בית הוא כנראה ההשקעה הגדולה ביותר שתעשה אי פעם, ואם אתה כמו רוב, תצטרך משכנתא כדי לממן את זה. משכנתאות הן הלוואות מובטחות על ידי הנדל"ן המצוין - כלומר, את הבית כי ההלוואה נמצאת בשימוש כדי לרכוש. תלוי בגורמים כמו ניקוד האשראי שלך, ההיסטוריה התעסוקה ואת יחס ההלוואה (LTV) יחס, אתה עשוי להיות הציע משכנתא הממשלה, subprime משכנתא או משהו בין: משכנתא Alt. הנה, אנחנו לוקחים מבט מהיר על המשכנתא Alt-A, ולמה וול סטריט רוצה להחזיר אותם.

Alt-A Basics

רוב המשכנתאות הן פריים או subprime. ראשוני משכנתאות מוצעים ללווים בעלי ציונים גבוהים האשראי (ולכן, הסיכון נמוך), לבוא עם ריבית נמוכה יותר. משכנתאות Subprime ללכת ללווים עם ציונים אשראי נמוך יותר - כדי לפצות על הסיכון הוסיף - המלווים תשלום ריבית גבוהה יותר עליהם. משכנתאות Alt-A הם הלוואות הנופל איפשהו בין ראש הממשלה ו subprime בקטגוריה של סיכון וריבית. (לפרטים נוספים, ראה כיצד שיעורי הריבית לעבוד על משכנתא .)

-

מאפיינים

אחד המאפיינים המגדירים של Alt-As הוא שהם בדרך כלל בעלי תיעוד נמוך או ללא תיעוד, כלומר הלווה אינו חייב לתעד (או להוכיח) הכנסותיו, נכסיו והוצאותיו. במקום תיעוד ואימות, הלוואות אלה מעובדות על בסיס ההכנסה האמורה של הלווה, הנכסים וההוצאות. זה יהיה קל לעשות משהו על היישום. (לפרטים נוספים, ראה למעלה 6 משכנתאות טעויות .)

מאפיין נוסף של Alt-As הוא כי לעתים קרובות יש להם תשלום נמוך יחסית, יחס LTV גבוה המקביל. עם משכנתא הממשלה, LTV הוא בדרך כלל 80% או פחות. עם Alt-A, LTV יכול להיות 100%; במקרה זה, הלווה לא צריך לשים כסף למטה.

יחס החוב להכנסה (DTI) ב- Alt-As גם נוטה להיות מעט יותר גמיש מאשר על משכנתאות אחרות. ויתורים אלה מאפשרים למעשה לווים לקנות בית יותר ממה שהם עשויים להיות מסוגלים להרשות לעצמם. ככזה, AL-A לווים נמצאים בסיכון גבוה יותר של ברירת המחדל מאשר לווים הממשלה - ולכן מחיר גבוה יותר.

אם אתה מציע משכנתא שנראית גדולה יותר ממה שחשבת שאתה יכול לקבל - והם מתבקשים פחות מידע רקע וגבה ריבית יותר ממה שציפית - להיות בטוח שאתה לא מקבל משכנתא Alt-A במקרה . אפשרויות מחקר עם אחד או יותר משאיל יכול לעזור לך לקבוע כמה חכם הוא ללוות ומה אתה צריך לצפות לשלם על זה. אם אתה מחשיב אחד ההלוואות האלה, להיות בטוח שאתה יודע את חילופי לפני שאתה מסכים לזה.

שם ובחזרה שוב

Alt-As היו פופולריים מאוד בשנים שהובילו למשבר הסאבפריים שהחל ב -2007.הם נודעו בשם "הלוואות שקרן" כי לווים ומלווים כאחד יכול להגזים הכנסה ו / או נכסים כדי להעפיל הלווה עבור משכנתא גדולה יותר. כאשר אנשים הפכו overextended, רבים משכנתאות אלה נפל לתוך ברירת המחדל. אף כי אלט-אס לא היתה הצעד היחיד שהוביל למשבר הפיננסי, הם בהחלט תרמו לכך. כתוצאה מכך, הם היו תחת בדיקה קפדנית. (לקבלת מידע נוסף, ראה מי אשם במשבר הסאבפריים? >

לאחר שהאבק התייצב, נחקקו תקני ההלוואות הדוקים יותר, ו- Alt-As הפך לנחלת העבר. עכשיו, עם זאת, חברות השקעה, מחפש דרך להרוויח תשואה טובה בעולם של ריבית נמוכה, הם לובי המלווים לעשות יותר Alt-A הלוואות. זה היה בשקט בעבודות במשך זמן מה, אבל קיבל תשומת לב במאמר שהופיע ב"וול סטריט ג'ורנל "ב -1 בפברואר 2016." מנהלי כספים גדולים, כולל נויברגר ברמן, Pacific Investment Management Co. ושותף של Blackstone Group LP הם המלווים בלוביסטים לעשות יותר מהלוואות "שקרניות" אלה - או אפילו לקנות חברות הלוואה, כדי לשלוט יותר באספקה ​​עצמה ", נכתב בג'ורנל.

אפשרות טובה עבור כמה

למרות הרגישות שלהם להונאה - הן של לווים והן מלווים - Alt - כפי יכול להיות אופציה טובה (ולפעמים האופציה היחידה) עבור לווים שאינם מסוגלים לתעד נכסים ו / או הכנסה עקבית. בעלי עסקים קטנים, למשל, אולי יתקשו לתעד את מקור הכספים עבור מקדמה, או עלול להיפגע על ידי נתוני הרווח הנקי שלהם - אשר ניתן להוריד על ידי ניכויים עסקיים. "לווים עצמאיים מנסים למחוק הוצאות רבות ככל האפשר, אך טקטיקה זו עלולה לפגוע בהם בעת הבטחת הלוואה", אמר פטריק רופנר, סגן נשיא המשכנתאות בחברת שיקגו מובטחת בשיקגו, ל- US News & World להגיש תלונה.

עבור לווים במצב זה, אשר אחרת עלול להיות בעיה להבטיח מימון, Alt- כמו יכול לספק חלופה.

השורה התחתונה

ההתפשטות של התעללות עם משכנתאות Alt-A היה גורם תורם למשבר הסאבפריים משבר. להחזיר אותם עכשיו לטובת חברות השקעה נראה כמו רעיון רע. איינשטיין אמר כי הטירוף הוא "עושה את אותו הדבר שוב ושוב ומצפים לתוצאות שונות. "האם וול סטריט באמת מצפה שהדברים יסתדרו אחרת הפעם?