שתף סרטון // www. Investopedia. com / תנאי / r / reversemortgage. asp

מהו 'משכנתא הפוכה'

- <->

משכנתא הפוכה היא סוג של משכנתא שבה homeowner יכול ללוות כסף כנגד הערך של הבית שלו, קבלת כספים בצורת תשלום חודשי קבוע או קו אשראי. לא החזר המשכנתא (קרן או ריבית), נדרש עד הלווה מת, עובר משם לצמיתות או מוכר את הבית. העסקה בנויה כך שסכום ההלוואה לא יעלה על שווי הבית לאורך חיי ההלוואה.

->>

משכנתאות הפוכה קיימים בצורה זו או אחרת מאז 1960, אבל הגרסה המודרנית נכנס לאחרונה המודעות הציבורית ככלי חוב קיימא עבור בעלי בתים. למרות סוג זה של הלוואה נצפתה עם חוסר אמון על ידי הקהילה הן תכנון פיננסי התקשורת, הביקוש גדל כי זה יכול לספק פתרון מהיר עבור אנשים שהם "בית עשירים במזומן עניים", במיוחד קשישים שצריכים להשלים את ההכנסה הפנסיה שלהם או לשלם עבור טיפול סיעודי.לפני קפיצה, חשוב להבין את היסודות, כולל איך משכנתאות הפוכה לעבוד, איך הם מתקבלים ואת העלויות הכרוכות.

'משכנתא הפוכה'

איך משכנתא הפוכה עבודה?

רוב האנשים לרכוש בית עם משכנתא רגילה (או קדימה): אתה ללוות כסף מן המלווה, לבצע תשלומים חודשיים לשלם את היתרה, ואת בהתמדה לבנות את הבית בבית.במשך הזמן, את החוב יורד והון הבית שלך עולה, וכאשר המשכנתא משולמת במלואה, אתה הבעלים של הבית על הסף.

משכנתא הפוכה עובד אחרת - למעשה, כמו השם כלומר, היא פועלת בכיוון ההפוך, במקום לעשות מון thly תשלומים למלווה, משאיל עושה תשלומים לך, על בסיס אחוז מהערך בבית שלך. אתה בוחר אם המזומן ישולם כסכום חד פעמי, מקדמה חודשית קבועה מראש (כל עוד אתה גר בבית או למספר מסוים של שנים), קו אשראי (כאשר אתה מחליט מתי וכמה ללוות), או שילוב של אופציות אלה.

לאורך כל החיים של המשכנתא הפוכה, אתה שומר את הכותרת לבית שלך, אשר משמש כבטוחה עבור ההלוואה. אתה מחויב בריבית רק על התמורה שתקבל, ושני שיעורי הריבית קבועים ומשתנים זמינים. משכנתאות הפוכות ביותר הן הלוואות בריבית משתנה הקשורות למדדים לטווח קצר, כגון שטר האוצר של 1 שנים או ריבית בנקאית מוצעת בלונדון (LIBOR), בתוספת מרווח שיכול להוסיף תוספת של 1 עד 3 נקודות אחוז. כל תרכובות ריבית על החיים של המשכנתא הפוכה עד פרעון מתרחשת.

כמו ההלוואה מתקדמת, החוב שלך מגדילה בעוד ההון העצמי הביתה פוחתת.כאשר אתה זז, למכור את הבית או לעבור, משאיל מוכר את הבית כדי לשחזר את הכסף ששולם לך. לאחר דמי המלווה משולמים, כל הון נשאר בבית הולך לך או היורשים שלך (בחלק מהמקרים, היורשים יש אפשרות לפרוע את המשכנתא מבלי למכור את הבית). אם אתה מקבל יותר תשלומים מאשר הבית שלך שווה (אם אתה "לחיות" את ההלוואה), אתה לעולם לא חייב יותר מאשר את הערך של הבית, על פי ועדת הסחר הפדרלית.

משכנתא הפוכה יכול להיעשות אם לא תצליח לעמוד בהתחייבויות המשכנתא; לדוגמה, אם לא תשלם מסים ו / או ביטוח, או אם הנכס נופל לתוך disrepair. אתה נשאר אחראי לתשלום מס רכוש, ביטוח הבית ושמירה על הבית שלך. אבל אם הערך שלה יורד מתחת לסכום ששילמת מסיבות אחרות, כמו ירידה בשוק הדיור, אתה לא יכול להיות foreclosed.

