אנשים רבים שוקלים לקנות את הבית הראשון שלהם יכול להיות המום על ידי מספר עצום של אפשרויות מימון זמין. למרבה המזל, על ידי לוקח את הזמן כדי לחקור את היסודות של מימון הנכס, בעלי בתים יכולים לחסוך כמות משמעותית של זמן וכסף. לאחר קצת ידע על השוק הספציפי שבו הנכס ממוקם ואם הוא מספק תמריצים המלווים יכול מתכוון הוסיף perks פיננסיים עבור הקונים. הקונים צריכים גם להסתכל על הכספים שלהם כדי להבטיח שהם מקבלים את המשכנתא המתאימה ביותר לצרכים שלהם. המשך לקרוא כדי לגלות איזו אפשרות מימון עשוי להיות מתאים לך.

סוגי הלוואה
ישנם מספר סוגי משכנתא סוגי; אלה נבדלים על ידי מבנה ההלוואה ואת סוכנויות לאבטח אותם.

1. הלוואות קונבנציונליות
   הלוואות קונבנציונליות הם קבועים שיעור משכנתאות שאינם מבוטחים או מובטחת על ידי הממשלה הפדרלית. למרות שהם הקשים ביותר להעפיל בשל הדרישות שלהם לקריטריונים כגון מקדמה, ניקוד האשראי, ואת ההכנסה, עלויות מסוימות, כגון ביטוח משכנתא פרטית, יכול להיות נמוך יותר מאשר עם משכנתאות מובטחות אחרות.

   הלוואות קונבנציונאלי מוגדרים גם הלוואות עומדות או הלוואות שאינן תואמות. ההלוואות עומד בקנה אחד עם ההנחיות שנקבעו על ידי פאני מיי או פרדי מאק. חברות אלה בבעלות בעלי המניות ליצור הנחיות, כגון מגבלות הלוואה - $ 417, 000 עבור בתים משפחתיים, למשל - כי הם החבילה הלוואות אלה ולמכור ניירות ערך עליהם בשוק המשני. (כדי לברר מה קורה המשכנתא שלך בשוק המשני, לקרוא מאחורי הקלעים של המשכנתא שלך .)

   הלוואה מעל הסכום הזה ידוע בתור הלוואה ענקית ובדרך כלל נושאת ריבית מעט גבוהה יותר בגלל הביקוש הנמוך יותר עבור בריכות הלוואה עם הלוואות אלה בהם. Non-conforming הלוואות, בדרך כלל המסופקים על ידי המלווים תיק, יש הנחיות שנקבעו על ידי מוסד ההלוואות בפרט חיתום ההלוואה.

2. FHA הלוואות
   מינהל הדיור הפדרלי (FHA), במסגרת מחלקת השיכון של U. ופיתוח עירוני, מספק תוכניות משכנתא שונים. הלוואה FHA יש נמוך למטה דרישות התשלום קל יותר להעפיל מאשר הלוואה קונבנציונאלי. הלוואות FHA מצוינים לראשונה עבור קונים ביתיים, כי בנוסף עלויות הלוואה upfront נמוך ודרישות אשראי משוחרר, הם מאפשרים תשלומים נמוכים של נמוך כמו 3. 5%. הלוואות FHA לא יעלה על הגבול סטטוטורי. (לקבלת מידע נוסף על סוג זה של הלוואה, ראה ביטוח משכנתאות הרשות הפדרלית .)
3. VA הלוואות
   המחלקה לענייני ותיקי U. (VA) ערבויות VA הלוואות. VA לא עושה הלוואות עצמו, אבל ערבויות משכנתאות שנעשו על ידי המלווים מוסמך. ערבויות אלה מאפשרים ותיקי ואנשי שירות להשיג הלוואות הביתה בתנאים נוחים, בדרך כלל ללא מקדמה, וברוב המקרים, הם יותר קל להעפיל מאשר הלוואות קונבנציונאלי.המלווים בדרך כלל להגביל את ההלוואה VA מקסימלית ($ 417, 000 בשנת 2016, 625 $, 500 בהוואי, אלסקה, גואם ואת איי הבתולה U.). לפני הגשת בקשה לקבלת הלוואה, בקשת הזכאות מ VA. אם אתה מתקבל, VA תנפיק תעודת זכאות לשמש בקשה לקבלת הלוואה VA.

