ישנם שני מוסדות ענקיים בתעשיית המשכנתאות בארה"ב: פאני מיי ופרדי מאק. רוב האנשים שמעו עליהם, אבל מעטים מבינים מה הם עושים או את התפקיד החשוב שהם ממלאים מימון homeownership האמריקאי. גם רוב האנשים מבינים את הסיכון השיטתי הפוטנציאלי שהם מציבים לכל המערכת הפיננסית שלנו. במאמר זה נדון במה הם עושים, מצבם הממשלתי (GSE), משימותיהם הציבוריות וכיצד הם מרוויחים. לאחר מכן נחקור את הסכנה שהמיתמות הללו יכולות להוות למשקיע המשכנתאות אם לא יצליחו לנהל את הסיכון באופן יעיל. זכור, כאשר הענקים נופלים, זה האיכרים שמקבלים סחיטה.

->

מה הם עושים
פאני מיי פרדי מאק לרכוש ולהבטיח משכנתאות באמצעות המשכנתא בשוק המשני. הם אינם מקורם או משכנתאות שירות.

יצרני משכנתא מוכרים משכנתאות ישירות לפאני מיי ופרדי מאק, או מחליפים ביניהם משכנתא תמורת ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBSs) המגובים באותם משכנתאות, אך נושאים את הערבות הנוספת לתשלום הקרן במועד. ריבית לבעל נייר הערך. כאשר מייסדי המשכנתאות מוכרים משכנתאות לפאני מיי או לפרדי מאק, או למכור את ה- MBS שהונפקו להם, זה בתורו משחרר את הכספים ששימשו להפקת המשכנתאות, כך שהמוציאים יוכלו ליצור משכנתאות עוד יותר. גם פאני מיי ופרדי מאק משקיעות בכסף גדול ב- MBS שלהן במה שמכונה תיקי ההשקעות שלהן.

בקיצור, הם להקל על זרימת כסף וול סטריט לרחוב הראשי.

SEE: מאחורי הקלעים של המשכנתא שלך

הממשלה ממומנים Enterprises
פאני מיי ופרדי מאק הם GSEs. שניהם נוצרו על ידי מעשי הקונגרס; פאני מיי ב -1938 ופרדי מאק ב -1970. הן חברות ציבוריות הנסחרות כדי לשרת שליחות ציבורית. מניותיהם נסחרות בבורסת NYSE תחת הסמלים FNM ו- FRE, בהתאמה. בעוד הם חברות ציבוריות, בגלל שלהם Charters, יש להם את הקשרים הבאים עם הממשלה הפדרלית:

• שתי החברות יש דירקטוריון המורכב מ 18 חברים, חמישה מהם ממונים על ידי נשיא ארצות הברית.
• כדי לתמוך נזילות שלהם, שר האוצר, אך לא נדרש, לרכוש עד $ 2. 25 מיליארד ניירות ערך מכל חברה.
• שתי החברות פטורות ממס המדינה ומסים מקומיים. בגלל הקשרים האלה, השוק נוטה להאמין כי ניירות הערך שהונפקו על ידי פאני מיי ופרדי מאק לשאת ערבות משתמעת של ממשלת U. במילים אחרות, השוק מאמין שאם משהו היה להשתבש אצל פאני מיי או פרדי מאק, ממשלת U. S היה צעד כדי לשחרר אותם החוצה.ערבות משתמעת זו משתקפת על ידי כמה זול הם יכולים לגשת מימון. פאני מיי ופרדי מאק מסוגלים להנפיק חוב של חברות, הידוע בשם "אג"ח סוכנות", בתשואות נמוך יותר מאשר מוסדות אחרים.

Fannie Mae's ו- Fredyie Mac מטרתו ומשימתו הציבורית

לפי המטרות שלהם, המטרה הציבורית של פאני מיי ופרדי מאק היא להקל על הזרימה המתמדת של משכנתאות בעלות נמוכה.
שלהם כוללים את הבאים:

המוקד היחיד שלהם הוא שוק המשכנתאות למגורים. הם אינם רשאים להיכנס לקווי עסקים לא קשורים או להפסיק את התמיכה בשוק המשכנתאות למגורים.