סוגים של משכנתאות הפוך

ישנם מספר סוגים שונים של משכנתאות הפוכה. הם כוללים:

• משכנתאות הפוכה חד פעמי, אשר מוצעים על ידי כמה רשויות ממשלתיות ורשויות ממשלתיות ועמותות

• משכנתא הפוכה המבוטח פדרלי, המכונה HECMs (דף הבית הון עצמי משכנתאות המרה)

• משכנתא הפוכה קניינית , שהם הלוואות פרטיות המגובה על ידי חברה המנפיקה

משכנתא הפוכה חד פעמי הם בדרך כלל לבעלי הכנסה נמוכה ובינונית. המלווה קובע כיצד זה סוג של משכנתא הפוכה ניתן להשתמש (למשל, לשלם מס רכוש או תיקונים לבית).

הון הביתה הון משכנתא (HECM) הוא הנפוץ ביותר. הלוואות HECM מונפקות על ידי בנקים פרטיים המבוטחים על ידי מינהל הדיור הפדרלי (הם רק מוצרים משכנתא הפוכה מובטחת על ידי ממשלת ארה"ב). הלוואות אלה אין מגבלות הכנסה או דרישות רפואיות, ואין הגבלות על איך הכסף ניתן להוציא. החיסרון העיקרי מסוג זה של משכנתא הפוכה היא כי סכום ההלוואה המקסימלית היא מוגבלת (כיום, זה פחותה של הערכה של הנכס או משכנתא FHA HECM FH של $ 625, 500).

משכנתא הפוכה קניינית, זמין גם ממוסדות ההלוואות השונים, מציעים סכומים גבוהים יותר מאשר הלוואות HECM; עם זאת, כי יתרון פוטנציאלי מגיע במחיר. Non-HECM משכנתאות אינם מבוטחים הפדרלי יכול להיות הרבה יותר יקר. בעלי בתים עם ערך גבוה יותר בתים (בשש דמויות, למשל) יכול להפיק תועלת ביותר מסוג זה.

כיצד לקבל משכנתא הפוכה

כי הרוב המכריע של משכנתאות לאחור הם הלוואות HECM, נתמקד בהם. כדי להיות זכאי, אתה חייב:

• להיות לפחות בן 62

• הבעלים של הבית על הסף (או יש איזון משכנתא נמוך)

• החזק את הכותרת של הבית ולחיות בו כבית המגורים שלך

• להיות עבריין על כל חוב פדרלי (מסים על הכנסה, הלוואה לעסקים קטנים או הלוואות סטודנט הפדרלי)

• להיות מסוגל לבצע תשלומים בזמן מלא עבור חיובים רכוש מתמשך (כגון מס רכוש, ביטוח, דמי HOA וכו ').)

• להשתתף בפגישה מידע הצרכן המוצעים על ידי משרד החוץ האמריקאי של דיור ופיתוח עירוני (HUD), מאושר היועץ HECM (המפגשים האלה הם ללא תשלום)

לעתים קרובות, המלווה ידרוש כי לא יהיו שעבודים אחרים נגד את הבית (אם יש, הם חייבים להיות משולם עם ההכנסות של המשכנתא הפוכה).

בנוסף, הבית שלך חייב להיות:

• בית משותף או בית של 2 עד 4 יחידות (ואתה כובש לפחות אחת מהיחידות)

• פרויקט משותף של HUD או בית עירייה < בית מיוצר שעומד בדרישות FHA (נבנה לאחר יוני 1976)

• אתה לא יכול לקבל משכנתא הפוכה על בית להשכרה, בית נופש או אפילו בית שהיה פעם הבית העיקרי שלך אבל כבר פנוי במשך שנה (כי אתה כבר חי בבית אבות, למשל). ברגע שיש לך משכנתא הפוכה, עם זאת, אתה יכול לחיות במקום אחר עד 12 חודשים לפני ההלוואה הופכת.

כמה אתה יכול ללוות?

