נהג מרכזי בביקוש לבתי יוקרה לאחר המיתון העולמי היה חוג של משקיעים בינלאומיים עשירים המחפשים מקום בטוח כדי להרוויח תשואות גבוהות יותר בסביבה בריבית נמוכה. כפי שהם נסוגו עקב אירועים בינלאומיים כגון צניחה במחירי הנפט והאטה בצמיחה הכלכלית בסין, כמו גם שיעורי המס והריבית באזורים מסוימים, המחירים ירדו בכמה ערים מרכזיות. ערים חשובות נוספות צפויות לראות צמיחה משמעותית ב -2016 - לא רק ברמות מרגשות כמו הרווחים לאחר המיתון.

הנה מבט על שבע ערים מפתח ומה קורה בשוקי היוקרה שלהם מגורים מגורים. כמו כן, נשתף עצה מומחה כמה חכם זה להשקיע בשוק יורד.

1. שנחאי

אספקת היוקרה של שנחאי גדלה כמו במבוק בשנה שעברה, עם עלייה ניכרת של 440% מעל המלאי של 2014, על פי מחקר של נייט פרנק, חברה המספקת שירותי ייעוץ למגורים ולמסחר. העיר גם ראתה את מחיר המכירה הממוצע גדל ב 14% לעומת התקופה המקבילה. דירות יוקרה במרכז העיר חוו צמיחה מעל הממוצע ברבעון הרביעי, ו Pudong ו Huanpu יש כמה מן המחירים הגבוהים ביותר בעיר.

משכנתאות תחתון שיעורי וכללים חדשים שהופכים את זה קל יותר ופחות יקר כדי לקבל משכנתא על נכס בעיר אחרת תרמו בום. נייט פרנק מעריכה עלייה של 5% במחירי הבתים היוקרתיים הממוצעים בשנחאי לשנת 2016.

2. לונדון

לפני שנה וחצי, שוק הנדל"ן היוקרתי בלונדון היה חם. אבל זה התחיל הקירור בשנת 2015, וכן בסוף ינואר, המכירות הואטה במידה ניכרת. בתים לוקחים יותר זמן למכור, רישומים הם חווים קיצוצים מחיר מרובים. טיפות המחיר לשנת 2015 היו הגבוהות ביותר במחוזות נייחים כמו נייטסברידג '(-6% 1) ופחות משמעותי בשכונות כמו הייד פארק (-1.8%); המחירים למעשה גדל Islington (6. 4%).

הגורמים האפשריים להאטה הכוללת כוללים סטנדרטים נוחים יותר של הלוואות שנועדו למנוע בועת דיור, מס רכוש גבוה יותר ואי ודאות פוליטית וכלכלית. בסך הכל, ערכי הנדל"ן העיקרי (5% יקר ביותר של בתים) במרכז העיר עלה רק 1% בשנה שעברה.

למרות מה שנשמע כמו הרבה חדשות רעות, הבנק המרכזי של אנגליה, שלא כמו הפד, עדיין לא הגדיל את שיעור הריבית. משמעות הדבר היא ששיעורי המשכנתאות נותרו נמוכים, וזו אחת הסיבות מדוע נייט פרנק צופה עלייה של 2% במחירי הנדל"ן המרכזיים של לונדון ב -2016. (לקריאה הקשורה, ראה האם זה הזמן הנכון לקנות בית בלונדון? )

3. ניו-יורק

מחירי הנדל"ן למגורים עלו ב -5% בשנה שעברה וצפויה לעשות את אותו השנה גם בעיר שלא ישנה, ​​מדווח נייט פרנק.הסיכון הגדול ביותר למחירים שם הוא עלייה גבוהה מהצפוי של שיעור קרנות הפד, אומר נייט פרנק, כי שיעורי גבוה יותר יגרום דיור זול יותר עבור לווים עבור משקיעים זרים שמצבם הפיננסי נחלש ככל הדולר מחזק. חששות נוספים לגבי השוק של ניו יורק כוללים צמיחה כלכלית איטית יותר בעולם וצמיחה איטית בשכר. כמו כן, האספקה ​​של בתי יוקרה חדשים בניו יורק גדל; אם האספקה ​​תהיה גדולה מדי, המחירים עלולים לסבול. (כדי ללמוד על שוק הדיור הרחב יותר, קראו את New York City Real Estate: A Safe Heaven?

