ריבית בלבד (IO) משכנתאות פופולריים בקרב המלווים ולווים בשל יכולתם לאפשר לבעלי בתים לממן בתים עם משכנתאות הם אולי לא אחרת זכאי. הלוואות אלה, אשר דורשים תשלומי הלוואה חודשיים קטנים יותר מאשר הלוואות קונבנציונאלי, פירעון ההלוואה, יכול להיות יתרון גדול לראשונה בעלי בתים או לווים מצפים לעליות משמעותיות ההכנסה הפנויה שלהם. עם זאת, הלוואות אלה יכולים גם להיות מסוכן עבור לווים מי mismanage הכספים שלהם.

-> ->

במאמר זה, נדון איך זה סוג של מימון עשוי להשפיע על המצב הפיסקלי של הלווה ולהשוות אותו למימון קונבנציונאלי.

אם אתה שוקל גם לחפש קונבנציונאלי משכנתא בריבית קבועה, אתה יכול להמשיך את המחקר באמצעות מחשבון משכנתא כמו אחד למטה.

רציף עבור המלווים

משכנתאות שיעור מתכוונן (ARM), אשר יש תשלומים ראשוניים, כי הם בדרך כלל קטנים משמעותית מאשר התשלומים העתידיים שלהם שיעור קבוע, שיחק חלק גדול את שיעורי ההלוואה ברירת המחדל הגוברת שהתרחשה במהלך משבר subprime של 2007. לווים אשר הימור כי ההכנסות שלהם יגדל לפחות מהר ככל להגדיל את תשלומי המשכנתא שלהם עשוי למצוא שהם לא יכולים להרשות לעצמם את קצב ההתאמות השנתית או את קצבאות קבועה בשיעור גבוה יותר.

התשלומים החודשיים על משכנתאות IO נמוכים יותר מאלו של המשכנתא המשכנתא המשכנתא המשכנתא כי הם אינם דורשים תשלום קרן במהלך חלק מתקופת ההלוואה. הלוואה ההלוואה עשויה להיות מוגברת על ידי המלווים כדי לאפשר ללווים כדי להעפיל הלוואות כי הם הרבה יותר גדול מאשר משכנתא קונבנציונלית דומה. בארצות הברית, משכנתאות IO נוטים להיות מובנים כמו הלוואות ל -30 שנה שיש להם 5 או 10 שנים של תשלומי ריבית בלבד. לאחר מכן, את התשלומים מלא הפחתה על יתרת החיים של ההלוואה. שיעורי הריבית בדרך כלל לצוף במהלך תקופת הריבית בלבד ולעיתים קרובות להתאים את התגובה לשינויים בריבית בשוק.

הריבית על המשכנתא IO הוא לעתים קרובות גבוה יותר מאשר שיעורי על משכנתא קונבנציונלית. הלוואות ריבית בלבד גם נוטים להיות כפופים לסיכון ברירת המחדל גבוה יותר מאשר הלוואות קונבנציונאלי. יתר על כן, המלווים אולי יש יותר להפסיד אם לווה ברירות מחדל על המשכנתא IO לעומת משכנתא קונבנציונאלי כי הלווה משלם את המנהלת בחזרה למלווה. במקרה הגרוע ביותר, כל הפחתה בשווי של הבית עלולה להפוך את הלווה מסוגל לבצע תשלומים, גם לאחר מכירת הנכס. זה יהיה גם לשמור על לווים מן היכולת למחזר את הנכס כאשר ההלוואה מתבגרת. לכן, כדי לפצות את המלווים על סיכון זה ברירת המחדל, הלווה כפוף פרמיית הסיכון מעל ההלוואות קונבנציונאלי פירעון ההלוואות. פרמיית סיכון זו באה לידי ביטוי בריבית גבוהה יותר.

זה סיכון ברירת המחדל ניתן לקזז את הפוטנציאל של הלוואה זו כדי להפחית את הסיכון מראש. כאשר השוק סבור כי ברירות עתידיות נמצאות במגמת ירידה, חלק מהמלווים, במיוחד אלו המאיחים את המשכנתאות הללו, יציעו את ההלוואות במרווחים מופחתים בשל יכולתם להגדיל את התשואה לפדיון (YTM) ולהשפיע על ערך ה - A אגרות חוב עם תשואות המושפעות ישירות על ידי תשלום מראש.

