האם אתה הבעלים של הנדל"ן שאתה להשכיר? מלבד הפוטנציאל להכנסה מתמשכת ולייסוף הון, השקעות כאלה מציעות ניכויים שיכולים להפחית את מס ההכנסה על הרווחים שלך. אבל קודם, איזה סוג של משקיע הנדל"ן אתה: משקיע פסיבי או נדל"ן מקצועי? במאמר זה נראה לך איך הסיווג שלך יכול לעשות הבדל גדול במספר הפסקות המס שאתה מקבל.
אם אתה מבלה את רוב הזמן שלך בעסקי הנדל"ן כמו מקצוען נדל"ן, הפסדי השכירות שלך אינם פסיביים. משמעות הדבר היא כי ההפסדים שלך הם לגמרי לניכוי כנגד כל ההכנסות, פסיבי ולא פסיבי. אחרת, ההפסדים שלך הם פסיביים ורק deductible עד $ 25, 000 נגד הכנסות השכירות שלך (שלבי ניכוי החוצה אם שלך השתנה ברוטו הכנסה מתואמת (MAGI) הוא בין $ 100, 000 ו $ 150, 000). עם זאת, הפסדים של יותר מ 25 $, 000 ניתן לבצע בשנה הבאה.

ה- IRS מגדיר מקצועי הנדל"ן כמי שמבלה יותר ממחצית שלו או שלה זמן עבודה בעסקי השכירות. זה כולל פיתוח נכסים, בנייה, רכישה וניהול. אתה חייב גם להשקיע יותר מ 750 שעות בשנה עובד על הנדל"ן שלך נכסים מניבים. (כדי למצוא משאבים נוספים על בעלות על נכסים מניבים, ראה השקעות בנדל"ן ו טיפים עבור בעל הבית הפוטנציאלי .)

-> ->

מקורות הכנסה נפוצים
שכירות הכנסה
כסף שאתה מקבל להשכרה נחשב בדרך כלל למס בשנה שתקבל את זה, לא כאשר זה היה בשל או הרוויח; לכן, עליך לכלול תשלומים מראש כהכנסה.

לדוגמה, נניח שאתה לשכור בית עבור $ 1, 000 לחודש ואתה דורש כי הדיירים החדשים לשלם הראשון והאחרון חודשי שכר הדירה כאשר הם לחתום על חוזה שכירות. במקרה זה, תצטרך להכריז על $ 2, 000 שקיבלת כהכנסה, למרות $ 1, 000 של $ 2, 000 מכסה תקופה זה יכול להיות מספר שנים בעתיד.

הוצאות הדייר ששולם
הוצאות השוכר שלך משלם לך נחשבים הכנסה. זה יכלול, למשל, תיקון חירום על מקרר הדייר צריך לעשות בזמן שאתה מחוץ לעיר. לאחר מכן תוכל לנכות את תשלום התיקון כהוצאת שכירות.

המסחר עבור שירותים
הדייר שלך עשוי להציע לסחור את שירותיו תמורת שכר דירה. עם זאת, עליך לכלול שווי שוק הוגן של השירותים כהכנסה. לדוגמה, אם הדייר שלך מציע לצייר את הבית להשכרה תמורת חודש אחד של שכר דירה (בשווי של $ 1, 000), אתה חייב לכלול את $ 1, 000 כמו הכנסה, למרות שאתה לא ממש מקבל את הכסף. עם זאת, תוכל לנכות את $ 1, 000 כהוצאה.

פיקדונות אבטחה
פיקדונות הביטחון אינם חייבים במס כאשר אתה מקבל אותם אם הכוונה היא להחזיר את הכסף הזה השוכר בסוף החכירה.אבל מה אם השוכר שלך לא לחיות עד תנאי החכירה?
לדוגמה, נניח שאתה אוספת הפקדה של $ 500 $ ולאחר מכן הדייר שלך זז החוצה משאיר חורים בקירות שעולות 400 $ לתיקון. אתה יכול לנכות את הסכום הזה מתוך פיקדון הביטחון במהלך השנה כי אתה מחזיר אותו. באותו זמן, אם כי, אתה חייב לכלול את 400 $ כי השתמשת כדי לתקן את הקיר כהכנסה. תוכלו גם להיות מסוגל להראות את 400 $ כהוצאה לניכוי.

תיקונים Vs. שיפורים
בעלי הנכס השכרת יכול להניח כי כל דבר שהם עושים על רכושם היא הוצאה ניכרת. לא כך , על פי מס הכנסה.

תיקון שומר על הנכס השכור שלך במצב טוב היא הוצאה לניכוי בשנה כי אתה משלם על זה. התיקונים כוללים ציור, תיקון בית שימוש שבור והחלפת מתג תאורה פגום. שיפורים מצד שני, להוסיף ערך הנכס שלך אינם deductible כאשר אתה משלם עבורם. אתה חייב לשחזר את עלות השיפורים על ידי הפחתת ההוצאה על תוחלת החיים של הנכס שלך. שיפורים יכולים לכלול גג חדש, פטיו או מוסך.

