בחודש מאי 2006 מהדורה של רבעון מחקר, איגוד שוק ההון מעריכים כי החוב המשכנתא מייצג 6 $. 1 טריליון של $ 25. 9 טריליון אג"ח בשוק. ככל שיותר אנשים קונים את בתיהם הראשונים, עוברים למרחבים גדולים יותר, או רוכשים בתי נופש, גיוס הון זה חייב להתרחב. מצב זה יוצר הזדמנות למשקיעים נבונים, שיכולים להשתמש בניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS) כדי להחזיק בחלק מהחוב הזה. במאמר זה, נראה לך כיצד ניתן להשתמש ב- MBS כדי להשלים את הנכסים האחרים שלך הכנסה קבועה.

->>

איך הם נוצרים
MBS הם חובות חוב שנרכשו מבנקים, חברות משכנתאות, איגודי אשראי ומוסדות פיננסיים אחרים ולאחר מכן התאספו לתוך בריכות על ידי ממשלה, מעין ממשלתי, או ישות פרטית. לאחר מכן מוכרים את ניירות הערך למשקיעים. תהליך זה מתואר להלן:

קונים נדל"ן ללוות ממוסדות פיננסיים. ß ß ß ß מוסדות פיננסיים למכור משכנתאות לגופים MBS. ß ß ß ß MBS ישויות טופס בריכות משכנתא. ß ß ß ß אנשים להשקיע בבריכות משכנתא.

-> ->

סוגים של MBS
Pass-Through
תעודת המעבר או תעודת ההשתתפות מייצגת בעלות ישירה בבריכה של משכנתאות. אתה תקבל נתח יחסי של כל תשלומי הקרן והריבית שבוצעו לתוך הבריכה כמו מנפיק מקבל תשלומים חודשיים של לווים.

בריכת המשכנתא תהיה בדרך כלל בגרות של 5 עד 30 שנה. עם זאת, תזרים המזומנים יכול להשתנות מחודש לחודש בהתאם כמה משכנתאות משתלמים הנחה מוקדם - זה המקום שבו הסיכון מראש שקרים.

כאשר הריבית הנוכחית יורדת, לווים עשויים למחזר מראש את ההלוואות שלהם. המשקיעים אז חייבים לנסות למצוא תשואות הדומות להשקעות המקוריות שלהם בסביבה נמוכה יותר, הריבית הנוכחית.

לעומת זאת, המשקיעים יכולים להתמודד עם סיכוני הריבית כאשר הריבית הנוכחית עולה. לווים יישארו עם ההלוואות שלהם, משאירים את המשקיעים תקועים עם התשואות הנמוכות בסביבת הריבית הנוכחית העולה.

התחייבויות משכנתא בטחונות (CMO)
חובות משכנתא collaterized (CMO) הם בריכות של משכנתאות לעבור. היווצרות של CMO מתואר להלן:

Pass- ניירות ערך ß ß ß ß נציג CMO ß ß ß ß משקיעים בודדים

הם מספר סוגים של CMO אשר נועדו להפחית את הסיכון מראש המשקיעים, אבל שלושת הנפוצים ביותר הם:

1. CMO תשלומים רציפים
ב CMO לשלם רציף, מנפיקים CMO יהיה להפיץ תזרים מזומנים למחזיקי האג"ח מסדרה של שיעורים, הנקראים מנות. כל נתח מחזיק בניירות ערך מגובי משכנתאות עם דפוסי פדיון ותזרימי מזומנים דומים. כל נתח שונה מן האחרים בתוך CMO.לדוגמה, CMO יכול להיות ארבע מנות עם משכנתאות כי בממוצע שנתיים, חמש, שבע ו 20 שנים כל אחד.

כאשר תשלומי המשכנתא נכנסים, מנפיק ה- CMO ישלם תחילה את שיעור הריבית על הקופון לכל מחזיקי האג"ח בכל מנה. תשלומי קרן מתוזמנים ולא מתוכננים יעברו תחילה למשקיעים במנות הראשונות. ברגע שהם משתלמים, המשקיעים במנות מאוחרות יותר יקבלו תשלומי קרן.

הרעיון הוא להעביר את הסיכון מראש מ נתח אחד למשנהו. כמה CMOs עשויים להיות 50 או יותר interependependent מנות. לכן, אתה צריך להבין את המאפיינים של מנות אחרות של CMO לפני שאתה משקיע. ישנם שני סוגים: תכנית ההפחתה המתוכננת (PAC) Tranche
מנות ה- PAC משתמשות במושג הקרן השוקעת כדי לסייע למשקיעים להפחית את הסיכון מראש ולזכות בתזרים מזומנים יציב יותר. אג"ח נלוות לקליטת הקרן העודפת כאשר המשכנתאות משולמות מוקדם. לאחר מכן, עם הכנסה משני מקורות (PAC ו לוויה נלווה) המשקיעים יש סיכוי טוב יותר לקבל תשלומים מעל לוח הזמנים המקורי לפדיון.

Z-Tranche
Z-shranches ידועים גם אג"ח צבירה או אג"ח אג"ח צבירה. במהלך תקופת הצבירה, הריבית אינה משולמת למשקיעים. במקום זאת, הקרן מגדילה בשיעור תרכובת. זה מבטל את הסיכון של המשקיעים שיש להשקיע מחדש בתשואות נמוכות יותר אם השוק הנוכחי ירידות.