מכיוון שאתה לא עושה תשלומים על משכנתא הפוכה, אלא מקבלים תשלומים, אתה לא בהכרח צריך כל הכנסה שהגיע כדי להעפיל אחד. עם זאת, המלווים כעת מנהלים הערכות פיננסיות כדי להבטיח כי לווים מסוגלים לעמוד חובה פיננסיים חובה, כגון מסים רכוש ביטוח. ההכנסה שלך, נכסים, הוצאות מחיה חודשית, היסטוריית אשראי יאושר במהלך תהליך ההלוואה (אם כי ניקוד האשראי שלך אינו גורם משמעותי). אם אין לך מספיק הכנסה או נכסים נזילים, משאיל עשוי להפריש חלק של משכנתא הפוכה שלך ההכנסות כדי לכסות מסים וביטוח.

כמות הכסף שתקבל תלויה במספר גורמים, כולל גיל הלווה הצעיר ביותר (זוגות יכולים ללוות, לא רק יחידים), הריבית הנוכחית, שווי הבית, ובמקרה של הלוואה HECM - גבול ההלוואות. באופן כללי, ככל שאתה מבוגר, יותר יקר את הבית שלך ואת העצמי יותר יש לך את זה, יותר כסף אתה יכול לקבל עבור משכנתא הפוכה.

הנה דוגמה של איך זה יכול לעבוד עבור שני בתים באותו אזור, שניהם בשווי 300,000 $: ג'ון נולד ב -1 בינואר 1942, ויכול להיות מסוגל לקבל הלוואה להון הביתה של $ 174, 900 (לפני עמלות, ביטוח ועלויות סגירה). השכן של ג 'ון, ג' ים, נולד ב -1 בינואר 1952, סביר להניח יוכל ללוות רק 154 $, 200 בגלל הגיל הצעיר שלו.

עלויות של משכנתאות הפוכה

משכנתאות הפוך כרוך במספר עלויות. עמלות וחיובים כוללים:

פרמיית ביטוח משכנתא (MIP).

• ביטוח משכנתאות ערבויות תקבל את ההלוואה שלך התקדמויות אם החברה מנהלת את החשבון שלך (את ההלוואה servicer) הולך מחוץ לעסק. אתה בדרך כלל תחויב up up MIP של 0. 5% מהשווי המוערך של הבית (או 2. 5% אם אתה לוקח יותר מ 60% מן הכספים הזמינים). אתה גם מחויב MIP על בסיס שנתי, שווה ל 1. 25% של יתרת ההלוואה שטרם נפרעו. סכום זה צובר לאורך זמן ומשולם כאשר ההלוואה הופכת לתשלום. חיובים של צד שלישי.

• אלה כוללים סגירת עלויות עבור פריטים כגון שמאות, חיפושים הכותרת ביטוח, בדיקות, בדיקות אשראי, סקרים, דמי רישום ומסים משכנתא. דמי הלוואה.

• אם הבית שלך מוערך ב פחות מ 125 $, 000, המלווה שלך יכול לשנות את דמי המקור עד $ 2, 500. אם אתה הביתה מוערך יותר מסכום זה, המלווה יכול לגבות עד 2% של הראשון $ 200, 000 של הערך של הבית שלך, בתוספת של עד 1% מכל סכום גדול מ 200 $, 000. דמי מקור עבור הלוואות HECM הם capped ב $ 6, 000. דמי שירות.

• המלווים יכולים לחייב אותך דמי שירות חודשיים של 30 $ אם ההלוואה יש שנה ריבית התאמת, או 35 $ אם הריבית מתאימה על בסיס חודשי. האגרה מכסה דברים כמו שליחת ההמחאות ודוחות החשבון שלך, וכן כל שירות לקוחות אחר. אתה יכול לגלגל את אלה לתוך ההלוואה אם ​​אתה לא רוצה (או לא יכול להרשות לעצמו) לשלם להם מראש מ-בכיס. אם תעשה זאת, הם יצטברו ריבית כחלק מהיתרה הכוללת.

דרישת הייעוץ

לפני שתוכל לקבל משכנתא הפוכה, אתה נדרש על ידי הממשלה הפדרלית לעבור ייעוץ משכנתא.

היפוך משכנתא יועצים לעבוד עצמאית, הממשלה אישר סוכנויות ייעוץ דיור, ואת העבודה שלהם היא להסביר את עלויות והשלכות של הוצאת HECM ואת הדרכים השונות תוכל לקבל את התמורה. הם גם יעזרו לך לחקור אפשרויות אחרות עבור ביצוע קצוות, כגון קבלת סיוע ציבורי כדי לשלם עבור מזון, שירותים ותרופות. ועדת הסחר הפדרלית אומרת שאתה יכול לצפות לשלם בסביבות 125 $ עבור ייעוץ משכנתא. אם אתה לא יכול להרשות לעצמך את זה, זה לא אומר שאתה לא יכול לקבל משכנתא הפוכה, אבל תצטרך למצוא יועץ משכנתא הפוכה אשר מוותר על האגרה.

