NEW התנודתיות הגוברת של שוק המניות בשילוב עם שיעורי ריבית נמוכים היסטורית גרמה למשקיעים רבים לחפש דרכים חלופיות שיכולות לספק שיעור הגון של תשואה. נישה אחת ההשקעה היא לעתים קרובות התעלמו הוא משכנתא מס רכוש. הזדמנות ייחודית זו יכולה לספק למשקיעים בעלי ידע עם שיעורי מצוינים של חזרה במקרים מסוימים, אבל הם יכולים גם לשאת סיכון משמעותי, וקונים טירון צריך להבין את הכללים ואת החסרונות הפוטנציאליים שמגיעים עם השוק הזה.

-> ->

מהו שעבוד מס?

כאשר בעל הקרקע נכשל לשלם את המסים על הנכס שלו, אז העיר או המחוז שבו ממוקם הנכס יש את הסמכות לשעבד על הנכס. שעבוד הוא תביעה משפטית כנגד הנכס בגין הסכום שטרם נפרע. נכסים שיש להם שעבוד מצורף אליה אינם ניתנים למכירה או למימון מחדש עד אשר ישולמו המסים והשיעבוד יוסר. בדומה איך נכסים בפועל ניתן לקנות / מכר במכירות פומביות, אלה שעבודים מס רכוש ניתן לרכוש גם כן. CNBC דיווחו כי, על פי האגודה הלאומית מס שכר, כ -14 מיליארד דולר ארנונה לא משלמים מדי שנה, וכשליש מסכום זה נמכר לאחר מכן למשקיעים פרטיים. ממשלות מקומיות נהנות ממכירות פרטיות משום שהן מיד להחזיר את המסים החייבים על הנכס המדובר.

-> ->

איך אני יכול להשקיע בהם?

כאשר משולם שעבוד, נוצרת על ידי העירייה תעודת שעבוד מס המשקפת את הסכום החייב על הנכס בתוספת ריבית או קנסות המגיעים. אישורים אלה נמכרים במכירה פומבית ולאחר מכן מונפקים למשקיע הגבוה ביותר. שעבודים המס ניתן לרכוש קטנה כמו כמה מאות דולרים עבור נכסים קטנים מאוד, אבל הרוב הרבה יותר.

->

המכרזים עשויים להתקיים בסביבה פיזית או באינטרנט, והמשקיעים עשויים גם להציע על הריבית על השעבוד או הצעה פרמיה כי הם ישלמו על זה. המשקיע שמוכן לקבל את הריבית הנמוכה ביותר או לשלם את הפרמיה הגבוהה ביותר יקבל את השעבוד. יש לציין כי קונים לעתים קרובות להיכנס למלחמות הצעות על נכס מסוים, אשר יניע את שיעור התשואה כי הוא הקוצרים על ידי הקונה המנצח. הדו"ח של CNBC גם ציין כי בעוד שיעור העיקולים הלאומי על נכסים עם שעבודים המס רק כ -6%, הקונים צריכים להיות מודעים עלות תיקונים ובלתי ידועים אחרים, כי ייתכן שיהיה צורך לשלם אם הם מניחים את הבעלות על הנכס. מי הבעלים אז נכסים אלה עשויים להתמודד עם משימות לא נעימות כגון פינוי הדיירים הנוכחי, אשר עשוי לדרוש סיוע יקר ממנהל הנכס או עורך דין.

אלה המעוניינים לרכוש שעבוד מס יכול להתחיל על ידי קביעת איזה סוג של נכס הם רוצים להחזיק שעבוד, כגון מגורים או מסחרי, או קרקע מפותחת לעומת רכוש עם שיפורים.לאחר מכן הם יכולים ליצור קשר עם העיר שלהם או גזבר המחוז כדי לברר מתי, איפה ואיך המכרז הבא יתקיים. משרדו של הגזבר יכול לומר למשקיע היכן לקבל רשימה של שעבודים, אשר אמורים להיות במכירה פומבית, וכן את הכללים לגבי אופן ביצוע המכירה. כללים אלה יפרטו את כל דרישות הרישום מראש, שיטות תשלום מקובלות ופרטים רלוונטיים אחרים.

קונים גם צריך לעשות בדיקת נאותות על נכסים הזמינים כי במקרים מסוימים הערך הנוכחי של הנכס יכול להיות פחות מסכום השעבוד. ה- NLTA מייעץ לחלק את סכום הפנים של שעבוד המס הפוגע לפי שווי השוק של הנכס. אם היחס הוא מעל 4%, קונים פוטנציאליים צריך להתרחק הנכס הזה. כמו כן, יתכן שיהיו שעבודים נוספים על הנכס אשר ימנעו מהמתמודד לקבל בעלות עליו.

