משכנתאות הפוך כבר ביקר בכבדות כעסקה גלם עבור הצרכנים. אחת התלונות הגדולות ביותר נובעת מכך שאלמנות ואלמנים רבים איבדו את בתיהם לאחר שבני זוגם נפטרו. למה זה קרה, והאם זה יכול לקרות לך?

(לקבלת תצוגה מהירה של היסודות, ראה כיצד פועלת משכנתא הפוכה? ).

תזמון הוא המפתח

הסבירות כי בן הזוג שלך לשרוד עלול לאבד את הנכס לאחר מותך תלוי כאשר הוצא את ההלוואה. כללים שונים חלים על הלוואות שנלקחו לפני 4 באוגוסט 2014, מאשר הלוואות שנלקחו ב -4 באוגוסט 2014 או לאחר מכן. תאריך זה מציין את התאריך שבו החליטה מחלקת השיכון והפיתוח העירוני (HUD) לשנות את מדיניות המשכנתא ההפוכה.

- 9 ->

שינוי זה בא בתגובה לתביעה שהובאה נגד המחלקה על ידי קבוצת בני זוג שלא שרדו (כלומר, שמם לא היה בחוזים משכנתא הפוכה), אשר נאמר על ידי ברוקרים למשכנתאות כי הם יוכלו להמשיך לחיות בבתיהם לאחר בני זוגם (הלווים הרשמי) מת. במקום זאת, המלווים היו foreclosing מאז הם רצו את המשכנתא הלוואות להיות repaid ברגע הלווה מת. מצב זה נקרא לעתים קרובות "בעיה של בן זוג צעיר" כי כמה בני זוג לא היו על המשכנתא כי הם היו צעירים מדי כדי להעפיל משכנתא הפוכה בזמן ההלוואה הוצא החוצה (ראה האם אתה זכאי עבור היפוך משכנתא? ).

המלווים היו, למעשה, בעקבות תקנות משכנתא הפוכה של HUD. עם זאת, בשנת 2013, פסק בית משפט פדרלי ב Bennett et al. v. Donovan כי תקנות של HUD הפרה את החוק הפדרלי, וכן משאיל לא יכול לדרוש בן זוג ששרדו אשר אינו שם על המשכנתא הפוכה כדי להפוך את החזר מיידי כאשר בן הזוג שלהם, הלווה משכנתא הבלעדית היחידה, מת. נעבור על הכללים החדשים יותר תוך רגע.

ראשית, בואו להגדיר את מה שאנחנו מתכוונים על ידי "להוציא לפני 4 אוגוסט 2014." האם זה התאריך שבו הגשת בקשה למשכנתא? התאריך שבו חתמת על הניירת? מבחינה טכנית, זה לא, למעשה, אם כי זה קרוב יותר מאשר האחרון. בכל פעם שאתה מחיל על הלוואה כי הוא מבוטח על ידי מינהל הדיור הפדרלי (FHA), בין אם זה רגיל, קדימה FHA משכנתא או לאחור, הון הביתה משכנתא משכנתא (HECM) משכנתא, ההלוואה שלך מוקצה מה שמכונה מספר מקרה. זה התאריך שבו מספר המקרה מוקצה הקובע אילו כללים חלים על המשכנתא שלך. קצין ההלוואה שלך מקבל את מספר התיק שלך, שהוא ייחודי 10 ספרות מזהה שהוקצתה על ידי FHA, לאחר סוכנות מאמת את כתובת הנכס שלך מספר ביטוח לאומי. אתה יכול למצוא את המספר הזה בחלק העליון של דף 1 של יישום HECM שלך.לאחר מכן, כדי ללמוד את התאריך המשויך למספר המקרה שלך, תצטרך ליצור קשר עם משאיל או HUD כי תאריך זה אינו מסופק על יישום המשכנתא.

לפני 9 אוגוסט 2014

HUD מאפשר לציבור לדעת על שינויים בתקנות שלו באמצעות מסמכים הנקראים מכתבים Morte. בזמן כתיבת שורות אלה, מכתב Morte 2015-15, שהונפקו ב -12 ביוני 2015, מכיל את הכללים העדכניים ביותר על שאינם שואלים בני זוג שורדים HECMs הוצא לפני 4 אוגוסט 2014. מכתב זה אומר המלווים משכנתא הפוכה יכול לעקוב אחר תנאי החוזה המשכנתא הפוכה המקורי כאשר בן הזוג לווה מת. כלומר, בן זוג שורד, שאינו לווה, שביתו מכוסה במשכנתא הפוכה שנלקחה לפני ה -4 באוגוסט 2014, עדיין נמצא בסיכון לאבד את הבית אם בן / בת זוגו / ה המלווה / ה עובר / ת תחילה.

עם זאת, מכתב mortgagee גם נותן משכנתא לאחור המלווים חלופה לקרוא את המשכנתא הפוכה עקב (כלומר, דרישה מיידית פירעון, בסיכון עיקול בתוך שישה חודשים). היפוך משכנתא המלווים יש אפשרות בשם "mortgagee לבחירה אופציונלית (MOE) הקצאה" זה מאפשר להם להעביר את הבעלות על המשכנתא לאחור כדי HUD. המלווה יהיה להגיש תביעה עם HUD כדי להחזיר את הסכום שזה היה gotten על ידי מכירת הבית.