"במנהטן אנו רואים שוק חזק מאוד", אומר דניאל בלאטמן, סוכן נדל"ן יוקרתי עם דאגלס אלימן נדל"ן בניו יורק. "המוצרים כי הם טובים מאוד עדיין נעים, בעוד over-the-top מוצרי מותרות עשוי להיות האטה קצת. "בתי יוקרה כי לענות על הצרכים של אנשים מתומחרות היטב הם הפעילים ביותר, על פי בלטמן. "המוצר שמצליח לכלול יצרנית אספרסו מובנית לחייב יותר נוטה לשבת עוד קצת", הוא אומר. (בדוק מנהטן יוקרה Condos כהשקעות.)

4. סינגפור

בסינגפור, שוק הדיור היוקרתי השני היקר ביותר באסיה (רק הונג קונג הוא יקר יותר), המחירים והיקף המכירות ירד מעט בשנת 2014 ו 2015 לאחר עלייה של כמעט 80% מחיר 2008-2003. הממשלה הגדילה מסים על זרים שרכשו שם נכסים, כי המשקיעים הסינים, המלזיים והאינדונזים תרמו לשוק יתר על המידה, והעלייה גרמה למשקיעים אלו לשקול ערים מרכזיות אחרות בעולם. בתים חדשים רבים בסינגפור עכשיו לשבת ריק.

כמה משקיעים ואנליסטים יש רגשות חיוביים על שוק הדיור היוקרתית של סינגפור בגלל האטרקטיביות הכוללת של המדינה לעשירים; אחרים רואים את הפוטנציאל לירידות נוספות עם עליית הריבית, והמשקיעים חוששים מהשוק ומהכלכלה הרחבה. נייט פרנק מצפה המחירים לרדת ב -3% 3 השנה. המחירים עשויים להיות downing החוצה.

5. סידני

העיר הגדולה ביותר באוסטרליה היא המקום המבריק ביותר בתחזיות שוק הדיור היוקרתי של נייט פרנק לשנת 2016, עם עליות מחירים צפויות של 10%. זה אחרי מרהיב 2015, כאשר המחירים עלו בכ 15%. סידני חווה ביקוש גבוה מהסינים, המחפשים יציבות בהשקעות בחו"ל וממשקיעים מקומיים.

האיומים הגדולים ביותר על שוק הדיור היוקרתי של סידני הם מחירי הנפט החלשים, כאשר הביקוש לירידת הסחורות והאספקה ​​עולה, והאטה גדולה מהצפוי בצמיחה הכלכלית בסין, שמשפיעה גם על מחירי הנפט והסחורות, ומשפיעה בסופו של דבר על הביקוש ליצוא, נכתב בדו"ח. כמו כן, אחד המלווה יש בפומבי התקשר סידני של high-end שוק הדיור "overvalued משמעותית. "(לקבלת קריאה בנושא, ראה כיצד האוצר זר נדל"ן .)

6. הונג קונג

שוק הדיור של הונג קונג עומד בפני מספר סיכונים חמורים למדי, כולל עלייה מהירה מהצפוי ב U.ס. הריבית (בעיה בגלל שהמטבע של הונג קונג קשור לדולר ארה"ב), משברים פוליטיים גלובליים שיפריעו למסחר והגדילו את הרגולציה הממשלתית של שוק הדיור, על פי נייט פרנק.

המשרד צופה ירידה של 5% בצמיחת מחירי הבתים בעיר, לאחר עלייה של 5% ב -2015, מה שהופך את הונג קונג לעיר החלשה ביותר ברשימה. תרומה לבעיה היא עלייה באספקת הדיור של העיר. דבר אחד הונג קונג כנראה לא צריך לדאוג הוא צמיחה בשכר נמוך יצירת בעיות affordability ו מדכא הביקוש. (למידע נוסף טיפים לרכישת יוקרה נדל"ן ו למעלה 6 מיליארדרים חיים בהונג קונג .)

