבע fixtures. (ראה גם:

7 שלבים כדי עסקת נדל"ן מסחרי חם ) מימון

מחקר חלופות מימון שונות לרשות קרא את אתרי האינטרנט של Fannie Mae, Freddie Mac ו- HUD Multifamily Financing - עבודה עם בנקאי מקומי וברוקר משכנתאות מסחרי או יועץ לאיתור תוכניות מלווים ולמצוא משקיעים פרטיים, הצטרף לבתים מקומיים, לשפוצים ולאגודות משקיעים בתחום הנדל"ן. חבר חדר המסחר ומסונף עם סוכנויות פיתוח כלכלי.שימוש ביחסים אלה כדי לזהות מימון ציבורי ופרטי שותפויות פעולה.

תוכנית פעולה

קבל מידע.למד על דיור בר השגה ברחבי הארץ באזור שלך.

1. להיות מעורבים, להפוך את השוק לדיור בר השגה, לזהות נישה באזור שלך ולמלא אותו.שיתוף שותפויות עם המשקיעים likeminded ומקורות מימון.
2. להיות רווחי להשקיע אוֹ. תפקיד הן מנהל תיקים והן מנהל עסקים. החל חוכמה השקעה קונבנציונאלי ייעוץ עסקי אסטרטגיה.
3. מעבר Landlording

לא רק להיות בעלי הבית. להיות בעל הבית, משקיע ומנהל עסקים. כבעל הבית, לשלב את האלמנט האנושי.זכור כי אתה יכול ליצור שוק על ידי סיוע למשפחות והקהילה שלך. כמשקיע, ליצור תיק שבבי כחול של נדל"ן. יש את התכונות הטובות ביותר, באזורים הרצויים ביותר, במחירים הטובים ביותר, כי להפוך את הרווח ביותר.

כמנהל עסקים, ליצור מותג, ליצור מוניטין ולמקסם את שווי השוק של המותג שלך לא רק על יחידות בודדות. זכור כי הפעילות שלך גם ליצור מקומות עבודה והזדמנויות תעסוקה עבור עובדי בניין סוכני מכירות הנדל"ן. פעילות השיווק והרכוש שלך עוזרת למשוך עובדים לכוח העבודה באזורים שבהם ממוקמות יחידות. לא רק אתה יכול ליצור רווחים אישיים, אבל אתה יכול גם ליצור הזדמנויות כלכליות עבור אנשים וקהילות באמצעות השקעה דיור בר השגה. (ראה גם:

דרכים פשוטות להשקיע בנדל"ן .)