כל פיסת הנדל"ן במחוז נתון עם שעבוד מס מוקצה מספר בתוך החבילה המתאימה. קונים יכולים לחפש את השעבודים לפי מספר כדי לקבל מידע עליהם מהמדינה (זה יכול להיעשות לעתים קרובות באינטרנט). עבור כל מספר, המחוז יש את כתובת הנכס, את שם הבעלים, את הערך המוערך של הנכס, את התיאור המשפטי ואת פירוט המצב של הנכס וכל המבנים הנמצאים במקום.

קונים את הרווח מן השעבוד

משקיעים הרוכשים שעבודים במס רכוש נדרשים בדרך כלל לשלם מיידית את סכום השעבוד במלואו בחזרה לעירייה המנפיקה. בכל המדינות, למעט שתי מדינות, גובה המנפיק את הקרן והריבית (ואת כל העונשים המגיעים) ומשלם את בעל תעודת השעבוד, וגובה את תעודה זו אם היא אינה רשומה. בעל הנכס חייב להחזיר את המשקיע את כל הסכום של השעבוד בתוספת ריבית, אשר יכול לנוע בין 5% ל 36% (שיעור ישתנה ממדינה אחת לאחרת). אם המשקיע שילם פרמיה על השעבוד, ניתן להוסיף זאת לסכום אשר נפרע בחלק מהמקרים.

לוח הזמנים לפירעון נמשך בדרך כלל בין שישה חודשים לשלוש שנים; ברוב המקרים, הבעלים יכול לשלם את השעבוד במלואו. אם הבעלים לא יכול לשלם את השעבוד עד המועד האחרון, למשקיע יש את הסמכות לחלט על הנכס בדיוק כמו העירייה היה (אם כי זה דבר נדיר למדי.)

החסרונות של השקעות מס רכוש מע"מ

למרות שעבודת מס רכוש יכולה להניב שיעורי ריבית משמעותיים, המשקיעים צריכים לעשות את שיעורי הבית שלהם לפני דשדוש בזירה זו. שעבודים המס הם בדרך כלל לא מתאים למשקיעים טירון או בעלי ניסיון מועט או ידע של הנדל"ן.

המשקיעים גם צריך להכיר את הנכס בפועל שעליו השעבוד הונח על מנת להבטיח כי הם יכולים לאסוף את הכסף מן הבעלים. נכס רעוע הממוקם בלב שכונת עוני הוא כנראה לא לקנות טוב, ללא קשר לשיעור הריבית המובטחת, כי בעל הנכס יכול להיות לגמרי לא מסוגל או לא מוכן לשלם את המס כי הוא חייב.נכסים שסבלו מכל נזק סביבתי כלשהו, ​​כגון חומרים כימיים או חומרים מסוכנים שהופקדו בהם, אינם רצויים.

בעלי ליאן גם צריך לדעת מה האחריות שלהם אחרי שהם מקבלים את האישורים שלהם. הם בדרך כלל חייבים ליידע את בעל הנכס בכתב של הרכישה שלהם בתוך פרק זמן מסוים. לאחר מכן, עליהם לשלוח להם מכתב התראה נוסף בסמוך לתום תקופת הפדיון אם התשלום לא בוצע במלואו באותה עת.

שעבודים מס הם גם לא מכשירים נצחיים; לרבים מהם יש תאריך תפוגה לאחר שחלף פרק זמן מסוים לאחר תום תקופת הפדיון. עם פקיעת השעבוד, בעל החזקה אינו מסוגל לגבות את כל היתרה הבלתי מסולקת שהיתה חייבת קודם לכן. אם הנכס נכנס עיקול, בעל שעבוד עשוי לגלות כי ישנם שעבודים אחרים על הנכס, אשר יכול להפוך את זה בלתי אפשרי להשיג את התואר.

מוסדות מסחריים רבים, כגון בנקים וקרנות גידור, נכנסים גם הם לפעולה ויכולים להערים על התחרות ולהוריד את התשואות. זה עשה את זה קשה יותר עבור משקיעים בודדים למצוא שעבודים רווחיים וכמה ויתרו כתוצאה מכך. עם זאת, ישנם גם כמה קרנות זמין כעת כי להשקיע שעבודים, וזה יכול להיות דרך טובה עבור משקיע טירון לפרוץ לזירה זו עם מידה נמוכה יותר של סיכון.

השורה התחתונה

משכנתא מס רכוש יכול להיות חלופה ההשקעה קיימא עבור משקיעים מנוסים מכיר את שוק הנדל"ן. מי יודע מה הם עושים ולקחת את הזמן כדי לחקור את המאפיינים עליהם הם קונים שעבודים יכולים לייצר רווחים משמעותיים לאורך זמן. עם זאת, הסיכונים הפוטנציאליים להפוך לזירה זו לא מתאים למשקיעים מתוחכמים. לקבלת מידע נוסף על שעבודים מס רכוש, להתייעץ עם סוכן הנדל"ן שלך או יועץ פיננסי לבדוק את איך אני יכול להשקיע שעבודים המס?