השקעות נדל"ן להשקעה לא נדל"ן (REITs) הפכו משקיעים רבים הרבה כסף בשנים האחרונות. זה הוביל לעלייה בביקוש, אבל זה סוג של השקעה לא ורוד כמו שזה נראה. זה לא אומר REITs לא נסחרת צריך להיות מחוץ לרשימת ההשקעות שלך. זה אומר שאתה צריך לדעת את היתרונות והחסרונות שלהם לפני קפיצה פנימה.

ריטס לא סחירים לעומת רייטס נסחרת

ההבדל הגדול ביותר בין ריטס בבורסה לבין ריט לא סחיר הוא כי אלה הם נזילים. למעשה, רוב REITs לא סחירים דורשים תקופת נעילה מינימלית של שבע שנים. זה עדיין אפשרי לפדות כסף במקרים מסוימים, אבל זה יהיה לעתים קרובות לאחר שנה אחת, יהיה רק ​​בין 3% ל 5% תוכניות הפדיון מסתיימים לפעמים. ריטס לא-סחירים מגיעות עם דמי חכירה בגובה של 15%. מכירת, פיצוי והוצאות לא יעלה על 10%. 5% הנותרים (פוטנציאל) מגיע עלויות המנפיק. יחסי הוצאות נטו לעיתים רחוקות עולים מעל 1% על קרנות ה - REIT. שני סוגי REITs חייבים להחזיר 90% מההכנסה החייבת שלהם לבעלי המניות בצורה של דיבידנדים. (לפרטים נוספים, ראה: מגורים, בריאות משרד ריט .)

ל - REIT לא סחיר יש אורך חיים מוגדר. לאחר השלמת מסגרת הזמן שנקבעה מראש, על ה - REIT לכלול רשימה של ניירות ערך או לחסל. אם מתרחשת פירוק, תוכל לראות רווחים משמעותיים או שאתה יכול לראות ערך של $ 0. לעומת זאת, ל- RIT של Exchange, אין מסגרת זמן קבועה מראש.

SEC Filings

בדיוק כמו ה- REIT הנסחרת בבורסה, רייט לא נסחרת חייבת להגיש לרשות ניירות ערך (SEC). משקיעים רבים אינם מודעים לכך כמו ריטס לא סחירים אינם רשומים בבורסות לניירות ערך. המפתח כאן הוא שקיפות. על מנת לברר כל מה שאתה צריך לדעת על ריט מסוים לא נסחר, ללכת למסד הנתונים של EDGAR SEC. מצא את REIT אתה מחפש לחקור ולקרוא שלה 10-Q (רבעוני) ו -10 K (השנתי) תיוק. זה אולי נשמע מאיים, אבל זה לא. אל תתנו את האותיות הקטנות ואת הטרמינולוגיה המפוארת להטעות אתכם. סביב mishmash, תוכלו למצוא מידע איכותי על הבריאות של זה REIT. (לפרטים נוספים, ראה: למעלה כלים SEC EDGAR עבור משקיעים חדשים .)

רוב המשקיעים לא טורחים לקרוא תיקי ה- SEC. הפרד את עצמך מן הקהל ולקחת את זה צעד נוסף, כך שאתה יכול להיות משקיע הודיע. אם אתה לא נוח לעשות את זה, לפחות לשכור יועץ פיננסי לעשות את זה בשבילך.

בעת קריאת קובץ תיוק של SEC במספר דברים: (לקבלת מידע נוסף, ראה: SEC Filings: טפסים שאתה צריך לדעת .)

• כיצד ממונפת היא REIT? (אם הפצות הן יותר מאשר מזומנים נטו מפעילות, יש סיבה לדאוג.)
• תיק נכסי נדל"ן (מחקר נכסים אלה בנפרד.זה לא צריך להיות זמן רב מדי, כי REITs לא סחירים הם לעתים קרובות נישה בקטגוריה אחת.)
• צוות ניהול (האם צוות הניהול מנוסה, אם כן, האם הם היו מוצלחים בעבר?)
• תקורה הוצאות
• עלות הון

תמונת הפצה

הפצות על ריט לא סחיר אינן מובטחות. במקרים מסוימים, הם מושעים ולעיתים נעצרים לחלוטין. ואז יש מקרים שבהם הפצות ממומנות מכספם של אחרים - כמו אצל משקיעים אחרים. זהו דגל אדום מיידי ולא שונה מאשר תוכנית פונזי. (לפרטים נוספים, ראה: נדל ן השקעות השקעות (REITs) - ניתוח ריטס ו REIT ביצועים .)

אתה רוצה לוודא כי הפצות ממומנות על ידי דמי השכירות, דמי תפוסה וכדומה. כמו כן, אם אתה מוצא כי התפלגויות היו רק אפשרי עקב הגדלת החוב, לטבול לתוך עתודות מזומנים, או מכירות חדשות, זה יכול להיות סימן כי שיטות מניבות מסורתיות לא עובדים. זה יכול להיות ניסיון נואש של התאגיד מפעיל ריט לשמור על רמות ההפצה הנוכחי. ואם אתה מוצא כי ריט היא ללוות יותר מ -100% מהנכסים נטו, זה מצביע על מינוף קיצוני פוטנציאל ברירת המחדל.

אזהרות אחרות

• אם REIT לא סחורה לא הגיש ל- SEC, זוהי תרמית. שמור מרחק.
• עם הקדמי דמי גבוה כמו 15%, זה אומר רק $ 85, 000 של 100 $, 000 השקעה הוא להיות לשים לעבודה. הביצועים של ריט יהיה חייב להיות יוצא דופן בשבילך כדי לראות החזר גדול. שאל את עצמך אם ההון הזה יכול להיות מועיל להשתמש במקום אחר.
• הרשות הפיננסית לתעשייה הפיננסית (FINRA) הזהירה מפני מידע לא מדויק ומטעה בשוק ה- REIT הלא-סחיר בחודש מאי 2013.
• ודא ש- REIT לא סחיר מספק מידע על מפרט הנכסים. הימנע בריכות עיוור. רק להשקיע REITs שבו אתה יכול להעריך את ערכי הנדל"ן.
• הימנע REITs לא סחורה כי שולחים ספרות ללא פרטים ספציפיים תוך הבטחה תשואות יוצאת דופן.
• שקול סיכונים הנדל"ן מבוסס על תנאי השוק הנוכחיים. הקפד לשבור את זה לקטגוריות. לדוגמה, בתי חולים עשויים לעלות על הביצועים של קניונים בפרברים כרגע.
• הימנע REITs פרטיים. אלה נגישים רק למשקיעים מוסמכים (שווי נקי של 1 מיליון דולר או יותר). מאחר שלא נדרש גילוי ל- SEC, לא תהיה לך גישה למידע חיוני, שימנע ממך לקבל החלטות מושכלות. (לפרטים נוספים, ראה: מה הם סיכונים של השקעות נדל"ן להשקעה (REIT)? )

השורה התחתונה

ריטס לא סחירים יש פוטנציאל לספק הפצות במשך שנים. אבל מהסיבות שניתנו לעיל, זה צריך להיחשב כהשקעה גבוהה מאוד סיכון. ישנם כלי השקעה אחרים הקשורים המציעים הרבה יותר טוב הסיכון / יחסי שכר. (לפרטים נוספים, ראה: מה הם החסרונות האפשריים של בעלות על ריט? )