כאשר שוק הדיור התחיל לצלול בשנת 2007, זה נראה כמו בימים של משכנתאות נמוך למטה תשלום היו מעל. אבל באופן מפתיע, רק כמה שנים מאוחר יותר, אפילו צרכנים עם אשראי מתחת לממוצע יכול לעתים קרובות לקנות בית עם הרבה פחות מ -20% upfront.

אפילו מיד לאחר שקופית הדיור, הצרכנים היו כמה אפשרויות אם חשבון החיסכון שלהם היה קצת חסר. משכנתאות FHA, אשר דורשים רק 3. 5% למטה, נהנו גל של פופולריות. וגם, למי מוסמך, הלוואות VA הביתה מותר קונים לממן את מלוא המחיר של הבית שלהם.

בימים אלה, זה גם הופך להיות קל יותר לקבל הלוואה קונבנציונאלי עם נמוך למטה תשלום. פאני מיי ופרדי מאק, הרוכשות את מרבית המשכנתאות ממלווים בארה"ב, הודיעו לאחרונה כי יקטנו את התשלום המינימלי שלהן מ -5% ל -3%. בכך הם פתחו את הדלת לבנקים להתחרות על קונים רוכשי מזומנים.

אמנם זה עדיין אפשרי לקנות בית עם מעט מאוד למטה, אם זה רעיון טוב עבור הצרכנים היא שאלה נוספת. האם זה הגיוני לבנות את החיסכון שלך ולחכות ללכת הביתה קניות עד שאתה יכול לשים יותר מזומנים בסגירה? וכמה החסכונות שלך אתה צריך להשקיע דיור? הנה כמה גורמים שיש לקחת בחשבון.

->

למטה למטה תשלום: עלויות לטווח ארוך גבוה יותר

אולי הדבר הראשון לחשוב על עם הלוואות למטה למטה התשלום הוא, עם כמה יוצאים מן הכלל, הם יעלה לך יותר זמן לָרוּץ. כי אתה מממן יותר של מחיר הבית, תשלומי הריבית שלך על פני החיים של ההלוואה יהיו הרבה יותר גבוה

לדוגמה, אם אתה קונה 200 $, 000 הביתה עם 5% למטה במקום 20%, אתה "אשלם בערך 35 $, 000 יותר ריבית על פני הלוואה של 30 שנה. ברור, תוכל גם לשלם יותר כדי לכסות את קרן ההלוואה גם כן.

בהתחשב איך נמוך מאוד היום שיעורי הריבית של היום, זה לבד לא יכול להרתיע אותך לקנות בית מוקדם יותר מאשר מאוחר יותר. הדאגה הגדולה היא להוסיף את ההוצאות שלך פרמיות ביטוח משכנתא אתה בדרך כלל צריך מזלג מעל אם אתה קונה בית או דירה עם פחות מ 20% למטה. הנקודה של תשלומים אלה היא לכסות את המלווה של הפסד אם ברירת המחדל שלך על ההלוואה.

ישנם שני סוגים בסיסיים של ביטוח משכנתא. אם אתה לוקח הלוואה FHA, המלווים הפרטיים לספק את הכספים עבור רכישת הבית שלך, ואת הממשלה מעשים כמו המבטח שלך. אם הבית שווה פחות מ 625 $, 000 פרמיה משכנתא שנתית (MIP) כרגע 0. 80% או 0. 85%, בהתאם לכמות הממומנת. אתה גם צריך לשלם מראש upfront, אשר מסתכם רק מעל $ 3, 000 עבור $ 180, 000 הלוואה.

אם אתה מקבל משכנתא קונבנציונאלי, אתה במקום לשלם משהו שנקרא ביטוח משכנתא פרטית, או PMI.בדרך כלל, זה עולה בכל מקום מ 0. 3% ו 1. 15% בשנה, אם כי במקרה זה אין תשלום מראש. (לקבלת מידע נוסף, ראה: מה ההבדל בין ביטוח משכנתא פרטית (PMI) ופרמיה ביטוח משכנתא (MIP)? )

פשרה מקדמה

האם האפשרות של ביטוח משכנתא אומר שאתה צריך לחכות עד שאתה יכול לשים למטה מלא 20% מהמחיר של הבית? לא בהכרח.

בתור התחלה, בכמה ערים יקרות יותר, ההמתנה לא תמיד ריאליסטית. אם אתה גר בחלק של המדינה שבה אפילו בתים צנועים לעלות $ 400, 000, היית צריך לשאוף up $ 80, 000 לפני הכניסה לשוק. ואם אתה מתגורר באזור שבו קונה הוא פחות יקר מאשר להשכיר, ייתכן שיש תמריץ נוסף להישאר על השוליים עד שתחסוך מספיק כדי למנוע ביטוח משכנתא.

