רכישת בית מלא סיבוכים שרוב האנשים לא מבינים ולא מוכנים. אחד מאותם אלמנטים מסתוריים הוא תהליך השלשה (הנקרא גם "סגירה"), המתרחשת בין הזמן שבו מוכר מקבל את הסכם הרכישה והקונה מקבל את המפתחות לבית החדש. להלן 10 צעדים הליכה דרך התהליך, כך שלא יישאר עומד בגשם ללא קורת גג מעל הראש תוהה מה בדיוק קרה.

1. עבור אל נאמן / תחת חוזה ולפתוח חשבון נאמנות

ברגע שאתה ואת המוכר חתמו על הסכם הרכישה מקובלת הדדית, הסוכן שלך יהיה לאסוף את הכסף שלך לבדוק ברצינות להפקיד אותו בחשבון נאמנות על החברה השלשה שצוין הרכישה הֶסכֵּם.

חברת הנאמנות פועלת כצד שלישי נייטרלי לאיסוף הכספים והמסמכים הנדרשים בתהליך הסגירה, החל מהפקדת הכסף הראשוני ועד למסמכי ההלוואה. באזורים מסוימים, עורכי דין יכולים להתמודד עם תהליך זה במקום חברת נאמנות והוא עשוי להיקרא "התיישבות" ולא "נאמנות".

2. מחכה להערכת הבנק

הבנק המספק את המשכנתא יעשה הערכה משלו של הנכס (אשר הקונה בדרך כלל משלם עבור) כדי להגן על האינטרסים הפיננסיים שלה במקרה זה צריך לעקל על הנכס. אם הערכה מגיע נמוך יותר מאשר המחיר המוצע, המלווה לא ייתן לך מימון אלא אם כן אתה מוכן לבוא עם מזומנים עבור ההפרש או המוכר lowers את המחיר כדי להעריך את הסכום.

- <->

האפשרויות האחרות שלך כדי לנסות לשנות את דעתו של שמאי הן אחת מהפעולות הבאות:

• כדי לספק מידע נוסף על הסיבה שאתה מאמין הבית צריך להיות בחן בסכום גבוה יותר
• כדי לקבל הערכה שנייה
• כדי לנסות ללכת עם משאיל אחר ומקווים כי המלווה של אומדן יוצא לטובתך

אם אף אחת מאפשרויות אלה אינו אפשרי, תוכל לבטל את חוזה הרכישה. (לקבלת מידע נוסף על תמחור בית חדש, קרא 10 טיפים להשגת מחיר הוגן על דף הבית .)

3. מימון מאובטח

אתה צריך כבר כבר מאושר מראש עבור משכנתא בזמן הסכם הרכישה שלך התקבל. ברגע שאתה נותן את משאיל את כתובת הנכס, הוא יכין הערכה בתום לב, או הצהרה המפרט את סכום ההלוואה, הריבית, עלויות הסגירה ועלויות אחרות הקשורות הרכישה. ייתכן שתרצה לנהל משא ומתן על המספרים במסמך זה לפני שתחתום עליו. ברגע שיש לך את ההלוואה בכתב התחייבות, הגיע הזמן להסיר את המימון מימון בכתב.

4. אשר את הגילוי של המפיץ

במהלך שלב זה, עליך לקבל הודעה בכתב על כל בעיה ברורה שכבר זוהתה על ידי המוכר או סוכן המוכר.לדוגמה, בשכונות בעלות הכנסה בינונית עד נמוכה באזורים בעלי עלות גבוהה, ייתכן שהמוסך הפך לשטח מגורים תוך הפרה של חוקי הדיור בעיר. אתה כבר יכול להיות מודע לבעיות כגון אלה כי הם מוזכרים לעתים קרובות את הרישום.

5. השג את הבדיקות הדרושות

פיקוח ביתי

אינך נדרש לקבל בדיקה ביתית בעת רכישת בית, אבל זה האינטרס שלך לעשות זאת. במשך כמה מאות דולרים, מפקח בית מקצועי יגיד לך אם יש פגמים מסוכנים או יקרים בבית. אם יש, אתה רוצה לדעת עליהם כדי שתוכל לבטל את הרכישה, לשאול את המוכר לתקן אותם, או לבקש את המוכר כדי להוריד את המחיר, כך שתוכל להתמודד עם התיקונים עצמך. שים לב שאתה לא יכול לשאת ולתת על כל המוכר ויתורים כאן אם החוזה אומר תוכלו לרכוש את הנכס "כפי שהוא". אם תהליך הבדיקה מסתיים בצורה משביעת רצון, יהיה עליך להסיר את כתב העת לבדיקה בכתב. (אתה חוזר על שלב זה לאחר כל בדיקות אחרות.)

בדיקת מזיקים

אם המלווה אינו דורש בדיקת מזיקים, ייתכן שאתה עדיין רוצה לקבל אחד כדי להבטיח כי בבית אין טרמיטים, הנמלים נגר , או מזיקים אחרים כגון מקקים או עכברים. בעיות אלה עשויות להיות לא ברור במהלך שעות היום, כאשר יש לך כנראה צפו הבית, ויהיה גילוי לא רצוי מאוד לאחר המעבר פנימה אם יש בעיות הדברה, הם יצטרכו לתקן לפני המכירה יכולה להמשיך (בהנחה שאתה רוצה להמשיך עם הרכישה). זהו אזור אחר שבו ייתכן שתרצה מחדש עם המוכר לשלם עבור העבודה.