לאחר השלמת המשלוחים הקודמים, מחזיקי Z-T יקבלו תשלומי קופון על בסיס יתרת הקרן הגבוהה של האג"ח. בנוסף, הם יקבלו כל תשלום מראש של המשכנתא הבסיסית.

מכיוון שהריבית שנזקפה במהלך תקופת הצבירה חייבת במס - למרות שהמשקיעים אינם מקבלים אותה בפועל - ניתן להתאים את המפרשים של Z לחשבונות מסים נדחים.

2. Stripped Mortgage Securities
רצועות הן MBS שמשלמות רק את המשקיעים (PO) או ריבית בלבד (IO). רצועות נוצרות מ MBS, או שהם עשויים להיות מנות ב- CMO.

המשקיעים בלבד משלמים למשקיעים מחיר גבוה בהנחה, ומקבלים את תשלומי הקרן מהמשכנתא הבסיסית.
שווי השוק של הזמנת רכש יכול להשתנות בהתאם לשיעורי הריבית השוטפים. ככל שהריבית יורדת, התשלום מראש עשוי לעלות, וערך הזמנת הרכש עשוי לעלות. מאידך, כאשר שיעורי הריבית הנוכחיים עולים ופירעונות מוקדמים יורדים, ה- PO יכול לרדת בערך.

ריבית בלבד (IO)

IO בהחלט משלם ריבית המבוססת על סכום של קרן יוצאת דופן. כאשר המשכנתאות מופחתות ופירעונות מוקדמים מפחיתים את יתרת הקרן, תזרים המזומנים של IO יורד.
הערך של IO משתנה לעומת PO של זה כמו ירידה בריבית הנוכחית להגדיל את התשלום מראש, ההכנסה יכולה לרדת. וכאשר הריבית הנוכחית עולה, המשקיעים נוטים יותר לקבל תשלומי ריבית על פני תקופה ארוכה יותר, ובכך להגדיל את שווי השוק של IO.

דירוג בטיחות

דירוג Fitch מספק דירוג אשראי וכן שיעורי קופון ומועדי פרעון עבור MBS.
MBS מנפיקים

אתה יכול לקנות MBS ממספר מנפיקים שונים:
חברות עצמאיות

בנקים להשקעה, מוסדות פיננסיים ובוני בתים להנפיק תווית פרטית, ניירות ערך מגובי משכנתאות. דירוג האשראי שלהם ואת דירוג הבטיחות עשוי להיות נמוך בהרבה מאלו של סוכנויות ממשלתיות וארגונים בחסות הממשלה.
פדרלי מק הוא תאגיד מוסדר הפדרלי, ממומן על ידי הממשלה, כי רוכשת משכנתאות מלווים ברחבי הארץ. לאחר מכן הוא repackages אותם לתוך ניירות ערך שניתן למכור למשקיעים במגוון רחב של צורות.

פרדי מקס אינם מגובים על ידי ממשלת U. S, אבל התאגיד יש סמכות מיוחדת ללוות מאוצר U.
הפדרלי הלאומי למשכנתאות האגודה (Fannie Mae)

פאני מיי היא חברה בבעלות בעלי המניות כי הוא נסחר באופן פעיל (סמל FNM) בבורסה של ניו יורק הוא חלק מדד S & P 500. הוא אינו מקבל מימון ממשלתי או גיבוי.

מבחינת בטיחות, פאני מאס מגובים על ידי הבריאות הפיננסית של התאגיד ולא על ידי ממשלת ארה"ב.
הממשלה הלאומית למשכנתאות האגודה (Ginnie Mae)

Ginnie Maes הם רק MBS כי מגובים על ידי האמונה המלאה אשראי של ממשלת U. הם בעיקר מורכב הלוואות המבוטחים על ידי מינהל הדיור הפדרלי או מובטחת על ידי מנהל ותיקי. <

קרנות נאמנות
אם אתה אוהב את הרעיון של מרוויח מגידול בצמיחה של משכנתאות אבל הם לא עד לחקור את כל הסוגים השונים של MBS, ייתכן שיהיה נוח יותר עם קרנות נאמנות משכנתא. יש קרנות שמשקיעות רק סוג אחד של MBS, כגון ג'יני מאס, בעוד שיש אחרות שמשלבות סוגים שונים של MBS בתוך אחזקותיהן הממשלתיות האחרות.

מלבד גיוון גדול יותר של הלוואות, קרנות נאמנות יכול reinvest כל החזרים של הקרן ב- MBS אחרים. זה מאפשר למשקיעים לקבל תשואות המשתנות עם שיעורי הנוכחי, יפחית את הסיכונים מראש ואת הריבית.
השורה התחתונה

MBS יכולה להציע גיבוי ממשלתי פדרלי, הכנסה חודשית ושיעור ריבית קבוע. החיסרון, לעומת זאת, הוא כי המונח יכול להיות לא בטוח והם עשויים לא להגדיל את הערך כמו אג"ח אחרות כאשר הריבית הנוכחית ירידה. כמו כן אל תשכח כי אתה יכול לקבל חתיכת המנהלת שלך חזר עם כל תשלום חודשי. כתוצאה מכך, בשעה בגרות לא יכול להיות כל קרן שנותרה לך להשקיע.