העברת המשכנתא יוצרת מה HUD שיחות "תקופת דחייה" המאפשר זכאי, שורד בן הזוג להישאר בבית כל עוד הוא או היא ממשיכה לעמוד בדרישות הבסיסיות של המשכנתא הפוכה, כגון שמירה על רכוש מסים שוטפים , שמירה על תשלומי ביטוח הבית "ושמירה על הנכס בתיקון טוב. בן הזוג חייב להיות הבעלים החוקי של הבית ולהמשיך לכבוש אותו כמו שלו או שלה מגורים ראשוני. הוא או היא גם היה חייב להיות נשוי מבחינה משפטית ללוות את הלווה בזמן ההלוואה נסגר ונשאר נשוי עד מותו של בן זוגו של הלווה. מחויבים לזוגות מאותו מין שלא הורשו להתחתן כאשר המשכנתא הפוכה הושגה, אך שנישאו לפני מות הלווה יש זכויות זהות.

השפה מבהירה כי העברת הבעלות היא אופציה, לא דרישה, עבור המלווה. במילים אחרות, זה מה שנקרא "הבעיה בן זוג צעיר" עדיין קיים עבור בעלי בתים אשר הוציא HECM לפני 4 אוגוסט 2014. לשרוד בני זוג במצב זה אולי כדאי להתייעץ עם עורך דין הנדל"ן לחקור אפשרויות.

על או אחרי 4 אוגוסט 2014

למה זוגות רק לשים שם של אחד מבני הזוג על המשכנתא הפוכה מלכתחילה? לעתים קרובות זה היה להגדיל את ההכנסות משכנתא הפוכה, שכן גודל התשלומים קשורות לגיל הלווה. עכשיו, עם זאת, אין עוד תועלת לאסטרטגיה זו. הלוואות הלוואה עם משכנתאות של היום צריך להיות מבוסס על גיל הצעיר של בן הזוג, גם אם בן הזוג הוא צעיר מ -62 ולכן לא מספיק מבוגר להיות שותף הלווה על המשכנתא הפוכה. על פי הכללים של היום, אם בן הזוג שלך שאינו לווה הוא צעיר מ -62, הוא או היא יהיו מוגנים כל עוד הם עומדים בדרישות תקופת דחייה זהה שתוארו לעיל.

אם אתה עושה לקחת משכנתא הפוכה בעוד נשוי צעיר, שאינו לווה בן זוג, הוא או היא יתועדו רשמית על סגירת כמו גם זכאי שאינו הלווה או בן זוג שאינו זכאי ללוות. זכאי שאינו לווה בן הזוג חי עם בן הזוג הלווה במעון העיקרי; זכאי שאינו לווה בן זוג חי במקום אחר כביתו העיקרי. דחייה אינה חלה על בן הזוג שאינו הלווה, אם הזוג מתגרש לאחר הוצאת ה - HECM. זה גם לא חל על בן זוג חדש הלווה משכנתא לאחור נשוי לאחר לקיחת ההלוואה. אותן תקנות חלות על זוגות מחויבים מאותו מין, אשר לא הורשו להתחתן באופן חוקי כאשר משכנתא הפוכה הושגה אך נישאו לפני שהלווה מת, כי אלה שותפים תחת ההגדרה של HUD "זכאי שורד שאינו לווה בן הזוג. "

השורה התחתונה

למרות הרפורמות האחרונות, יש עדיין מצבים שבהם אלמנה או אלמן עלול לאבד את הבית עם מותו של בן / בת הזוג שלה. אם אתה או בן הזוג שלך כבר לקח משכנתא הפוכה, הקפד להבין איזה קבוצה של כללים חל על המצב שלך. ייתכן שתרצה להיפגש עם עורך דין מקרקעין או מתכנן פיננסי לבוא עם פתרון tif אתה בסיכון.

בכל פעם את תאריך המשכנתא הפוכה שלך, רק להיות מודעים לכך שאדם שורד, שאינו לווה, אינו רשאי לקבל כל התמורה יותר לאחר מותו של בן הזוג הלווה. זה לא יהיה בעיה אם ההכנסות הלוואה התקבלו כסכום חד פעמי, אבל זה יכול להיות בעיה אם קרנות משכנתא הפוכה נמסר כמו זרם של תשלומים חודשיים או בתור קו אשראי. אם אתה לוקח את המשכנתא הפוכה היום, במיוחד אם רק אחד מבני הזוג יהיה רשום בתור הלווה, אתה צריך לשקול אם אפשרות סכום חד פעמי עשוי לספק את האבטחה הפיננסית ביותר.

(כדי ללמוד עוד על משכנתאות הפוכה, לקרוא מדריך מסים ומשכנתאות הפוך ו בחירת משאיל משכנתא היפוך הפוך .)

הערה: הכללים המתוארים כאן בלבד להחיל על הון הביתה משכנתאות המרה (HECMs). אלה הם הנפוצים ביותר מבין שלושה סוגים של משכנתאות הפוכה על ידי רחוק היחיד המבוטחים על ידי FHA. אם אתה אחד על 5% של הלווים משכנתא הפוכה שיש להם מטרה אחת משכנתא הפוכה או משכנתא הפוכה קניינית, תצטרך לבדוק את הניירת הלוואה כדי לראות אם הבעיות המתוארות במאמר זה חלים על המצב שלך.