עבור אנשים מסוימים, האפשרות הטובה ביותר עשויה להיות למצוא באמצע הדרך בין תשלום מינימלי למטה את המסורתי 20%. לדוגמה, אם אתה לוקח הלוואה FHA ו הניח 10%, ביטוח המשכנתא שלך יבוטל לאחר 11 שנים; אחרת, תוכל להמשיך לשלם את זה עבור כל ההלוואה. אתה יכול למחזר במועד מאוחר יותר כדי להיפטר הביטוח? בטוח. אבל אין ערובה כי הריבית תהיה ליד או ליד ההיסטורי שלהם נמוך כאשר אתה עושה.

בנוסף פרמיית ביטוח משכנתא שלך (MIP) טיפות כאשר אתה עושה תשלום גדול יותר למטה. כאשר אתה מוציא משכנתא של 15 שנה, למשל, אם אתה יכול לשלם 10% מראש את התשלום השנתי טיפות מ 0. 70% ל 0. 45%.

בעוד הפרטים הם קצת שונה עם PMI, אותו היגיון חל. ככל שלך למטה למטה, פחות אתה צריך לשלם פרמיות. יתרון אחד של PMI, אם כי, הוא שאתה יכול לבטל את זה ברגע שאתה להשיג 20% הון עצמי בבית שלך (ראה איך להיפטר ביטוח משכנתא פרטית ).

אם הבנק שומר את המשכנתא על הספרים שלהם - כלומר, זה לא למכור אותו לישות כמו פאני מיי או פרדי מאק - זה לא יכול לדרוש ביטוח בכלל. עם זאת, הבנקים לעתים קרובות לגבות תשלום מראש או ריבית גבוהה יותר אם תבחר נמוך למטה תשלום הלוואה כדי לעזור להקטין את הסיכון שהם מניחים. אפילו מחצית נוספת של נקודת אחוז אחת יכול לעלות לך כמה אלפי דולרים יותר על פני תקופה של 30 שנה. ההשפעה הכוללת היא זהה: כאשר אתה שם יותר למטה, אתה יכול לשאול עבור פחות.

הסיכון של הולך מתחת למים

עוד מכשול לשים את המינימום החשוף כאשר אתה קונה בית היא שיש לך פחות הגנה אם שוק הדיור טיפות. עם רק 3% או 4% למטה, אתה יכול בקלות למצוא את עצמך בגלל יותר לבנק מאשר את הבית שלך שווה. זה בדיוק מה שקרה לבעלי בתים רבים במהלך קריסת הדיור האחרונה.

אם אתה הולך "מתחת למים" על הבית שלך באופן בלתי צפוי לאבד את העבודה שלך, למשל, אין לך עוד אפשרות של הלוואה נגד הנכס שלך לשלם הוצאות או את היכולת למכור את הבית מבלי לשלם נתח גדול של כסף כדי המלווה.

בזמן שאתה לא מוגן לחלוטין גם אם אתה שם למטה 10% או 15%, אתה נותן לעצמך מאגר הרבה יותר גדול אם מחירי הבתים לקחת פנייה לרעה.

שמירה על כרית החיסכון

חיסכון לבית הוא יעד החיים העיקריים. אבל כפי שאתה להרכיב את התשלום למטה, להיות בטוח שאתה לא משאיר את עצמך קצר מדי של מזומנים. לא רק זה טוב יש קרן חירום (אידיאלי שישה חודשים של עלויות מחיה), אתה גם צריך קרנות פאר עבור הוצאות בלתי צפויות כי קניית בית לעתים קרובות כרוך. לקבלת מידע נוסף, ראה כמה מזומנים אני צריך לשמור על הבנק?

להקים תקציב קפדני לפני שתתחיל ציד הבית, אז אתה יודע מה אתה יכול להרשות לעצמך להוציא. ולעשות מה שאתה יכול לבנות את עתודות המזומן שלך ברגע שאתה מקבל התיישבו ולסיים ציור והחלפת שטיחים וארונות. כמו כן, זכור כי אנשים אומרים שזה טוב לחיות בבית קצת לפני ביצוע שיפוצים שאינם חובה לפני שאתה זז פנימה

השורה התחתונה

יכול נמוך למטה תשלום הלוואות להיות בחירה טובה עבור כמה בעלי בתים? בהחלט. אבל לחשב את עלויות לטווח ארוך של ביטוח משכנתא או את הריבית הגבוהה שתשלם כדי לוודא שזה שווה את זה. עבור יותר, ראה משכנתאות: כמה אתה יכול להרשות לעצמך? ו למעלה 10 הונאה משכנתא נפוצה להימנע .