a:

שיעור ההיוון הוא הבסיס הבסיסי ביותר להשוואה בין נכסי ההשקעה. זה מקביל לשיעור התשואה האפקטיבי המשוער על השקעה ביטחונית טיפוסית. לדוגמה, $ 100, 000 כל במזומן נכס עם שווי של כובע 4. 5% יניב את אותן תשואות כמו $ 100, 000 השקיעו ניירות ערך ב 4. 5%. נתון זה מסייע למשקיעים הנדל"ן לקבוע את השימוש הטוב ביותר של קרנות ההשקעה שלהם.

-> ->

חישוב שיעור ההיוון

נוסחה פשוטה לחישוב שיעור ההיוון היא הרווח הנקי מפעולות רגילות, מחולק בסך עלויות הרכישה. נוסחה זו היא למעשה ההופכי של מחיר סטנדרטי / מכפיל מרובות.

ניתן לחשב את הרווח התפעולי נטו על ידי הפחתת ההכנסות ברוטו מכל עלויות הניהול, עלויות שירות, אחזקה, ביטוח, מסים ועלויות תפעול אחרות. ההכנסה התפעולית נטו אינה אחראית לתשלומי המשכנתא.

עלויות רכישה גבוהות ממחיר הרכישה הנקוב. הם חייבים להסביר את דמי התיווך ואת עלויות הסגירה. אם הנכס אינו מוכן להשכרה, כל עלויות שנגרמו לשיקום צריך להיכלל גם כן.

המשקיעים חייבים להשוות שיעורי היוון הכוללים את אותן עלויות. לדוגמה, אין זה נכון להשוות שיעור היוון אחד המנכה את דמי השכירות על בסיס משרות פנויות שנתיות ממוצעות, והשני שאינו מבצע הנחה כזו.

חשיבות שיעור ההיוון

השימוש בראש ובראשונה בשיעורי ההיוון הוא להפלות בין הזדמנויות השקעה שונות. אם השקעה ביטחונית מציעה תשואה של 4% לנכס ושיעור היוון של 8%, משקיע עשוי להתמקד בנכס.

שיעורי ההיוון יכולים גם ליצור מגמות עבור בעלי נכסים מסחריים. מגמות יכולות להראות היכן השוק יכול לעמוד, ומאפשר התאמות על בסיס דמי השכירות המשוערים.

יש גבול לתועלת שיעור ההיוון; נכסים להשקעה עם תזרימי מזומנים לא סדירים או מסובכים לא יכולים להסתמך על שיעורי היוון פשוטים. זה יהיה הכי טוב להסתמך על ניתוח תזרים מזומנים בהנחה במקום.