   בנוסף אלה סוגים שונים של הלוואה ותוכניות, ישנן תוכניות בחסות המדינה וממשלות מקומיות וסוכנויות, לעתים קרובות במטרה להגדיל את ההשקעה או בעלות הביתה באזורים מסוימים. (לקריאה נוספת, ראה קניות למשכנתא

הון עצמי ודרישות ההכנסה
התמחור של הלוואות משכנתא הביתה נקבע על ידי המלווה בשתי דרכים, שכל אחד מהם קובע את האשראי של המשאיל. בנוסף לבדיקת הלווה FICO של הלווה משלוש הגדולות האשראי bureaus, המלווים ידרוש מידע כדי לקבוע שני נתונים סטטיסטיים סטנדרטיים, אשר משמשים כדי לקבוע את שיעור מחויב על ההלוואה. שני הנתונים הסטטיסטיים הם יחס ההלוואה לערך (LTV) לבין יחס כיסוי החוב לשירות (DSCR) …

LTV נקבעת על פי כמות ההון העצמי בפועל או המשתמעת הזמינה בביטחונות המושאלים כנגד. לרכישות של בתים, LTV נקבע על ידי חלוקת הסכום מושאל על ידי מחיר הרכישה של הבית. ככל LTV, יקר יותר את ההלוואה יהיה כי המלווה מאמין שיש סיכון גבוה יותר של ברירת המחדל. הרעיון כאן הוא שכסף יותר הלווה לשים בסיכון (בצורה של מקדמה), פחות סביר שהוא או היא ברירת המחדל על ההלוואה.

-> ->

LTV גם יכול לתרום עלויות ההלוואה על ידי קביעת אם הלווה יידרש לרכוש ביטוח משכנתא פרטית (PMI). PMI מבודד את המלווה מברירת המחדל על ידי העברת חלק מסיכון ההלוואה למבטח משכנתא. רוב המלווים ידרוש PMI עבור כל הלוואה עם LTV יותר מ 80%, כלומר כל הלוואה שבה הלווה יהיה פחות מ 20% העצמי בבית. העלות של ביטוח משכנתא ואת האופן שבו הוא נאסף נקבעים בדרך כלל על ידי הסכום להיות מבוטח תוכנית המשכנתא בשימוש כדי לקבל את ההלוואה. (לפרטים נוספים על PMI, קרא שש סיבות להימנע ביטוח משכנתא פרטית ו Outsmart ביטוח משכנתא פרטית .)

על פי רוב, פרמיות ביטוח משכנתא נאספות מדי חודש עם מסים ונכסים ביטוח רכוש, והם אמורים להיות בוטלו באופן אוטומטי לאחר ההלוואה שולם עד לנקודה שבה LTV שווה או פחות מ 78%. זה יכול להיות גם ניתן לבטל PMI פעם הבית יש להערכה מספיק ערך לתת את הבעלים 20% הון תקופה להגדיר עבר, כגון שנתיים. כמה המלווים, כגון FHA, יעריך את ביטוח המשכנתא כסכום חד פעמי לנצל אותו לתוך סכום ההלוואה.

