שני סוגים בסיסיים של הלוואות משכנתא עבור רוכשי הדירות לשקול הן משכנתא בריבית קבועה בשיעור משתנה. משכנתא בריבית קבועה היא פשוטה ופשוטה: הריבית, ולכן התשלום החודשי, קבועה לכל תקופת ההלוואה בעת ביצוע ההלוואה. משכנתאות בריבית משתנה, הידועות גם בשם משכנתאות בריבית משתנה (ARM), שונות בכך ששיעורי הריבית הנגבים ללווה, ובהתאמה לסכום התשלום החודשי, ישתנו על פני תקופת ההלוואה.

- <->

משכנתא בריבית משתנה מתחילה בשיעור קבוע המחויב לתקופה מסוימת בתחילת ההלוואה, בדרך כלל שלוש, חמש או שבע שנים. לדוגמה, הריבית הראשונית על משכנתא בריבית משתנה של 7/1 תקפה לשבע השנים הראשונות של תקופת ההלוואה, ולאחר מכן התעריף מותאם פעם בשנה. התאמות ריבית תקופתיות מחושבות תוך שימוש בשיעורי השוואת ביצועים, כגון שיעור הריבית הבין - בנקאית המוצעת בלונדון (LIBOR) בתוספת פרמיה על בסיס הפרמיה הרגילה של המלווה ואשראי האשראי של הלווה. חלק משכנתאות בריבית משתנה משתנות מדי שנה, חלקן מתיישבות אחת לשישה חודשים, וחלקן אף מסתגלות בתדירות חודשית. השינויים בריבית מתורגמים לשינויים בסכום התשלום החודשי.

- היתרון שמושך לווים רבים למשכנתא בריבית משתנה הוא הריבית הראשונית שנגבתה על החלק הראשון של ההלוואה היא בדרך כלל נמוכה מהשיעור הטוב ביותר הזמין במשכנתא בריבית קבועה. עם שיעור ראשוני כי הוא נקודת אחוז או יותר נמוך יותר, לווים יכולים לחסוך כמות ניכרת של כסף ולשלם באופן משמעותי יותר של סכום ההלוואה העיקרי על החלק הראשוני של משכנתא בריבית משתנה. עם זאת, ישנם חסרונות פוטנציאליים משמעותיים למשכנתא בשיעור משתנה כי לווים לשקול.

-> תשלומים. גורם מרכזי לזרז את המשבר הפיננסי בשנת 2008 היה מספר רב של משכנתאות בריבית משתנה אשר נפגעו עם תשלומים חודשיים עליות גבוהות מדי עבורם כדי להרשות לעצמם, דבר שגרם ברירות מחדל נרחבות על הלוואות משכנתא.

כדי לספק מושג כיצד סכומי התשלום החודשי באופן דרמטי יכול להגדיל כאשר משכנתא בריבית משתנה, התשלום החודשי על הלוואה של $ 160, 000 משכנתא בריבית של 5% הוא כ 700 $ לחודש. אם הריבית מגדילה ל -8% 5, התשלום החודשי כמעט מכפיל, עולה ליותר מ -1 $, 200 בחודש.

ההתאמה הראשונית של הריבית המתרחשת על משכנתא בשיעור משתנה היא בדרך כלל הגדולה ביותר, שכן היא מתאימה לשינויים בריבית שהתרחשו במהלך מספר שנים.התאמות עתידיות נעשות על בסיס הרבה יותר תכופות, כאשר שיעורי צפויים להשתנות באופן משמעותי.

אחת הדרכים להקטין את הסיכון בריבית הפוטנציאלית היא להשיג הלוואה בריבית משתנה עם כובעים נוחים, שהם מגבלות מקסימליות על גובה הריבית, או התשלום החודשי, על כל התאמה. כמה משכנתאות בריבית משתנה יש גם מגבלת מכסה על הסכום הכולל שבו הריבית יכולה להגדיל את כל תקופת ההלוואה. עם זאת, לווים צריך לקרוא את האותיות הקטנות, כמו לפעמים מכסים אינם חלים על ההתאמה הראשונית שער, אשר נושאת את הסיכון הריבית הגבוהה ביותר.

קשה להבין את תנאי ההלוואה

מאז משכנתאות בריבית משתנה מורכבים יותר מאשר הלוואות בריבית קבועה, זה יכול להיות קשה ללווים כדי להבין את התנאים המדויקים של ההלוואה. מלווים למשכנתאות יש מידה רבה של גמישות לגבי אלמנטים הלוואה, כגון כובעים, מדדים המשמשים עבור התאמות ושולי הפרמיה. זה קל יחסית עבור לווים להיכשל להבין את המורכבות ואת interrelated תנאי ההלוואות שלהם, אשר יכול להוביל לשינויים בלתי צפויים תשלומים חודשיים בעייתיים. דוגמה אחת, כפי שהוזכר לעיל, היא מקרה שבו לווה סבור שהוא מוגן מפני גידול חודשי גדול על ידי עליית שווי על כל התאמה, אך הוא אינו מבחין כי שווי אינו חל על ההתאמה הראשונית של הריבית.

הפחתות שליליות הלוואות

סיכון אחד עם כמה משכנתאות בריבית משתנה הוא הלוואה הפחתה שלילי, וזה מצב שבו לווה יכול למעשה בסופו של דבר בגלל יותר לאחר ששילם על ההלוואה במשך שנים רבות ממה שהוא עשה בתחילת של ההלוואה. הסיבה לכך היא בדרך כלל כי הלוואה יש מכסה על סכום התשלום החודשי יכול להגדיל, אבל כי מכסה אינו מתאים עם הסכום הריבית מותר להגדיל. התוצאה היא מצב שבו סכום התשלום החודשי אינו מכסה את כל הריבית עקב ההלוואה. יתרת הנותרים הוא הוסיף אז על החוב הכולל של הלווה, את יתרת הקרן, וכתוצאה מכך הלווה צריך לשלם ריבית על הריבית.