• המשכנתאות שהם רוכשים וערובה חייבים להיות מתחת לסכום שצוין על ידי משרד הפיקוח הפדרלי של משקי הבית Enterprise (OFHEO).
• הם חסומים מלהיכנס לעסקים של חברות מימון אחרות דיור - משכנתא המקור, למשל.
• הם חייבים לעמוד ביעדים שנתיים שהוקמה על ידי מחלקת השיכון ופיתוח עירוני (HUD). מטרות אלה מתמקדות סביב הכנסה נמוכה ומתונה דיור דיור מיעוטים.
• הם כפופים לדרישות הון סיכון ומזערי מינימלי ובחינות שנתיות של OFHEO.
• אתר האינטרנט של פרדי מאק קובע כי המשימה שלה היא לספק נזילות, יציבות, affordability לשוק הדיור. אתר האינטרנט של Fannie Mae קובע כי המשימה שלה היא להרחיב את דיור בר השגה ולהביא הון עולמי לקהילות המקומיות כדי לשרת את שוק הדיור U. S.. (כדי להמשיך לקרוא על הנדל"ן, ראה

השקעות בנדל"ן עסקאות נדל"ן חכם שלנו היכרות עם השקעות נדל"ן חברות מונעות עם משימה ציבורית אל תטעו - פאני מיי ופרדי מאק מונעים על ידי רווחים, כפי שהבעלים שלהם דורשים. בעת מילוי המשימה הציבורית שלהם, הם עושים את הרווח בשתי דרכים עיקריות: הכנסה דמי הבטחת תיקי שמירה.

ראשית, בואו לכסות הכנסה דמי הבטחת, או "g- עמלות". Fannie Mae ו Freddie Mac לשמור על אחוז מסוים של כל תשלום המשכנתא עבור כל משכנתא הם מובטחת תשלום במועד של קרן וריבית לבעלים MBS (משקיע). לדוגמה, כל תשלום המשכנתא החודשי יכול להיות שבור למטה לתוך הקרן ועניין.
ראשי ועניין, כפי שנאסף על ידי משכנתא, הוא עבר על אחת שתי החברות, נניח פאני מיי. פאני מיי ואז מעביר את הקרן ואת הריבית יחד עם בעל המשכנתאות מגובה; עם זאת, היא שומרת על אחוז מסוים של הריבית כמו דמי הערבות - בדרך כלל בין 0. 12% ו - 0. 50% בשנה. תחשוב על זה כעל פוליסת ביטוח. יש לקוות פאני מיי אוסף יותר בהכנסה דמי ערובה ממה שהיא משלמת לבעלי המניות המגובים משכנתאות שלה בגלל ברירת המחדל של הלווה. זו פוליסת ביטוח גדולה מאוד. בסוף שנת 2006, שתי החברות היו ערבויות אשראי על 2 $. 9 טריליון של MBS, על פי מזכיר האוצר רוברט ק 'סטיל (15 מרס 2007 עדות לפני U.ס בית ועדת השירותים הפיננסיים על GSE הרפורמית).

1. שנית, פאני מיי ופרדי מאק מחזיקות תיקי משכנתאות עצומים ומובטחות. הם משקיעים הרבה בכוחות עצמם - זה לזה - ניירות ערך. בגלל הערבות הפדרלית מרומזת שלהם, כפי שנדון קודם לכן, הם יכולים להנפיק חוב בתשואות נמוך יותר מאשר תאגידים אחרים כדי לממן את תיקי שמרו שלהם. במילים אחרות, הם יכולים להרוויח מרווח על תיקי שלהם אשר פוטנציאל גדול יותר מאשר מוסדות אחרים בגלל יתרון זה מימון. לומר את גודל תיקי שלהם הוא עצום הוא לשון המעטה. בשנת 2006, תיקי המשכנתאות המשולבים של שתי החברות היו 1 $. 4 טריליון, שוב על פי פלדה (15 מרס 2007).