פיקוח סביבתי

מומלץ לפעמים לקבל בדיקה סביבתית כדי לבדוק רעלים בבית כגון עובש ואסבסט. יכולות להיות גם בעיות באתר הבית, כמו זיהום ממקום ליד המזבלה, שדה נפט לשעבר, ניקוי יבש, תחנת דלק או כל עסק אחר מסוכנים. כל בעיה שנחשפה באזור זה עלולה להוות סכנות בריאותיות חמורות ועשויה להיות יקרה מדי לתיקון.

בדיקות אחרות

אזורים הכפופים לרעידות אדמה עשויים לדרוש דו"ח קרקעות ו / או דוח גיאולוגי כדי להעריך את הסיכון של פגיעה חמורה בנכס במקרה של אסון כזה. תחומים רבים דורשים דיווחי המבול. אם הבית סביר מדי להציף, אתה לא תוכל לקבל ביטוח הבית, כלומר אתה לא יכול לקבל משכנתא. במקרים מסוימים, רכישת ביטוח המבול בנוסף ביטוח של homeowner שלך יפתור את הבעיה. באזורים כפריים, סקר ארץ צריך להיעשות כדי לאמת את הגבולות של הנכס (באזורים עירוניים, הגבולות נוטים כבר להיות מאוד ברור).

6. קבל ביטוח סיכונים

זה כולל ביטוח הבית וכל כיסוי נוסף הנדרש באזור הגיאוגרפי שלך (כגון ביטוח המבול). אתה תידרש להיות בעלי בתים ביטוח עד המשכנתא שלך הוא השתלם (ואתה בטח רוצה את זה, בכל מקרה).בחר חברת הביטוח שלך, אשר עשוי להיות שונה מזו המלווה בוחר, ואת החנות סביב כדי לקבל את השיעור הטוב ביותר. (כדי לקרוא עוד על הביטוח הדרוש, ראה מדריך למתחילים לביטוח בתים ביטוח טיפים לבעלי בתים ו חמש פוליסות ביטוח כל אחד צריך )

7. לרכוש את הדו"ח כותרת ביטוח הכותרת

אלה נדרשים גם על ידי המלווה שלך, אבל שוב, אתה רוצה אותם בכל מקרה. כותרת הדו"ח מוודא כי הכותרת לנכס ברור - כלומר, כי אין שעבודים על הנכס וכי אף אחד אחר מלבד המוכר יש טענה על כל חלק של זה. ביטוח כותרת מגן עליך (ועל משאיל) מכל אתגרים משפטיים שעלולים להתעורר מאוחר יותר אם משהו לא יופיע במהלך החיפוש הכותרת. אם יש משהו לא בסדר עם הכותרת (המכונה ענן או פגם), המוכר יצטרך לתקן את זה אז המכירה יכולה להמשיך או לתת לך ללכת. תלוי איפה אתה גר, את החברה השלשה ואת החברה כותרת עשוי להיות אחד ואותו.

8. האם סופי ללכת דרך

זה רעיון טוב כדי לבדוק מחדש את הנכס רק לפני הסגירה כדי לוודא כי לא נגרם נזק חדש וכי המוכר השאיר לך פריטים שצוין בהסכם הרכישה, כגון מכשירי חשמל או fixtures . בשלב זה של התהליך, אתה כנראה לא תוכל לסגת, אלא אם כן הבית ניזוק קשות. עם זאת, זה לא חסר תקדים עבור קונה קטנוני ללחוץ על הסוכן שלו כדי לקבל את ההסכם בוטל על משהו חסר משמעות.

9. בדוק את טופס HUD-1

לפחות יום אחד לפני הסגירה, תקבל טופס HUD-1, או את ההצהרה הסופית של תנאי ההלוואה ועלויות הסגירה. השווה אותו להערכת תום הלב שחתמת קודם לכן. שני המסמכים צריכים להיות דומים מאוד. חפש מיותר, לא צפוי או מופרז דמי וכן טעויות.

10. סגור נאמנות

תהליך הסגירה משתנה במקצת על ידי המדינה, אבל תצטרך לחתום על טון של ניירת, שבו אתה צריך לקחת את הזמן שלך ולקרוא בעיון. המוכר יהיה ניירות לחתום גם כן. לאחר כל הניירות חתומים, קצין השלשה יכין מעשה חדש בשם אתה הבעלים של הנכס ולשלוח אותו אל המחוז המחוז. תוכלו להגיש המחאה של הקופאית או לארגן העברה בנקאית כדי לשלם את התשלום שלך למטה ואת עלויות הסגירה, ואת משאיל יהיה חוט ההלוואה שלך כדי להפקיד את המוכר, ואם רלוונטי, המלווה של המוכר, ניתן לשלם.

אם אתה עושה את זה כל כך רחוק, תוכל סוף סוף לקבל להשתלט על הבית.

סיכום

הסוכן שלך יפקח על התהליך כולו, לכן אל תהיי מודאגת אם אינך מבין כל פרט כל עוד אתה בוטח בסוכן שלך. עם זאת, בכל עסקה שבה אתה שם כל כך הרבה על הקו מבחינה כלכלית, זה רעיון טוב יש לפחות רעיון בסיסי של מה קורה, כך שאתה לא ינצלו.