מגוון מביך של משכנתאות עשוי להיות זמין, אבל עבור רוב homebuyers, יש, בפועל, רק אחד.

המשכנתא של 30 שנה היא למעשה אב טיפוס אמריקני, פשטידת תפוחים של מכשירים פיננסיים. זהו הנתיב שבו דורות של אמריקאים לקחו לראשונה בעלות על הבית. לדברי איגוד הבנקים למשכנתאות, רוב האנשים המבקשים משכנתאות חלים על משכנתאות 30 שנה. אבל רבים מאותם קונים אולי היה טוב יותר שימש אם הם בחרו במקום 15 שנה משכנתא בריבית קבועה; האחות הצעירה של 30 שנה והפחות פופולארית. ההלוואות דומות מבחינה מבנית - ההבדל העיקרי הוא המונח. (ראה גם, מדריך רכישת בית ב U. S. )

הלוואה לטווח קצר פירושו תשלום חודשי גבוה יותר, מה שהופך את המשכנתא ל -15 שנה נראית פחות סבירה. אבל, למעשה, טווח קצר עושה את ההלוואה זול יותר בכמה חזיתות - על פני כל החיים של הלוואה, משכנתא של 30 שנה בסופו של דבר עולה יותר מאשר להכפיל את האופציה של 15 שנה.

כיצד המונח משפיע על עלות

הנהג העיקרי של עלויות גבוהות יותר הוא הזמן. משכנתא היא פשוט סוג מסוים של הלוואה לטווח - אחד מאובטח על ידי נדל"ן - וכן הלוואה לטווח, הלווה משלם ריבית מחושב על בסיס שנתי כנגד יתרת החוב של ההלוואה. הן הריבית והן התשלום החודשי קבועים.

כי התשלום החודשי הוא קבוע, החלק הולך לשלם ריבית וחלק הולך לשלם שינוי הקרן לאורך זמן. בהתחלה, כי יתרת ההלוואה היא כל כך גבוהה, רוב התשלום הוא עניין. אבל ככל שהיתרות מצטמצמות, גם נתח הריבית יורד, והמניה הולכת וגדלה. (לקבלת הסברים נוספים, ראה הדרכה של Investopedia יסודות המשכנתא .)

בתוך 30 שנה ההלוואה, כמובן, כי האיזון מתכווץ הרבה יותר לאט - ביעילות, אתה שוכרים את אותה כמות של כסף עבור יותר מכפליים. (זה יותר מאשר פעמיים, ולא רק פעמיים, כי במשכנתא של 30 שנה, יתרת הקרן אינה יורדת בקצב מהיר כמו הלוואה של 15 שנה). כאשר הריבית היא 4% , לווה ממש משלם כמעט 2. 2 פעמים ריבית יותר ללוות את אותה כמות של קרן מעל 30 שנים לעומת הלוואה של 15 שנה.

ההבדלים בריבית

יתר על כן, כי הלוואות ל -15 שנה הם פחות מסוכנים לבנקים מאשר הלוואות ל -30 שנה, ומכיוון שזה עולה הבנקים פחות כדי לבצע הלוואות לטווח קצר יותר מאשר הלוואות לטווח ארוך, הצרכנים לשלם נמוך יותר הריבית על משכנתא של 15 שנה - בכל מקום מרבע אחוז עד אחוז מלא (או נקודה) פחות. והסוכנויות הנתמכות על ידי הממשלה, המממנות את מרבית המשכנתאות, מטילות עמלות נוספות, הנקראות התאמות ברמת ההלוואה, מה שהופך את המשכנתאות ל -30 שנה יקרות יותר.

פאני מיי פרדי מאק תשלום התאמות מחיר ללווים שיש להם ציונים נמוכים האשראי או לשים פחות כסף.

"חלק מההתאמות מחיר ברמת ההלוואה הקיימות על 30 שנה לא קיים על 15 שנה", אומר ג 'יימס מורין, סגן נשיא בכיר של הלוואות קמעונאיות ב Norcom למשכנתאות ב Avon, רוב האנשים, על פי כדי מורין, לגלגל את דמי לתוך המשכנתא שלהם עבור שיעור גבוה יותר מאשר לשלם להם על הסף.

תארו לעצמכם, אם כן, הלוואה $ 300, 000, זמין ב 4% במשך 30 שנים או ב 3. 25% במשך 15 שנים. ההשפעה המשולבת של ההפחתה המהירה יותר והריבית הנמוכה יותר פירושה כי גיוס ההון ל -15 שנים בלבד יעלה ל -79 $, 441, לעומת 215 $, 609 מעל 30 שנה, או כמעט שני שלישים פחות.

לשפשף, כמובן, הוא התשלום החודשי. המחיר עבור חיסכון כל כך הרבה כסף בטווח הארוך הוא הוצאה חודשית גבוהה בהרבה: התשלום על הלוואה היפותטית שלנו 15 שנה הוא $ 2, 108, או כמעט 50% יותר מאשר התשלום החודשי עבור ההלוואה 30 שנה ($ 1, 432).