   פיקוח על פאני מיי ופרדי מאק

2. פאני מיי ופרדי מאק מוסדרים על ידי OFHEO ו- HUD. OFHEO מסדיר את הבטיחות הפיננסית והצלילות של פאני מיי ופרדי מאק, לרבות יישום, אכיפה ומעקב אחר תקני ההון שלהם והגבלת גודל תיקי ההשקעות שלהם. OFHEO גם קובע את גבולות ההלוואה השנתי תואם. HUD יש אחריות על המשימה הדיור של פאני מיי ופרדי מאק. כל תוכניות הלוואה חדשה שהם עשויים להשתתף (רכישה ו / או ערבות) חייב להיות מאושר על ידי HUD. בנוסף, HUD קובע מטרות שנתיות עבור Fannie Mae ו Freddie Mac לבצע את משימת הדיור שלהם. מטרות אלה מתמקדות בדיור הכנסה נמוך ומתון ודיור למיעוטים.

יותר מדי סיכון מרוכז בשתי חברות עם קשרים פדרליים?
אין ספק כי פאני מיי פרדי מאק לשחק תפקידים קריטיים במערכת הדיור שלנו האוצר. עם זאת, קיימת סכנה שיש סיכון כה מרוכז רק שתי חברות. הם מנהלים כמות עצומה של אשראי וסיכון ריבית. אם משהו השתבש עם ניהול הסיכונים שלהם ו / או ניהול תיקי השקעות, אין ספק כי כאב ומתח יורגשו בכל השווקים הפיננסיים ברחבי העולם. מבקרים רבים סבורים, כי בשל גודלם ומורכבותם של ניהול המשכנתאות, הם מהווים סיכון גדול מדי לכלכלתנו. יתר על כן, יש הסבורים Fannie Mae ו פרדי מק יש יתרון לא הוגן בגלל ערבות הפדרלית שלהם, אשר מאפשר להם להנפיק חוב בריבית לא זמין לתאגידים אחרים - במיוחד, כי זה ערמומי זה מותר כי אפשרה פאני מיי ופרדי מק לגדול כל כך גדול.

במילים פשוטות, יש סכנה כי שתי החברות הורשו לקחת על עצמו יותר מדי סיכון על חשבון פוטנציאל של משלם מס אמריקאי. כדי לשים את הדברים בפרספקטיבה, על פי שר האוצר פלדה, בסוף 2006, פאני מיי ופרדי מאק היה כ 4 $. 3 טריליון של חשיפת אשראי למשכנתא, אשר היה כ 40% מכלל החוב המשכנתא יתרת ב U.S (מרץ 15, 2007). או שנצפו אחרת, שתי החברות יש 5 $. 2 טריליון חוב חובות MBS מצטיינים, עולה על 4 $. 9 טריליון החוב הציבורי של U.על פי יו"ר הדירקטוריון של הבנק הפדרלי, בן ברננקי (אפריל 2007). כמו כן, אף אחד מעולם לא טען כי הסיכון או סיכון הריבית של המשכנתא מנוהלים בקלות או מקלים באמצעות שימוש בנגזרים.
סיכום

בקיץ 2007, השוק עבור כל המשכנתאות למעט אלה מובטחת על ידי Fannie Mae ו פרדי מק הגיע קיפאון מוחלט, תוך שימת דגש על החשיבות של תפקידים של שתי החברות. בסתיו 2007, פרדי מאק זעזע את השוק בכך שהודיע ​​על הפסדים גדולים הקשורים לאשראי, והדלק את האש על הטענה ששתי החברות מציבות סיכון עצום לכל המערכת הפיננסית. האם היתרונות של פאני מיי ופרדי מאק ייצרו עבור בעל הבית האמריקאי את הסיכונים שהם מציבים לכל המערכת הפיננסית שלנו ולמשלם המסים האמריקאי? רק הזמן יגיד.

כדי לקרוא עוד על שני המוסדות האלה, לבדוק

רווח משכנתא החוב עם MBS
.