יש דרכים להימנע מתשלום עבור PMI. האחד אינו ללוות יותר מ -80% משווי הנכס בעת רכישת בית; השני הוא להשתמש מימון הביתה הון או משכנתא שנייה כדי להשיג את הכספים הדרושים מעל 80% LTV.ישנן תוכניות רבות המאפשרים את זה, אבל הנפוץ ביותר נקרא משכנתא 80-10-10. 80 עומד על LTV של המשכנתא הראשונה, הראשון 10 עומד על LTV של המשכנתא השנייה, ואת השלישי 10 מייצג את ההון העצמי הלווה יש בבית. למרות שיעור על המשכנתא השנייה יהיה גבוה יותר מאשר שיעור על הראשון, על בסיס מעורבב, זה לא צריך להיות הרבה יותר גבוה מאשר שיעור של 90% LTV הלוואה עבור רוב האנשים זה יהיה זול יותר מאשר לשלם עבור PMI.

זוהי חלופה יוצאת דופן עבור לווים המעוניינים לשלם את בתיהם מוקדם כי הם יכולים להאיץ את תשלום המשכנתא השנייה ולחסל את החלק הזה של החוב במהירות. ככלל אצבע, PMI יש להימנע אם בכלל אפשרי כי זה עלות כי אין תועלת ללווה.

שירות החוב כיסוי יחס (DSCR) קובע את היכולת של הלווה לשלם את עלות המשכנתא. על ידי חלוקת ההכנסה החודשית השנתית של הלווה זמין לשלם את עלויות המשכנתא על ידי עלויות המשכנתא, המלווים יכולים להעריך את ההסתברות כי הלווה יהיה ברירת המחדל על שטר המשכנתא. רוב המלווים ידרוש DSCRs של יותר מאחד. ככל שהיחס גדול יותר, כך גדלה ההסתברות של הלווה לכסות את עלויות האשראי ואת הסיכון הנמוך יותר של המלווה. ככל DSCR, סביר יותר משאיל יהיה משא ומתן על שיעור ההלוואה כי אפילו בקצב נמוך יותר, המלווה מקבל סיכון מותאם יותר סיכון. מסיבה זו, לווים צריך לנסות למצוא כל סוג של הכנסה זכאי הם יכולים כאשר משא ומתן עם משאיל משאיל. לפעמים עבודה במשרה חלקית נוספת או עסקים מניבים אחרים יכולים לעשות את ההבדל בין זכאי או לא זכאי להלוואה או לקבל את השיעור הטוב ביותר האפשרי.

קבוע לעומת צף שיעור משכנתאות

דבר נוסף שיש לקחת בחשבון בעת ​​קניות עבור משכנתא היא אם לקבל קבוע או שיעור בריבית משכנתא. משכנתא בריבית קבועה היא אחת שהשיעור בה לא משתנה במשך כל תקופת ההלוואה. היתרון הברור של קבלת הלוואה בריבית קבועה היא כי הלווה יודע מה את עלויות ההלוואה החודשי יהיה עבור כל תקופת ההלוואה. עם זאת, משכנתא בריבית משתנה, כגון משכנתא בריבית בלבד או משכנתא בריבית משתנה (ARM), נועדה לסייע לרוכשי דירות בפעם הראשונה או לאנשים שצופים כי ההכנסות שלהם יעלו באופן משמעותי במהלך תקופת ההלוואה. (לקבלת מידע נוסף, ראה
משכנתאות: קבוע הדולר לעומת להתאמה-שיעור ). כאשר מחקר איזה סוג של משכנתא ללכת עם זה הוא שווה להשוות את שיעורי הריבית. משאב נהדר עבור השוואת שיעורי הוא מחשבון משכנתא. צף שיעור ההלוואות בדרך כלל לאפשר ללווים להשיג שיעורי המבוא נמוך במהלך השנים הראשונות של ההלוואה, המאפשר להם להעפיל הלוואה גדולה יותר מאשר אם הם ניסו לקבל הלוואה יקר יותר בריבית קבועה. למרות שהיתרון יכול להיות גדול, הלוואות אלו כרוכות בסיכון משמעותי עבור אותם לווים שהכנסתם אינה צומחת בהתאם לשינויים בריבית.החיסרון השני הוא שברוב המקרים, השינוי בשיעורי הריבית אינו ידוע בתחילת ההלוואה, שכן הוא בדרך כלל קשור לשיעור מסוים בשוק שייקבע בעתיד.

