כמו שאתה הולך לקנות בית, אתה כנראה תפסו את ההתרגשות של קליידוסקופ של אפשרויות: Fixer העליון או סוהר? דירה קטנה בלב העיר או בית רחב ידיים בפרברים? מסורתי או עכשווי? לבנים או טיח? משכנתא בריבית קבועה או מתכווננת?

בסדר, אז אולי זה האחרון הוא לא בדיוק מלהיב. משעמם ככל שיהיה, עם זאת, זה שאלה אתה הולך לשאול את עצמך - ולענות - בשלב מסוים במהלך תהליך הקנייה הביתה. איזה סוג של משכנתא אתה צריך לבחור? תאמינו או לא, את ההחלטה שלך יכול לעשות או לשבור את ההשקעה הביתה (ראה קבלת משכנתא שלך 20s ).

החדשות הטובות: אתה לא לבד בחיפוש שלך לנחות את המשכנתא המושלמת. עבור השנה השנייה ברציפות, Millennials ייצג את הקבוצה הגדולה ביותר של קונים הביתה באמריקה (32%), על פי מחקר מארס 2015 מן האיגוד הלאומי של מתווכים. כחברים של הדור הזה ממשיכים להציף את שוק הנדל"ן, הם מפתחים כמה שינויים משמעותיים בענף המשכנתאות. A 2014 מרכז המחקר Pew r eport מצא כי המשכנתאות רב שנתי דורשים טכנולוגיה מבוססת הלוואה תהליך ההלוואה הביתה, שירות מקוון מהיר מהיר סגירת המשכנתא.

אבל לפני שאתה סוגר על הבית החדש שלך, תצטרך לעשות כמה שיעורי משכנתא. הנה מידע על סוגים עיקריים של משכנתאות כדי לעזור לך לקבל החלטה קריטית זו.

הלוואות FHA

הלוואות הבית המוצעים על ידי מינהל הדיור הפדרלי (FHA), המכונה הלוואות FHA, מיועדים לרוכשי הבתים שאין להם המון כסף לשים כלפי מטה מקדמה - ולכן הלוואות FHA מושכים כל כך למילניום.

מסורתית 30 שנה משכנתאות, שלא כמו הלוואות FHA, דורשים תשלום 20% למטה, אלא אם כן אתה משלם ביטוח משכנתא פרטית (PMI). קונבנציונאלי המלווים דורשים ממך לשלם את הביטוח אם אתה מבצע תשלום נמוך למטה, כי אתה נחשב לווה בסיכון גבוה. PMI מגדיל את תשלום המשכנתא החודשי שלך ב -0.25% ל -2% מיתרת ההלוואה שלך בשנה.

עם הלוואה FHA, עם זאת, אתה נדרש רק לבצע תשלום 3% למטה, כל אשר יכול לבוא מתוך מתנה או מענק. כלומר, ניתן להבטיח הלוואה FHA מבלי לשים דולר אחד של הכסף שלך. בנוסף, דרישות חיתום הם לא ממש קפדנית עם הלוואות אלה. במילים אחרות, אם היסטוריית האשראי שלך הוא לא בדיוק מושלם, הלוואה FHA עשוי להיות ההימור הטוב ביותר שלך.

הלוואות FHA לקחה פופולריות בשנים האחרונות כמו הממשל הדיור הפדרלי המשיך להגביר את המשכנתא החודשי שלה ביטוח עלויות (אשר הביא תשלומים חודשיים גבוהים יותר עבור בעלי בתים). שלא כמו הלוואות קונבנציונאלי, ביטוח משכנתא תשלומים על הלוואות FHA להמשיך לאורך חיי ההלוואה.לווים רבים מצאו את זה יותר זול להוציא 30 שנה משכנתא קונבנציונאלי להשתעל עד PMI עד שהם הגיעו 20% הון עצמי בבית.

עם זאת, FHA נוקטת צעדים כדי להפוך את הדברים מסביב. בחודש ינואר 2015, זה התחיל הפחתת פרמיות משכנתא על הלוואות FHA על ידי ממוצע של $ 900 בשנה. נראה כי המאמצים שלה פועלים כמו הלוואות FHA נמצאים במגמת עלייה שוב, במיוחד עם קונים לראשונה הביתה. ברבעון השני של 2015, FHA ההלוואות המקור גדל 50% לעומת הרבעון הקודם היו עלייה של 46% לפני שנה, על פי RealtyTrac.

משכנתא בריבית קבועה

בעולם ההלוואות קונבנציונאלי, המשכנתא בריבית קבועה היא הבחירה הצפויה ביותר ופשוטה עבור לווים. הסיבה לכך היא כי הריבית אינה משתנה על פני החיים של המשכנתא. כתוצאה מכך, תשלומי הקרן והריבית שתבצע מדי חודש לא ישתנו. למרות משכנתאות בריבית קבועה נקבעים בדרך כלל כמו הלוואה של 30 שנה, ניתן להשיג משכנתא בריבית קבועה 10 או 15 שנה.

הריבית שלך נעולה על משכנתא בריבית קבועה כאשר אתה מקבל את ההלוואה, וזה נשאר אותו עד שאתה מוכר, למחזר או לשלם את ההלוואה. כלומר, אם הריבית שלך היא 4. 2% כאשר אתה מקבל את ההלוואה, 20 שנים מאוחר יותר, שיעור עדיין יהיה 4. 2% (אם עדיין יש לך את המשכנתא).