תחומי עניין בלבד משכנתאות קונבנציונלי

חשוב להבין כיצד מבנה התשלום IO משווה את ההחזר העיקרי חלופה. שקול שתי הלוואות עם התנאים הבאים. למטרות השוואתיות, ייעשה שימוש בהלוואת IO שאינה כוללת תקופת פירעון עיקרית.

200 $, 000, 30 שנה באופן מלא הפחתת ההלוואה קונבנציונאלי הלוואה קונבנציונלית עם ריבית 5% לעומת 200 $, 000 שנה ריבית רק הלוואה ללא הפחתה עם ריבית זהה יפיק את התוצאות הכספיות הבאות:

פריט	IO הלוואה (A)	הלוואה קונבנציונלית (B)	הפרש (AB )
תשלום חודשי (קרן וריבית)	833 $. 33	$ 1, 073. 64	- $ 240. 31
סך הכל ריבית ששולמה	$ 300, 000. 00	$ 186, 511. 57 <$ $ 113, 488. 43	סה"כ קרן ששולמה
$ 0. 00	$ 200, 000	- $ 200, 000	יתרת הקרן לפדיון
$ 200, 000	$ 0. 00	$ 200, 000	בתרחיש זה, אדם הנוטל את האפשרות לריבית בלבד ישלם 240 דולר. 31 פחות לחודש, נוסף 113 $, 488. 43 של עניין על פני החיים של ההלוואה, ובתום 30 שנה, עדיין חייב את המקורי 200 $ 000, כי היה במקור לווה. יתרת הקרן של ההלוואה מופחתת לאורך זמן, ומכיוון עלויות הריבית מבוססים על יתרת הקרן שטרם נפרעה, הלווה של הלוואה בריבית בלבד עומדת בפני האפשרות לשלם סכום משמעותי של ריבית נוספת על ההלוואה.

הטבות עבור לווים

היתרון של סוג זה של מימון היא שהיא מאפשרת ללווים, לא המלווה, כדי לקבוע את הסכום המתאים ואת השגה של הון שיצטברו על פני תקופת ההלוואה. הודות deductibility של ריבית המשכנתא, הלוואות משכנתא הם אחד המקורות הזול ביותר של הון. עם זאת, הוצאה חודשית גבוהה לשירות הלוואות אלה עשויים לעתים לכפות כמה בעלי בתים להשתמש יקר יותר לטווח קצר גיוס כגון כרטיסי אשראי אשראי קמעונאי מתקני כדי לגמור את החודש. באמצעות משכנתא IO כחלק מתוכנית פיננסית כוללת, בעלי בתים יכולים להשתמש גמישות התשלום העיקרי כדי להפחית מעת לעת את ההוצאות של הלוואות לטווח קצר. מילת המפתח כאן היא "מעת לעת", כי השעיית התשלום המתוכנן של הקרן על בסיס קבוע יכול בקלות להיות תירוץ לצרוך ועלול ליפול עמוק יותר החוב. (עבור קריאה בנושא, ראה

ניכוי מס ריבית משכנתאות .) יתרון נוסף של ההלוואה הריבית בלבד היא שזה יכול לעזור לרכך את ההשפעה של שינויים בחיים המשפיעים לרעה על ההכנסה הפנויה. משכנתאות קונבנציונאלי יכול להיות נטל משמעותי עבור אנשים כאשר מזומן זמין מופחת.דוגמאות לכך הן אובדן עבודה, הפרעה עסקית או הוצאה בלתי צפויה גדולה. אם ירידה זמנית של ההכנסה הפנויה מתרחשת, משכנתא ריבית בלבד יכול להשעות את תשלומי הקרן על משכנתאות, לשחרר את הכסף כדי לעזור להם לקבל בעלי בתים באמצעות downturn. מישהו עם מספיק משמעת עצמית פיננסית כדי לעקוב אחר תוכנית פיננסית מחושב יכול מראש את הסכום המתאים של הקרן לאורך זמן כדי לצבור את הסכום הרצוי ואת השגה של הון בבית, אבל עבור אחרים, ניהול כושל של אסטרטגיה זו עשויה להוביל אי יציבות פיננסית נוספת.