אם אתה עומד לפרוש

אם אתה יכול להרשות לעצמך את התשלום גבוה יותר, זה האינטרס שלך ללכת עם ההלוואה קצר יותר, במיוחד אם אתה מתקרב פרישה כאשר תהיה תלויה בהכנסה קבועה.

עבור כמה מומחים, להיות מסוגל להרשות לעצמו את התשלום גבוה יותר כולל יום גשום קרן תחוב משם - על פי בוב וולטרס, הכלכלן הראשי של Quicken הלוואות, החיסכון הנזיל שלך צריך להגיע לפחות שנה של הכנסה. מה מתכננים פיננסיים כמו על המשכנתא של 15 שנה היא כי זה למעשה "חיסכון בכפייה", בצורה של הון בנכס כי בדרך כלל מעריך. (למרות כמו מניות אחרות, בתים לעלות וליפול ערך).

שוקל קולג 'ו פרישה חיסכון מטרות

ישנם מקרים בהם לווה עשוי להיות תמריצים לשמור ולהשקיע את הכסף במקום אחר, כמו חשבון 529 עבור שכר לימוד במכללה או חשבון פרישה 401 (k), שבו המעסיק תואם את התרומות של הלווה. עם שיעורי המשכנתא נמוך כל כך, הלווה יכול, בתיאוריה, לבחור ללוות עם שטר של 30 שנה, ולהשקיע את ההבדל בין התשלום החודשי נמוך יותר את הסכום הגבוה הוא או היא היו משלמים מדי חודש על 15 שנה משכנתא.

לדוגמה, בדוגמה הקודמת, הלוואה חודשית של הלוואה ל -15 שנה היתה 2 $, 108, והתשלום החודשי ל -30 שנה היה 1 $, 432. לווה יכול להשקיע את ההפרש של 676 $ במקום אחר.

החישוב האחורי הוא כמה (או אם) את ההחזר על ההשקעה החיצונית, פחות מס רווחי ההון שאתה חייב על זה, עולה על הריבית על המשכנתא, לאחר חשבונאות עבור הריבית על המשכנתא - ניכוי. (עבור מישהו בסוגריים 25% מס, הניכוי עשוי להפחית את הריבית המשכנתא יעיל מ, למשל, 4% עד 3%.)

זה גמביט, לעומת זאת, דורש נטייה לסיכון, על פי Shashin Shah, מתכנן פיננסי מוסמך בדאלאס, כי הלווה יצטרך להשקיע במניות תנודתי.

"כרגע אין השקעות קבועות הכנסה שיניב תשואה גבוהה מספיק כדי להפוך את העבודה הזאת", אומר שאה.זה גם דורש משמעת כדי להשקיע באופן שיטתי את המקבילה של אלה הפרשים חודשי ואת הזמן להתמקד ההשקעות, אשר, אומר שאה, רוב האנשים חסרים.

(לקבלת מידע נוסף על השיקולים המיוחדים של קבלת משכנתא בשלבי חיים שונים, ראה קבלת משכנתא ב 20s שלך ו קבלת משכנתא ב 50 שלך )

הטוב ביותר של שני העולמות אפשרות?

רוב הלווים כנראה גם חסרים - או לפחות חושבים שהם חסרים - את האמצעים לעשות את התשלומים הגבוהים הנדרשים על ידי משכנתא של 15 שנה. אבל יש פתרון פשוט ל -30 שנה לווים כדי ללכוד את רוב החיסכון של משכנתא קצר יותר: פשוט לעשות את התשלומים הגדולים של לוח הזמנים של 15 שנה על המשכנתא שלך 30 שנה, בהנחה המשכנתא אין עונש מראש.

אתה זכאי לכוון את התשלומים הנוספים לקרן, ואם אתה מבצע את התשלומים באופן עקבי, אתה תשלם את המשכנתא ב -15 שנים. אם פעמים להיות הדוק, אתה תמיד יכול ליפול בחזרה לתשלומים הרגילים, נמוך יותר של לוח הזמנים של 30 שנה.

(ראה גם היתרונות והחסרונות של משכנתא ל -15 שנה ו היתרונות והחסרונות של משכנתא 30 שנה.)

השורה התחתונה

קונים רבים היו להיות שמרו היטב אם הם בחרו משכנתא בריבית קבועה של 15 שנה במקום משכנתא של 30 שנה. ריבית נמוכה יותר לטווח קצר אומר שאתה תשלם הרבה פחות עבור ההלוואה שלך. לעשות את עצמך במתמטיקה באמצעות מחשבון המשכנתא של Investopedia.

וכמו שאה אומר: "אין לקוח אחד שיש לנו מי שילם את הבית שלהם כי מעולם לא הרגשתי רע על זה. "לשפשף את התשלום החודשי גבוה יותר, וזה הגיוני לשקול את הערך של משכנתא פחות יקר כנגד סדרי עדיפויות חיסכון אחרים כמו מכללה, פרישה קרן יום גשום.

(אתה עשוי להתעניין גם ב קריאה 6 טיפים כדי לקבל אושר למשכנתא ו משכנתאות: כמה אתה יכול להרשות לעצמך? )