7. לוס אנג'לס

אמנם לא נכלל דו"ח של נייט פרנק, לוס אנג'לס נשאר עיר מפתח עבור נכסי יוקרה. המשקיעים הגלובליים נמשכים לרקורד המוצק שלה ולפוטנציאל הצמיחה המדהים שלה, אומר ג'יי בלזון, נשיא ומנכ"ל ג'יי בלסון יוקרה פיתוח בבוורלי הילס. אבל בהשוואה לערים מפתח אחרות, המחירים נראים כמו מציאה כי ל 'א' יש משהו בערים האלה לא: אדמה.

"כאשר אתה מסתכל על הערים היקרות ביותר בעולם, עם מחיר ממוצע למטר מרובע בלונדון ב 5 $, 300, טוקיו ב 7 $, 600, הונג קונג ומכירה ב 11,000 $, בוורלי הילס הוא נהדר מציאה ב -3,000 דולר עם חצי דונם ", אומר בלזון. העיר מושכת קונים בינלאומיים שבאים לבתיהם ל 'א' רק כמה פעמים בשנה, הוא אומר, בעוד הוא גם רואה ביקוש עקבי של תושבי ל 'א הנוכחי. (עבור קריאה בנושא, ראה להיות סוכן נדל"ן עבור Ultra Rich .) עם זאת, אזורים יוקרתיים כגון Malibu ביץ 'יש מלאי יותר מדי, ובתים שם מוכרים מתחת לרשימה מחיר, על פי סאות'ביס אינטרנשיונל ריאלטי מגדילה את נתוני השוק של לוס אנג'לס לרבעון הרביעי של 2015. אחת מצורות המשנה החזקות ביותר בלוס אנג 'לס היא Pacific Palisades, שבה המלאי נמוך והבתים נמכרים כמעט ברשימה. ואת המחיר הממוצע של 29 בתים שנמכרו יוקרה בל אייר בשנת 2015 היה כמעט 19% גבוה יותר מזה של 39 בתים שנמכרו במהלך אותה תקופה בשנת 2014.

השקעה בשוק דיור יוקרה איטי

אתה צריך להשקיע בנדל"ן למגורים יוקרתיים בתנאי השוק הנוכחיים? קחו מה שלושה סוכני נדל"ן יוקרתיים אמרו לנו. "זה תלוי במוטיבציה של הקונה ובתוכניות הבית", אומר דני בטסלקין, מייסד ומנכ"ל TBG Homes Worldwide בבוורלי הילס שבקליפורניה. "אם זהו מקום מגורים עיקרי והקונה מתכנן לגור בו את הבית, אז, כן, זה תמיד הגיוני להשקיע הנדל"ן יוקרה. אם הכוונה היא לקנות ולמכור במהירות, אז זה לא יכול להיות הגיוני בשוק למטה כי יש סיכון להפסיד כסף על הפרויקט. "עם זאת, אם אתה חושב לקנות עכשיו ולמכור חמש או 10 שנים בהמשך הדרך, Batsalkin הוא שורי:" אני תמיד בטוח כי הנדל"ן יהיה גבוה יותר. אם אתה מסתכל אחורה אל השוק למטה האחרון שהחל בשנת 2007, אנשים שקנו בזמן השוק היה 'למטה' בין 2010 ו 2012 נהנו מאוד - במקרים מסוימים, בתים אלה הוכפלו ערך מאז אותה תקופה!"מייקל קלצ'בסקי, המתווך עם Brandywine פיין נכסים Sotheby's אינטרנשיונל נדל"ן ב Centerville, Del., אומר כי" מחוץ לכמה אזורים מטרופולין מרכזי ויעדי נופש, שוק היוקרה יכול להיות מאתגר. "כאשר משקיעים בסוג נכסים מאתגר, הוא אומר, חשוב להתמקד במדדים כמו אלה:

כמה נכסי יוקרה נסחרים בשוק הנושא?

מה היה הזמן הממוצע בשוק?