סיכונים עבור לווים

רק בהסתמך על משכנתא IO יהיה לעכב את הצטברות ההון בבית שלך, אשר יכול להיות מקור עושר מרכיב עבור עצמאות כלכלית כמו אחד מתקרב לגיל פרישה. הלווה לא ממושמע אשר מתכננת לבצע תשלומים גדולים יותר ויותר על פני החיים של ההלוואה מגלה כי חוסר יכולת להישאר עם תוכנית תשלום יכול להוביל overpaying את הסכום הרצוי של עניין. כאשר המשכנתא מתבגרת, הלווה סיכונים בשל תשלום בלון כי הוא גדול מהצפוי במקור. IO מימון דורש אינטרוספקציה כדי לקבל הבנה של מיומנויות ניהול פיננסי. זה סוג זה של בדיקת נאותות בעת כניסה הלוואה בריבית בלבד או כל מימון אחר, כי ישמור על בטוח מפני מלכודות פיננסיות.

אידיאלי לווים

איזה סוג של לווה צריך לשקול הלוואות IO? צעיר, בפעם הראשונה homeowner צפוי להשתמש רק עניין הביתה ההלוואה אבל הוא גם סביר ביותר להיתקל בבעיות אם הרווחים לא לגדול עם צעד עם העלאות של עלויות המשכנתא. מקצועי עם הכנסה בלתי צפויה או רווחים עם מרכיב משתנה גדול יכול להיות מתאים כראוי עבור סוג זה של הלוואה. לדוגמה, אנשי מקצוע אשר מרוויחים בונוסים גדולים במסגרת הפיצוי השנתי שלהם נהנים מתשלומים חודשיים נמוכים יותר ויכולים להשתמש בהפצה ההונית הגדולה כהון לתשלום סכום הקרן המתוכנן. אנשי מקצוע כגון ברוקרים שעובדים על מבנה ועדה אשר ההכנסות שלהם יכול להשתנות באופן דרמטי משנה לשנה יכול בהחלט ליהנות גמישות לשלם הקרן כאשר ההכנסה זמין.

יש מצב אחד שבו הלווה עשוי לשקול להיכנס למשכנתא IO ללא כוונה של אי פעם לבצע תשלום העיקרי לפני הפדיון. עבור משקיעים נדל"ן / ספקולנטים, הלוואות IO יכול להיות דרך יוצאת דופן של שימוש בכסף של אנשים אחרים כדי לנצל את התחזקות שוק הנדל"ן. (כדי ללמוד עוד על השקעות בנדל"ן, ראה

Exploring השקעות נדל"ן השקעות , השקעות נדל"ן ו חמישה דברים כל משקיע נדל"ן צריך לדעת . < באמצעות הלוואות IO עבור פרויקטים דיור, המשקיעים לשמור על עלויות התפעול הנוכחי נמוך ככל האפשר למקסם את הרווחים שלהם. מזומנים ששימשו אחר לפרעון הקרן משמשים להוצאות אחרות או ששימשו לשדרוג הנכס על מנת למקסם את הערך כאשר שוק הנדל "ן באותו אזור מגיע לשיאו.על ידי מכירת הנכס ערך מקסימלי ולאחר מכן להחזיר את ההלוואה באותו זמן, המשקיעים יכולים פוטנציאל לממש את שיעורי התשואה יוצאת דופן בשל כמויות נמוכות יחסית של ההון שלהם שהושקעו בעסקה. עם זאת, האסטרטגיה כולה יכולה לקרוס אם שוק הדיור עבור אזור זה הולך לתוך downturn. ספסר עשוי להפעיל את הכסף כדי לשלם את התשלומים החודשיים לפני שהוא מצליח למכור את הנכס במחיר הוגן. השורה התחתונה

IO הלוואות הן סוג של מימון הדורש המלווים להיות זהירים יותר בחיתום שלהם כדי להבטיח כי התגמולים עולים על הסיכונים של ברירת המחדל. עבור לווים, את היכולת להשעות תשלומי הקרן מעת לעת כדי לסייע ההסמכה הראשונית של הלוואה הביתה או לבודד אותם מהפחתות בלתי צפויות של ההכנסה הם הטבות שיובילו רבים לשקול הלוואות ריבית בלבד. עם זאת, למעט משקיעים הנדל"ן אשר ישתמש הון משאיל כדי לנצל את הקוצים המקומיים בערכים הנדל"ן, לווים באמצעות מימון מסוים זה חייב לוודא להעריך את היכולות שלהם להישאר בתוך תוכנית פיננסית ולא להשתמש הלוואות הביתה שלהם כמו דרך זולה לממן הרגלי הוצאה מופרזת.