לכן, מנקודת מבט מס, אתה צריך לעשות תיקונים כמו הבעיות להתעורר במקום לחכות עד שהם מתרבים דורשים שיפוץ.

ניכויים נפוצים
הוצאות משכנתא
הוצאות לקבלת משכנתא אינם ניתנים לניכוי כאשר אתה משלם להם. אלה כוללים עמלות והערכות. עם זאת, אתה יכול להקטין אותם על פני החיים של המשכנתא שלך.

לאחר שתתחיל לבצע תשלומי משכנתא, זכור כי לא כל התשלום הוא deductible. מאחר שחלק מכל תשלום הולך לכיוון תשלום הקרן, סכום זה אינו הוצאה ניתנת לניכוי; החלק ששולם לטובת הריבית הינו בניכוי. חברת המשכנתאות שלך ישלח לך טופס 1098 כל שנה מראה כמה שילמת ריבית לאורך כל השנה. זה לניכוי. כמו כן, אם חלק התשלום שלך כולל כסף שנכנס לחשבון נאמנות כדי לכסות מסים וביטוח, חברת המשכנתא שלך צריך לדווח לך כי גם.

הוצאות נסיעה
כסף שאתה מוציא על נסיעות כדי לאסוף את שכר הדירה או לשמור על הנכס השכור שלך הוא deductible. עם זאת, אם מטרת הנסיעה היתה לשיפורים, עליך להחזיר את ההוצאות כחלק מהשיפור והפיחות.

יש לך שתי אפשרויות על איך לנכות הוצאות נסיעה: ההוצאות בפועל או שיעור קילומטראז רגיל. אתה יכול לקרוא עוד על דרישות ה- IRS ואת דמי קילומטראז הנוכחי ב פרסום 463 .

הוצאות נפוצות אחרות
בנוסף לתיקונים ופחת, חלק מההוצאות הנפוצות האחרות שאתה יכול לנכות הן:

• ביטוח
• מיסים
• טיפול בחיק הטבע
• הפסדים מפני סיבוכים (סופת הוריקן, רעידת אדמה, מבול, וכו ') או גניבות
• בתים משותפים וקואופרטיבים

אם אתה בעל דירה להשכרה או שיתופית, כל אחד יש כמה כללים מיוחדים.
Condominiums

עם דירה אתה יכול לשלם דמי חבר או הערכות לטפל רכוש נפוץ בבעלות.זה כולל את מבנה המבנה, לובי, מעליות ואזורי בילוי.
כאשר אתה לשכור את הדירה שלך, אתה יכול לנכות הוצאות, כגון פחת, תיקונים, ריבית ומסים המתייחסים רכוש משותף. עם זאת, בדיוק כמו עם שכירות יחיד למשפחה, אתה לא יכול לנכות את הכסף שהוצא על שיפורים הון, כגון הערכה עבור קבנה במועדון. במקום זאת אתה חייב להפחית את העלות של שיפור כלשהו על תוחלת החיים שלה.

קואופרטיבים

הוצאות יש לך דירה קואופרטיבית אתה להשכיר הם deductible. זה כולל את דמי התחזוקה המשולמים לתאגיד הדיור המשותף. שיפורים בהון מטופלים בצורה שונה - לא ניתן לנכות את עלות השיפור, ולא ניתן להפחית אותו. עליך להוסיף את עלות השיפור לבסיס העלות שלך במלאי התאגיד. זה יקטין את רווח ההון שלך כאשר אתה מוכר את הדירה.
שמור טוב רשומות

תחת לוח הזמנים של ה- IRS E יש רווחים עבור קטגוריות רבות של הוצאות. לכן, ה- IRS נותן לך גמישות בפריטים שאתה יכול לנכות. אבל להיות מוכנים לגבות את הטענה שלך, ולהיות בטוח לפרוץ את ההוצאות הן עבור תיקונים ותחזוקה מאלה שהם שיפורים הון. זכור, כסף שתוציא על שיפורים יכול להפחית את חבות המס שלך כאשר אתה מוכר.
בנוסף, אם אתה טוען להיות מקצוען נדל"ן, אתה צריך לשמור תיעוד תומך (מינויים ספרים, יומנים, לוחות שנה, יומנים, וכו ') כדי להוכיח את השתתפות פעילה שלך ואת הזמן המושקע על הנכסים שלך בכל שנה.

בסך הכל, יש לא מעט סוגים של ניכויים זמין למשקיעים הנדל"ן והוא משלם לדעת אילו מהם אתה זכאי.

כדי לקרוא עוד על השכרות, ראה

האם מכירת הבית שלך לעזוב אותך עם הלם מס? להשכרה או לקנות? סוגיות פיננסיות - חלק 1 ו חלק 2 .