היתרון של משכנתא בריבית קבועה הוא פשוט: אין הפתעות. אתה לעולם לא צריך להתמודד עם תנודות חודשית תשלומים המשתנים עם תנועות הריבית. גם אם האינפלציה עולה מתוך שליטה ומשכנתא שיעורי להרקיע ל -20%, התשלום החודשי שלך נשאר זהה. זה מאפשר לך לשמור על שליטה על התקציב שלך. משכנתא בריבית קבועה היא בדרך כלל הבחירה הטובה ביותר אם אתה חושב שאתה תישאר בבית במשך יותר מחמש שנים, וזה גם בחירה חכמה כאשר הריבית עולה. בנוסף, כי אלה פשוט משכנתאות קל להבין, הם אידיאליים עבור לראשונה קונים הביתה.

עם זאת, תשלם פרמיה עבור יכולת חיזוי התשלום. משכנתאות בריבית קבועה בדרך כלל יקרות יותר ממשכנתאות בריבית משתנה (ראה להלן). לדברי בנקרט. com, ממוצע שיעורי המשכנתא 2014 היו 4. 5% למשכנתאות בריבית קבועה 30 שנה לעומת 3. 3% בחמש השנים הראשונות של ARM 5/1 (שיעור קבוע במשך חמש שנים, מתכווננת עבור הנותרים 25 שנים של משכנתא ל -30 שנה). זה מסתכם תשלומים חודשיים של $ 1, 000 על משכנתא 200,000 $ עם 30 שנה קבוע שיעור (כולל קרן וריבית) לעומת 875 $ לחודש עבור "ירח הדבש" תקופה של 5/1 ARM.

משכנתאות בריבית משתנה

כאשר אתה מחשיב את החיסכון שמוצג בדוגמה לעיל, אתה עשוי להתפתות באביב למשכנתא בשיעור מתכוונן (ARM). אבל לזרועות נשק יש אי ודאות רבה. למרות משכנתא בשיעור מתכוונן יכול להציע יתרון העלות העיקריים בשלב מוקדם של ההלוואה, אתה יכול לשלם על זה עלים במורד הדרך.

ידוע גם בשם "משכנתא בשיעור משתנה" או "משכנתא בריבית משתנה", ARM הוא משכנתא שבה הריבית משתנה לאורך זמן.עם ARM, הריבית הראשונית שלך היא בדרך כלל קבוע לתקופה של זמן, ואת זה "טיזר" הריבית היא לעתים קרובות יותר מאשר שיעור השוק. לאחר תקופה מסוימת של זמן שצוין בחוזה שלך (הידוע גם בשם "ירח הדבש" התקופה בהתייחסות לעיל), הריבית על ההלוואה שלך מתאים או מאפס באופן קבוע, לפעמים לעתים קרובות ככל חודש. התאמות אלה ישנו את תשלומי המשכנתא החודשיים שלך, גם. לדוגמה, הריבית הראשונית עבור ARM 2/28 קבוע לתקופה של שנתיים ולאחר מכן מאפס לשיעור צף במשך 28 השנים הנותרות של המשכנתא 30 שנה.

כאשר יש לך ARM, תשלומי המשכנתא החודשי שלך יכול לעלות בחדות על פני החיים של ההלוואה. בתוך פחות משנה, 6% ARM יכול להמריא עד 11% או יותר אם הריבית היא במגמת עלייה. בעלי בתים רבים עם ARMs איבדו את בתיהם האחרונים התרסקות הדיור בגלל התשלומים שלהם המשיך לגדול. לווים אלה לא יכלו למכור או למחזר כדי לצאת ההלוואה שלהם, ובסופו של דבר את הערך של הבתים שלהם נפל פחות מהסכום שהם חייבים על המשכנתא. לראש הדף את זה, מתכוונן שיעור משכנתאות יכול להיות מאוד קשה להבין, מה שהופך אותם בחירה מפוקפקת עבור קונים בפעם הראשונה.

בצד פלוס, ARMs מאפשרים לך לנצל את הירידה בריבית ללא צורך למחזר. זה גם קיימא ובמחיר סביר אם אתה רק מתכנן להישאר בבית במשך שנה או שתיים.

השורה התחתונה

קביעת סוג המשכנתא כי הוא הטוב ביותר עבורך תלוי במספר גורמים, מן גודל של מקדמה אתה יכול להרשות לעצמך תזרים המזומנים החודשי שלך למצב הנוכחי של השוק. למרות שאתה עשוי להתפתות כדי לסרוק את האינטרנט עבור התשובה, שיעורי המשכנתא משתנים כל הזמן, אז זה משלם לפנות מומחים. לדבר לפחות שני משכנתא מתווכים שונים או המלווים ולדון במצב הייחודי שלך. אנשי מקצוע אלה יכולים להציע לך הדרכה, להסביר את האפשרויות שלך ולעזור לך לבחור את המשכנתא המתאימה ביותר עבור הצרכים הספציפיים שלך.

ראה יסודות המשכנתא ו- כיצד לקנות שיעורי משכנתא לקבלת מידע נוסף. אז אתה לא להחמיץ תוכניות מיוחדות אם זה הרכישה הראשונה שלך הביתה, גם לבדוק זיכויים עבור קונים הבית בפעם הראשונה .