כמה גדול היה ההבדל בין מחיר הרשימה לבין מחיר המכירה?

אם אתה קונה כהשקעה, Kelczewski מוסיף, אתה רוצה להסתכל על ערך והערכה. יתר על כן, בכל שוק, אפילו אחד יתר על המידה, אתה יכול לפתח אסטרטגיית השקעה מוצלחת ולהרוויח, הוא אומר.

• Julio Ybanez, סוכן נדל"ן בחברת The Keyes Co. / Luxury Portfolio International, מתמחה ביוקרה ונדל"ן יוקרה במיוחד בין פורט לודרדייל לבוקה רטון. אפילו בשוק איטי, הוא אומר, יש כמה דרכים להסתכל על קניית בית יוקרה:
• להעריך כמה הרכישה תשפר את חייך האישיים או העסקיים.
• לבקש עצה מכובד, מקומיים, high-end מתווכים.

קבל היסטוריה מלאה של מכירות דומות עבור שלוש עד חמש השנים האחרונות כדי לקבל תצוגה רחבה של המחירים בתנאי שוק שונים, כך שתוכל לבצע את ההצעה הנכונה (ראה

10 טיפים להשגת מחיר הוגן על דף הבית

• ). הערים שבדרך כלל מפיקות את המחיר הגבוה ביותר למטר מרובע עבור נכסי יוקרה, אומר יבאנז, הן "מרכזים כלכליים גדולים" כמו לונדון, ניו יורק, הונג קונג, סינגפור וציריך, שם קונים משתמשים בבתים אלה כבית מגורים ראשי. זה נכון, למרות שאנשים בעלי הון גבוה במיוחד משקיעים לעתים קרובות יותר בבתים השני והשלישי שלהם במקומות כמו הריביירה הצרפתית ואיי קיימן, הוא מוסיף.
• ערים כמו הונג קונג או סינגפור עשויות לחוות שוק נמוך בגלל מסים גבוהים יותר על נכסים הממשלה, קשיים באישור תושבים חדשים או ההאטה בכלכלת סין, הוא אומר, אבל היסודות שם, ושתי הערים האלה הן רכזות אסיאתיות הם כאן כדי להישאר.
• אם אתה מודאג לגבי המכירה, שים לב כי שיווק של 10 $ + מיליון הביתה לוקח יותר, וככל שהמחיר עולה, ככל שזה לוקח, אומר Ybanez. אם אתה לא מחפש להעיף את הנכס, זה כנראה בסדר, וקשה לדעת מה תנאי השוק עשוי להיראות בתוך שלוש עד שבע שנים או יותר, כאשר אתה מוכן למכור. לפעמים בתים יוקרה אולטרה לקחת שנים למכור, אומר יבנס. השורה התחתונה בעוד אנליסטים לא מצפים לשנת 2016 להציע תשואות מרהיבים למשקיעים הנדל"ן עבור בתי יוקרה בערים הגדולות בעולם, סידני יכול לראות תשואות ממוצעת של 10%, ואת היטל הגרוע ביותר של החבורה, הונג של קונג, רק קורא לירידה של 5%, וזה כמעט לא סיבה להיכנס לפאניקה. מובלעות לוקס, כמו בוורלי הילס, קליפורניה, ואספן, קולו, הן גם מנוגדות למגמה (ראה

מחירי אחוזות הולכות וגדולות)

. כמו תמיד, שיעורי הריבית, מס רכוש, צמיחה כלכלית, פוליטיקה מחירי הסחורות, כדי שם כמה גורמים מרכזיים, ישפיע על המחירים.

לא רק במכירות ובמחירים הנוכחיים של המכירות, אלא באיזה אנשים אחרים בעלי ערך גבוה במיוחד ובאינדיקטורים לערך לטווח ארוך - למשל, חשיבותם של לונדון ושל ניו יורק כמרכזים פיננסיים מרכזיים - כאשר שוקל אם עיר מסוימת עשויה להיות הימור טוב עבור תשואות מוצק על נכסי יוקרה. (רוצה על הפעולה? קרא

השקעות יוקרה נדל"ן

.)