מינוף הוא השימוש במכשירים פיננסיים שונים או בהלוואות הון כדי להגדיל את התשואה הפוטנציאלית של השקעה - וזה מונח נפוץ מאוד על וול סטריט ועל שוק הנדל"ן ברחוב Main. (למידע נוסף על השימושים השונים של מינוף השקעת השקעות ממונפות )

SEE: Net Tracker של Netopedia

קח את דרישת הרכישה המקובלת של מקדמה של 20% מקדמה - או $ 100, 000 על $ 500, 000 הנכס. הקונה הוא בעצם באמצעות אחוז קטן יחסית שלו או שלה כסף כדי לבצע את הרכישה, ואת רוב הכסף הוא להיות מסופק על ידי משאיל. משקיעים נדל"ן מתייחסים לעתים קרובות את יתרת מחיר הרכישה כמו "כסף של אנשים אחרים", שכן אנשים אחרים מאשר הלווה סיפק את הכסף הדרוש כדי לבצע את הרכישה.

בהנחה הנכס מעריך ב 5% בשנה, השווי הנקי של הלווה מרכישה זו יגדל ל 525 $, 000 רק 12 חודשים. השוואת רווח זה לרווח מרכישה unleveraged מדגיש כי הערך של מינוף. לדוגמה, אותו לווה יכול היה להשתמש $ 100, 000 לבצע באופן מלא, שילם מלא הרכישה של 100 $, 000 רכוש. בהנחה של אותו שיעור של 5% ייסוף, השווי הנקי של הקונה מהרכישה היה גדל $ 5, 000 במשך 12 חודשים לעומת $ 25,000 עבור הנכס יקר יותר. ההבדל $ 20, 000 ממחיש את פוטנציאל להגדיל את הערך הנקוב המסופק באמצעות העסקת מינוף. עכשיו, תמונה כי 5% להרוויח בכל שנה במשך 20 שנה. עם הזמן, השימוש במינוף יכול להיות בעל השפעה משמעותית וחיובית על השווי הנקי שלך.

-> ->

דרכים לגשת למינוף

הדרך הקלה ביותר לגשת למינוף היא להשתמש בכסף שלך. במקרה של משכנתא, תקן 20% מקדמה מקבל לך 100% של הבית שבו אתה רוצה לחיות. כמה תוכניות משכנתא לתת לך לשים אפילו פחות כסף למטה.

אם אתה רוכש את הנכס כהשקעה, ייתכן שאתה נמצא במצב שבו השותפים שלך לספק קצת (או אפילו את כל) הכסף. כמו כן, כמה המוכרים מוכנים לממן חלק ממחיר הרכישה של הנכס שהם רוצים למכור. תחת הסדר כזה, אתה יכול לרכוש נכס עם מעט כסף למטה, ובמקרים מסוימים, אין כסף למטה בכלל.

->

Infomercials, הונאות ומציאות

• תמונות של ללא כסף למטה רכישות להביא בחשבון אלה infomercials לילה מאוחרת, שם pitchmen מדבר חלקה מציע שאתה יכול להרוויח מיליוני דולרים לקנות נכסים ללא כסף למטה. אמנם זה אפשרי, יש כמה שאלות שאתה צריך לשאול את עצמך לפני לקפוץ:
• כמה אנשים אתה יודע באופן אישי שהפכו מיליונרים עבודה 20 שעות בשבוע, כי אנשים אחרים מכרו אותם נדל"ן יקר ללא כסף למטה?

אם היה לך תוכנית גאון לפיה אנשים נתנו לך מיליוני דולרים בשווי של כסף או נדל"ן ללא כסף למטה, למה היית צריך לעשות מאוחר בלילה infomercials מכירת נדל"ן רכישת שיעורים?

הסכנות של מינוף

בדיוק כמו מינוף יכול לעבוד בשמך, זה יכול גם לפעול נגדך. Revisiting הדוגמה הקודמת שלנו, אם אתה משתמש $ 100, 000 תשלום למטה כדי לרכוש 500 $, 000 הביתה, ואת מחירי הנדל"ן באזור שלך ירידה במשך כמה שנים ברציפות, המינוף פועל בכיוון ההפוך. אחרי שנה אחת, שלך $ 500, 000 רכוש יכול להיות שווה $ 475, 000 אם זה depreciates ב -5%. שנה לאחר מכן, זה יכול להיות שווה 451 $, 250 - הפסד בהון של 48 $, 750.

תחת אותו 5% ירידה במחיר תרחיש, אם כי $ 100, 000 שימשו עבור כל רכישה במזומן של 100 $, 000 הביתה, הקונה היה מאבד רק 5 $, 000 בשנה הראשונה מחירי הבתים נפלו. ב שוקי הנדל"ן שבו המחירים נופלים באופן משמעותי, בעלי בתים יכולים בסופו של דבר בגלל יותר כסף על הבית מאשר את הבית שווה באמת. עבור המשקיעים, ירידת מחירים יכול להפחית או אפילו לחסל רווחים. אם דמי השכירות נופלים מדי, התוצאה יכולה להיות נכס שלא ניתן להשכיר במחיר שיכסה את עלות המשכנתא והוצאות אחרות. (אם אתה שוקל להיות בעל הבית, קרא את טיפים עבור בעל בית פוטנציאלי ו להפוך בעל הבית: יותר צרות מאשר זה שווה?

עבור היתרונות והחסרונות.) > הבעיות להגיע אפילו גדול יותר כאשר יחידות מרובות מעורבים, כמו משקיעים הנדל"ן לעתים קרובות לשים למטה כמו מעט כסף ככל האפשר. המטרה היא למנף את הכסף שלך על ידי לקיחת שליטה של ​​100% מהנכסים תוך רק להוריד 20% מהערך. קח את 500,000 $, שבדקנו בדוגמה הקודמת שלנו. מאז הבית נרכש עם $ 100, 000 כמקדמה, אם הערך של הבית יורד ב -30%, הבית שווה רק 350 $, 000 אבל המשקיע עדיין חייב לשלם ריבית הקרן על הערך המלא של 400 $, 000 הלוואה. אם הסכום שהמשקיע מקבל בשכר הדירה יורד מדי, התוצאה יכולה להיות ברירת המחדל על הנכס. אם המשקיע היה באמצעות תזרים מזומנים מן הנכס הזה כדי לשלם את המשכנתא על נכסים אחרים, אובדן הכנסה יכול לייצר אפקט דומינו שיכול בסופו של דבר עם תיק שלם טרפה על הלוואה אחת רע על נכס אחד.

מינוף אתה יכול לחיות עם … ו ב!

למרות שהם אולי לא לחשוב על זה כמו מינוף, רוב האנשים משתמשים משכנתא כאשר הם קונים בית. הם משלמים את ההלוואה על פני תקופה של שנים או עשורים, כל הזמן מקבל ליהנות השימוש של הנכס. המוסר של הסיפור הוא כי מינוף הוא כלי נפוץ הפועל היטב, כאשר נעשה שימוש זהיר.

כדי ללמוד על ההטבות של השקעות נדל"ן, ראה שלנו היכרות עם השקעות נדל"ן השקעות ו השקעות נדל"ן .

-> -