ייעוץ משכנתאות נועד להגן על אלה שאינם מתמצא כלכלית זקוקים לעזרה נוספת הבנה מה הם נכנסים. אם אתה כבר לגמרי להבין איך משכנתאות הפוכה לעבוד, שלב זה הוא כנראה הולך להרגיש כמו בזבוז של זמן וכסף; פשוט למצוא את האפשרות הזולה ביותר, הנוחה ביותר - התייעצויות טלפון זמינים ברוב המדינות - ולקבל את זה עם. בגלל משכנתאות לאחור יכול להיות מסובך ויקר, זה לא כואב לרוץ דרך הפרטים עוד פעם אחת או להציג כמה שאלות של הרגע האחרון.

בעיה של בן זוג צעיר

כי הלווים משכנתא הפוכה חייב להיות לפחות בן 62, בעבר כמה זוגות נשואים עשה רק אחד מבני הזוג לווה רשמי על חוזה המשכנתא הפוכה. המטרה היתה להגדיל את ההכנסות משכנתא הפוכה כי לווים מבוגרים לקבל יותר כסף. להחלטה זו היו השלכות בלתי מכוונות: אם בן הזוג הלווה מת תחילה, משכנתא הפוכה באה, והשותף ששרד היה מאבד את הבית, אלא אם כן הוא יכול להחזיר את המשכנתא ההפוכה. (HUD עכשיו יש הליך כי לעתים קרובות ניתן למנוע את הבעיה.)

אם אתה לוקח את המשכנתא הפוכה היום, המלווה חייב לכלול גם אותך ואת בן הזוג שלך על החוזה גם אם אחד מכם הוא עדיין לא בן 62 , הודות לשנת 2014 כללי HUD בעקבות פסק דין של בית המשפט לשנת 2013.אם אחד מבני הזוג עדיין לא 62, הוא או היא עדיין לא יהיה לווה. עם זאת, כללים חדשים אלה הקימו תקופת דחייה שמונעת מאלמנה או אלמנה לאבד את הבית. למרבה הצער, הכללים החדשים גם אומר כי ההכנסות הלוואה עכשיו צריך להיות מבוסס על הגיל הצעיר של בן הזוג.

בחודש אוגוסט 2014, משרד השיכון ופיתוח עירוני עודכן את המדיניות שלהם כדי לאפשר העברת הטבות משכנתא הפוכה לבעל שארית שאינו שוהה לאחר הלווה בן הזוג מתעלף.

מה שקורה לאחר מכן

לאחר הלווה הנותר בן הזוג מת או עבר מן הנכס, היורשים יש מספר אופציות, תלוי כמה הון הוא בנכס.

היורשים יכולים לשמור על הנכס, אשר ישלם את יתרת החוב, או לפחות 95% מהערך הנוכחי של הבית, או מכספם או על ידי מימון מחדש של המשכנתא הקיימת.

היורשים יכולים למכור את הנכס , והם יוכלו לשמור על כל ההכנסות מן המכירה לאחר משכנתא הפוכה הוא השתלם.

היורשים יכולים ללכת אם הנכס יש מעט לא הון עצמי או המשכנתא מתחת למים, כלומר את האיזון חייב גדול יותר מאשר את הערך של הבית, היורשים יכולים פשוט לתת את המפתחות המלווה. למעשה, הם עשויים להיות: רוב ההלוואה לאחור מסמכים קובעים כי על מותו של בעל הבית או הפסקה של homeowner של הבית בבית, בתים עם יתרות משכנתא גדול יותר של הערך של הבית יהיה repossessed. משכנתאות הפוכה ביותר יש סעיף "nonrecourse", אשר מונע ממך או הנדל"ן שלך בשל יותר מאשר את הערך של הבית, כאשר ההלוואה הופכת; אבל במצב זה, האלטרנטיווה היחידה עשויה להיות עבור היורשים לייצר את היתרה במזומן.