הסוגים הנפוצים ביותר של נשק הם ARM אחד, חמש או שבע שנים. הריבית הראשונית היא בדרך כלל קבוע במשך פרק זמן שאחרי זה הוא איפוס מעת לעת, לעתים קרובות מדי חודש. לאחר איפוס ARM, הוא מתאים לשער השוק, בדרך כלל על ידי הוספת חלק מההתפלגות שנקבעה מראש (באחוזים) לשיעור הריבית המקובל. למרות שרוב הזרועות על ידי החוזה יכול רק להגדיל על ידי כל כך הרבה, כאשר ARM מתאים, זה יכול להיות בסופו של דבר יקר יותר מאשר הריבית קבועה משכנתא בריבית קבועה כדי לפצות את המלווה על כך הציע שיעור נמוך יותר במהלך תקופת המבוא. (כדי ללמוד עוד על הסיכונים הכרוכים במשכנתאות בריבית משתנה, קרא את

ARMed and Dangerous .) ריבית בלבד הלוואות הן סוג של ARM שבו הלווה אחראי רק משלמת ריבית המשכנתא לא קרן במהלך תקופת המבוא עד ההלוואה חוזר הלוואה קבועה המשלמת. הלוואות כאלה יכולים להיות מאוד מועיל עבור לווים בפעם הראשונה כי רק לשלם ריבית משמעותית מקטין את העלות החודשית של ההלוואה יאפשר אחד זכאי הלוואה הרבה יותר גדול. עם זאת, בגלל הלווה משלם שום קרן במהלך התקופה הראשונית, יתרת בשל ההלוואה לא משתנה עד הלווה מתחיל לפרוע את הקרן.

לווים צריך לשקול את היתרון של קבלת הלוואה גדולה יותר עם הסיכון. שיעורי הריבית בדרך כלל לצוף במהלך תקופת הריבית בלבד ולעיתים קרובות להתאים את התגובה לשינויים בריבית בשוק. לווים גם צריכים להתמודד עם הסיכון שההכנסה הפנויה שלהם לא תעלה יחד עם הגידול האפשרי בעלויות האשראי. (הלוואות ריבית בלבד יכול להיות מועיל, אבל עבור לווים רבים הם מייצגים מלכודת.קרא

ריבית בלבד משכנתאות: דף הבית חינם או חסר בית? ) השורה התחתונה

אם אתה מסתכל כדי למצוא משכנתא הביתה בפעם הראשונה, יש כמה דברים שניתן לעשות כדי להפחית את הקושי של מיון דרך כל אפשרויות המימון. הגישה הטובה ביותר היא לשים קצת זמן לתוך להחליט כמה הביתה אתה באמת יכול להרשות לעצמך ולאחר מכן לממן בהתאם. בעלי בתים שיכולים להרשות לעצמם לשים כמות משמעותית למטה או שיש להם מספיק הכנסה כדי ליצור שיעור כיסוי גבוה יהיה כוח משא ומתן ביותר עם המלווים ואת אפשרויות מימון ביותר. מי לדחוף את ההלוואה הגדולה יהיה ללא ספק לקבל שיעור גבוה יותר סיכון, ואז ייתכן שיהיה צורך להתמודד עם משכנתאות שיעור מתכווננת ביטוח משכנתא פרטית. ברוקר משכנתא טוב או בנקאי למשכנתאות צריך להיות מסוגל לעזור לנווט את כל התוכניות השונות ואת האפשרויות, אבל שום דבר לא ישרת אותך טוב יותר מאשר לדעת מה אתה רוצה ומה אתה יכול בסופו של דבר לחיות עם.