משכנתא הפוכה עבור רכישת הבית סוג מיוחד של FHA- המבוטח הפוך למשכנתאות נקרא HECM לרכישה מאפשר לקשישים להשתמש משכנתא הפוכה לקנות בית. אפשרות זו יכולה לפעול אם הבית הנוכחי שלך אינו עונה על הצרכים שלך (גדול מדי, יותר מדי מדרגות וכו '), אין לך נכסי פרישה משמעותי או מספיק תזרים מזומנים חודשי כדי לתמוך בתשלום המשכנתא על גבי ההוצאות האחרות שלך ,

ו

התוכנית לטווח ארוך שלך היא גיל במקום בבית שאתה הבעלים. באופן כללי, תנאים, עלויות וכישורים אחרים עבור מקביל HECM זה של HECM קבוע. כמו עם HECM קבוע, HECM לרכישה מחייב אותך או הבעלים של הבית על הסף או יש כמות משמעותית של הון בה. אתה צריך לשלם איפשהו בין 50% ל 100% ממחיר הרכישה במועד הסגירה. ככל שאתה מבוגר, קטן יותר את התשלום הנדרש ואת יותר אתה יכול לשאול, כל השאר להיות שווה. אתה לא יכול להשתמש הפוכה לרכישה כדי לקנות בית כי עדיין לא נבנה. אבל אתה יכול להשתמש בו כדי לקנות בית חדש, כל עוד זה נגמר כבר הוציא תעודת תפוסה. הפוך משכנתאות Pros and Cons

עבור אנשים אשר מתכננים להישאר בבתיהם, משכנתא הפוכה יכול להיות טוב, מקור מוכן של תזרים מזומנים הצורך.זה בדרך כלל קל יותר להעפיל למשכנתא הפוכה מאשר להעפיל למשכנתא רגילה, קדימה. ניקוד האשראי שלך אינו גורם,

ואתה רק צריך מספיק הכנסה או נכסים כדי להמשיך לשלם עבור בעלי בתים ביטוח, מס רכוש ותחזוקה הביתה.

קשישים לא צריך לשלם מסים על הכסף שהם מקבלים משכנתא הפוכה: הם לא נחשבים הכנסה ולכן, לא חייב במס. בצד ההפוך, הריבית שנוצרה על ידי ההלוואה אינה מוכרת ממס על פני תקופתה; זה יכול להיות מנוכה רק כאשר ההלוואה משולמת במלואה - אלא אם כן הלווה עושה את תשלומי הריבית כפי שהוא הולך יחד (אשר קצת מביס את הרציונל לקבלת משכנתא הפוכה מלכתחילה).חשוב גם להבין כי הלוואות אלה יכולים להיות יקרים יותר ממה שהם מופיעים בתחילה. על גבי הריבית, משכנתאות לאחור לבוא עם הרבה עמלות ועלויות נוספות, כולל ביטוח משכנתא. בעוד אלה אינם מתוך קו עם משכנתאות בגיבוי הפדרלי בכלל, הם עדיין יכולים להוסיף, והם סכום יותר מאשר דמי משכנתא רגילים. HECM הלוואות גם לקבוע מגבלות על כמה אתה יכול לשאול, במיוחד בשנה הראשונה. כדי למנוע עמלות מיותרות - ולשמור על יותר העצמי בבית שלך - כמה מומחים ממליצים לקחת משכנתאות לאחור בצורה של קו אשראי ולא תשלום חד פעמי. בדרך זו, אתה משלם רק דמי הביטוח השנתי על הסכום שאתה כבר נסוגה בפועל.

יותר מכל, חשוב להבין את זה, כי הם משתמשים הון עצמי בבית שלך, משכנתאות לאחור יעזוב אותך ואת היורשים עם פחות נכסים. זה יכול להיות רצוי אם אתם מחפשים לצמצם את גודל האחוזה במס, אבל זה אומר שאתה לא תוכל לתת או למכור את הבית שלך לילד במהלך החיים שלך מבלי להחזיר את המשכנתא.

כמו עם כל הלוואה, זה תמיד משלם לחנות סביב שיעורי ותנאים. וגם בעלי בתים של גיל מסוים עם אשראי טוב אשר שוקלים משכנתאות הפוכה צריך בזהירות לנתח את האפשרויות של מימון אחר מאובטח הביתה, כגון הלוואה להון הביתה או הון עצמי הביתה קו אשראי.